導 讀
本次深圳公佈的住房制度改革，被媒體譽為繼98房改之後，深圳住房體制迎來的“二次改革”。
本文綜合自央視財經、中國新聞網
今天，我們都是深圳人！
一大早，朋友圈就被“深圳啟動二次房改”的消息刷屏了。
今天上午，深圳市住房和建設局發佈了《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見（徵求意見稿）》(以下簡稱《意見》)大力實施住房領域供給側結構性改革，明確了面向未來18年（2018年至2035年）的住房發展目標：
至2035年，深圳擬籌集建設各類住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套，佔比約60%，而商品房佔比只有40%。更引人注目的是，符合深圳市人才要求的購房者可以以市場價5折、6折的價格來買房、租房。
《意見》一發布，即引發了行業的密切關注，這也是既天津搶人之後，第二個強勢搶人的直轄市，而且是走在改革最前沿的深圳。曾經“來了都是深圳人”這句口號，在高房價下被大家調侃為“來了深圳，就是惠州人”。關於未來深圳房價的走勢，也有不同的意見，有看漲的，也有看跌的。
《意見》明確，深圳市計劃將住房分為三大類：
一、市場商品住房。佔住房供應的40%左右，做到讓有能力的市民通過市場商品房來解決住房需求。堅持以中小戶型商品房為主，努力促進房地產市場平穩健康發展。
二、政策性支持住房。佔住房供應的40%左右，包括人才住房和安居型商品房，分別佔20%；其中人才住房重點面向符合條件的各類人才供應，可租可售，建築面積以小於90平方米為主，租售價為市場價的60%左右；安居型商品房重點面向符合收入財產限額標準等條件的本市戶籍居民供應，可租可售、以售為主，建築面積以小於70平方米為主，租售價為市場價的50%左右。
三、公共租賃住房。佔住房供應的20%左右，重點面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會提供基本公共服務的相關行業人員、先進製造業職工等群體供應，建築面積以30-60平方米為主，租金為市場價的30%左右，特困人員及低保、低保邊緣家庭租金為公共租賃住房租金的10%。
本次公佈的住房制度改革，被媒體譽為繼98房改之後，深圳住房體制迎來的“二次改革”。
一、關於此項政策出臺的背景，改革的主要內容等，深圳市住房和建設局負責人在就《徵求意見稿》答記者問時已講得比較清楚，共有13個問題及相應的答覆。（問題的字數不少，但解答的很詳細）
問題1：為什麼選擇在這個時候出臺新住房政策，新政策出臺後房地產市場還限購限貸嗎？
答：當前我市房價高企，住房供需不平衡、結構不合理、保障不充分等問題日益突出，現有住房供應與保障體系已難以滿足廣大市民對改善住房條件的新需求，難以滿足深圳實施人才強市戰略的新需要，難以滿足深圳建設創新引領型全球城市的新要求，急需出臺新的住房供應與保障政策，破解發展中的難題。
新政策出臺後，現有的房地產調控政策不變，要通過嚴格落實各項調控措施，確保房地產市場持續健康穩定發展。
問題2：《意見》提出要深化住房制度改革，主要體現在哪些方面？
答：第一，提出了關於“八大供給主體、六類保障渠道、三類（四種）住房、三類補貼”的我市住房供給和保障體系的總體設計，其顯著特點是全覆蓋，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，讓每一位市民都可以根據自己的情況，找到其解決住房問題的途徑，實現住有所居。這是我市率先全面貫徹落實十九大報告關於住房制度改革精神的具體實踐。
第二，大力實施住房領域供給側結構性改革，明確了面向未來18年（2018年至2035年）的住房發展目標。同時對住房供應結構和比例進行調整，明確了人才住房、安居型商品房、公共租賃住房佔新增住房供應總量的60%左右。
第三，提出了6類15種住房建設籌集渠道，破解我市土地資源緊缺、住房建設用地供應不足的瓶頸制約。
第四，完善了人才住房、安居型商品房和公共租賃住房制度設計，明晰了各類住房的功能定位和覆蓋範圍。
第五，對出售的安居型商品房和出售的人才住房實行一定年限內的封閉流轉，購房人在產權封閉期內可以轉讓給其他符合條件的購房對象或由政府回購。購房人在深圳服務滿一定年限且符合其他相關條件的，可以申請向政府繳納一定比例增值收益後取得完全產權。
第六，大力發展住房租賃市場，建立全市統一的住房租賃交易服務監管平臺，提供真實、透明、便捷、安全的租賃信息服務，減少中間收費環節，引導市場合理定價。將各類社會存量租賃住房房源有序納入平臺交易，逐步實現租賃房源全覆蓋、公共服務全納入、租賃環節全打通。
