近日，有網友嚮明星房博士提問，房子比市面價低不少，會不會有什麼貓膩？
這也是買房人普遍關注的一個問題。大家在選二手房時，往往會先被一些低價房源所吸引，首先你要確定這套房是不是真實存在的，避免遇到“假房源”；如果確實是真的，總價比周邊市場價的房子，考慮這幾類：一是40年產權商業性質的公寓，二是拆遷安置房，三是法拍房，四是房屋本身存在瑕疵。
40年產權公寓
我們都知道一般的房子的產權是70年，屬於住宅性質，而這種40年產權的商業性質產品自誕生以來就備受爭議，不過價格也確實會比周邊的房子普遍低出不少，極具誘惑力。
>>>>40年產權商住房“三寶”：總價低、面積大、不限購
首先，由於40年產權商住公寓一般以高層、小面積為主，容積率較高，所以開發商自然成本價就比較低，售價也會相應低出不少。
其次，對於這種房子，開發商往往偷面積，調高4.5米，同時隔成2層，不少美其名曰“買一層贈一層”，房本面積60平，實際居住面積可能達到120平，這對於剛工作不久的年輕人而言，確實充滿“殺傷力”。
最後，在南京，商住房是不限購不限貸的，購買起來門檻就低了很多。同時也要注意的是，這類房子不能使用公積金貸款，商貸首付至少5成。
>>>>40年產權商住房購買需慎重
缺點一：產權40年商住房最為人詬病的就是40年產權，那40年之後呢？據小翼瞭解，目前還沒有土地使用權期限到期的情況，也就沒有先例可以參考。不過房屋中介認為，40年產權屬於商業性質，年限到期需要補交土地出讓金，具體是多少呢？還未知。
缺點二：水電物業費比純住宅高 “買得起，可是住不起。 ”有不少人擔心商住房的水電費高昂，負擔不起，商住房的水電物業費比70年純住宅水電費要高出不少，甚至有的商住房沒有通燃氣，只能用電磁爐做飯、熱水器洗澡。
缺點三：不能落戶。如果買房是為了落戶，一定要謹慎考慮商住房，因為這種本來就屬於商業住宅兩用房，並不能落戶，只能暫時有個“小窩”，想要落戶還是要購買70年大產權的純住宅房產。
缺點四：買賣稅費高。至於想買房投資的土豪們，這種房子的升值空間，一般來說並不大，沒有住宅漲的快，而且商業性質房子買賣稅費很高，不過租金還算比較客觀，尤其是黃金地段。
缺點五：首付比例高，只能商貸，用不了公積金。需要注意的是，商業房產的首付比例最低為50%；並且不能使用公積金貸款，只能走純商業貸款，商業用房的貸款最高年限為10年。這無形中也會給購房者帶來一定壓力。
缺點六：居住體驗差。 商業住宅一般是高層建築，一層十幾二十戶的再正常不過了，如果物業恰巧不負責任，樓道衛生、鄰里關係、居住體驗都會大打折扣。
拆遷安置房
拆遷安置房是政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時，對被拆遷住戶進行安置所建的房屋。符合上市條件的拆遷安置房，上市時價格往往低於周邊商品房很多，因此受到很多剛需的關注。
小科普！拆遷安置房上市分三種情況：
1、低收入申購和國有土地拆遷取得的經濟適用房，轉讓時要向政府繳納50%的差價收益金，計算公式：【本次轉讓核定的契稅計稅額－（原購房繳納契稅計稅金額+原契稅實繳額）】×50％；
2、農民拆遷補償的房子，上市時不用交收益金；
3、違規拿房的，上市時交100%的收益金。
所以必須去開上市確認書，這樣一個能確定是否能上市，另外一個收益金是多少也能看出來。
>>>>江寧拆遷安置房比同區域商品房低1.5萬/平
就拿江寧九龍湖板塊的殷巷新寓來說，殷巷新寓由同曦地產承建，最早一批房源竣工交付時間在2002年，最早入住的一批居民，在這裡住了已經16年。
該小區已經符合上市條件，目前均價在2.1萬/平，而同地段的商品房，如萬科翡翠公園、萬科金域藍灣，均價全部都在3.6萬/平往上，甚至有報價過4萬/平。
>>>>購買拆遷安置房的風險
在價格低廉的同時，買房人也要注意這類風險。
一是房