問題3：《意見》對人才住房制度做了哪些完善？
答：一是加大貨幣補貼力度，鼓勵支持人才租購市場商品住房；二是實行租購併舉，探索建立先租後售、以租抵購制度；三是明確規定了戶型面積標準和租金、售價標準；四是實行一定年限內封閉流轉；五是對高層次人才實行更加優惠的政策，符合條件的高層次人才可以申請免租入住一定年限、相應面積標準的住房，在深全職工作滿5年以上，符合條件的可以按優惠政策購買人才住房或者申請獲贈住房產權。
問題4：什麼是人才？人才住房的適用群體有哪些？
答：根據《關於完善人才住房制度的若干措施》（深發〔2016〕13號，以下簡稱13號文），具有全日制本科及以上學歷（含教育部認可的境外高等院校畢業的歸國留學人員），或屬於符合我市產業發展需要的技師（國家職業資格二級及以上），或列入市人力資源保障部門發佈的緊缺專業人才目錄，且與本市用人單位簽訂聘用合同或服務協議的各類人才，都屬於人才的範疇，都可納入我市人才住房政策適用範圍。在通常意義上講，一類是高層次人才，另一類是量多面廣的基礎性人才。符合上述條件的，都稱作人才，都可以按規定租購人才住房。
《意見》提出，人才住房重點面向符合條件的企事業經營管理、專業技術、高技能、社會工作、黨政等各方面人才供應。
問題5：住房發展目標建設籌集170萬套是怎麼確定的？
答：《意見》確定的住房發展目標是基於需要與可能的原則，與正在編制中的深圳市城市總體規劃（2016-2035年）充分銜接。
截至2017年底，我市常住人口1253萬人，預計至2035年，常住人口將達到1800萬人，新增約550萬人，預計新增住房需求約180萬套。綜合考慮土地供應和住房建設籌集能力，將住房總量目標確定為170萬套是必要的、可行的。
問題6：《意見》對公共租賃住房政策作了哪些完善？
答：《意見》根據國家有關政策和深圳實際，將政府提供公共租賃住房作為基本住房保障的主要方式，對公共租賃住房政策作了進一步完善：一是明確規定公共租賃住房主要面向低收入及部分中等偏下收入戶籍住房困難居民，通過設立收入財產限額標準實施精準保障；二是安排一定比例的公共租賃住房房源，面向符合條件的為社會提供基本公共服務的相關行業人員、先進製造業職工等群體供應，不限戶籍；三是規範租金標準，規定為屆時同地段市場商品住房租金的30%左右，其中特困家庭為公共租賃住房租金的10%；四是明確優先順序，特困人員、低保及低保邊緣家庭應保盡保，對符合規定條件的殘疾人、重點優撫對象、計生困難家庭、見義勇為人員等特殊群體優先保障；五是根據我市強區放權的戰略部署，進一步落實區級政府的基本住房保障屬地責任，加強全市房源統籌調劑和區際協作；六是明確公共租賃住房佔住房供應總量的20%左右。
問題7：對基本住房保障對象如何安排住房租賃補貼？
答:《住房城鄉建設部 財政部關於做好城鎮住房保障家庭租賃補貼工作的指導意見》（建保〔2016〕281號）對城鎮住房保障家庭租賃補貼作出了政策規定，明確要求城鎮住房保障採取實物配租與租賃補貼相結合的方式，逐步轉向以租賃補貼為主。
《意見》按照上述文件要求，結合深圳實際，提出面向符合條件的基本住房保障對象發放住房租賃補貼。住房租賃補貼保障範圍由特困人員、低保和低保邊緣家庭擴大到戶籍低收入和中等偏下收入居民。基本住房保障對象既可以選擇申請公共租賃住房，也可以選擇申請住房租賃補貼。我局將會同有關部門抓緊研究制定實施辦法，在此基礎上開展住房租賃補貼工作。
問題8：如何處理新舊政策銜接問題？
答：《意見》中明確，按照“老人老辦法、新人新辦法”的原則，妥善解決已取得備案回執及已在冊的公共租賃住房、安居型商品房輪候家庭的租購住房問題，確保改革平穩過渡，新舊政策有序銜接。具體辦法將通過修訂《深圳市人才安居辦法》《深圳市安居型商品房建設和管理暫行辦法》，制定《深圳市公共租賃住房建設和管理辦法》予以明確。修訂或制定上述辦法將按照立法程序進行，面向社會廣泛公開徵求意見，做到科學決策、民主決策、依法決策。
問題9：《意見》提出的住房發展目標公佈後，對房價將會產生什麼影響？
答：市場商品住房價格的漲落由多方面因素決定。《意見》出臺的一個重要目的是堅持以住房供給側結構性改革為主線，突出全覆蓋、多層次、差異化，針對不同收入水平的居民和專業人才等各類群體，構建多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房供應和保障體系。同時，《意見》明確提出堅持房地產調控的連續性和穩定性，嚴格落實各項調控措施，保障合理住房需求，抑制投資投機性需求。這些政策的貫徹落實，將進一步促進房地產市場的平穩健康發展。
問題10：如何體現住房分配的公開公平公正性？
答：加強住房分配管理，體現公開公平公正的原則，是住房保障和人才安居工作的生命線。《意見》明確提出：一是要健全誠信申報和信息公示制度，完善准入和退出機制，強化用人單位的管理責任；二是要建立保障對象經濟狀況認定核對機制，加強核查機構工作力量，增加財政投入，充分運用大數據、雲計算等先進技術提高核查效率和精準度；三是設計多種分配方式，如輪候、抽籤、搖號等方式，具體辦法將在三個配套文件中作出詳細規定；四是嚴肅查處騙租騙購、轉租轉售、重複享受住房保障等違法違規行為，並將違法違規信息納入全國信用信息共享平臺，讓失信人處處受限。我們歡迎社會各界對住房分配工作進行監督。
問題11：市民購買了商品房後，還能否購買人才住房或安居型商品房，購買了人才住房或安居型商品房後，還能否購買商品房？
答：出售的人才住房和出售的安居型商品住房均是由政府提供優惠政策，以限定套型面積、銷售價格以及轉讓年限等，面向符合條件的人才群體或戶籍居民供應，屬於政策性支持住房，主要目的是要解決人才群體或戶籍居民的住房困難問題。因此，根據人才住房和安居型商品房的相關規定，如果申請人和共同申請人在本市購買了市場商品住房（包括在本市擁有任何形式住房），或者在本市享受過購房優惠政策、在申請受理日之前一定年限內在本市轉讓過自有住房等，均不可以申請購買人才住房或安居型商品房。
出售的人才住房和出售的安居型商品房，實行一定年限內封閉流轉制度。市民購買了上述兩種住房後，在封閉流轉期間，如另行購買市場商品住房，應當面向其他符合申購條件的對象轉讓，或由政府按規定回購。需要說明的是，對於高層次人才的購房優惠政策，目前市有關部門正在抓緊研究制定當中。
問題12：購買人才住房或安居型商品房後多長時間才可以取得完全產權並上市交易？
答：《意見》提出，出售的人才住房和安居型商品房將會在一定年限內實行封閉流轉。封閉流轉期間，因另購市場商品住房等法定事由或自身原因需要轉讓的，應當面向其他符合申購條件的對象轉讓，或由政府按規定回購。
購房人自購房之日起累計在深繳納社保滿15年，或者年滿60週歲且購房滿10年，符合我市人才安居辦法、安居型商品房建設和管理辦法等規定條件的，可以申請向政府繳納一定比例增值收益後取得完全產權上市交易。
問題13：為什麼要設立收入財產限額標準，該限額標準將如何設定，如何核查？
答：我市住房保障的收入財產限額將由市發改委會同市住建局、市民政局等相關部門，根據本市居民收入水平、家庭財產狀況、住房狀況以及政府財政承受能力、住房市場發展狀況等因素，共同研究劃定，並動態調整。
《意見》提出建立健全保障對象經濟狀況認定核對機制，出臺居民收入財產核查和認定辦法，核查工作將由民政部門負責，並充分運用大數據、雲計算等先進技術提高核查效率和精準度。
二、信託菌摘選了部分網友的觀點
二、房地產行業的專家怎麼看《意見》影響？
中國城市經濟學專家委員會副主任宋丁：比如企事業單位，中間如果有原有的土地和原有的住房，可以允許利用原有的土地和住房來批指標，去做內部的保障性住房供應，這就解決了政府重新徵地的過程，簡化了手續，同時也擴大了整個保障住房的供應鏈，通過多主體供應的辦法來解決。
深圳鏈家研究院院長肖小平：首先對目前在售的這個商品房的開發商來講，在心態上也許會更加惜售。因為未來比如有60%的新增供應可能是在保障房類別上了，所以覺得新增的商品房會變少，當然最終能不能反映到他們的售價或者是推盤節奏，還要看具體的這個資金回籠要求。
美聯物業全國研究中心總監何倩茹：對於開發商來講，未來拿地的壓力會越來越大，因為畢竟一手的土地供應量應該會不斷下降，而且人才住房、保障性住房的配建面積也會越來越多，所以對於開發商來講，運營的成本也會有往上走的機會。所以未來一手商品房的銷售價格，會有水漲船高的情況出現。
公號劉曉博認為，深圳的“意見出臺”後，帶有新標杆意義，估計一線城市和強二線城市，未來都會這樣做。其結果是：可售商品房在中心城市將普遍減少，政府控制的政策性住房佔比將大幅增加。未來排名靠前的中心城市，將逐步進入“選人模式”、“選錢模式”。
也有房地產中介表示，保障房市場份額進一步上升，是商品房市場房價得到遏制的進一步加碼。
可以預見的是，在未來，一線城市商品住宅將會更加稀缺。其實這是參考新加坡、香港的打法，新加坡商品房的佔比30%，香港商品房佔比50%，深圳40%介於兩者之間。按照這個邏輯的話，未來商品房類似奢侈品，價格可能會放開，政府不會對商品房的漲幅做限制；買不起商品房的人群可以考慮購買政策性住房或者公租房。到那個時候，商品房可能就真的成為了一個人身份與階層的象徵了。所以，想買商品房的朋友，what are you 等啥嘞？
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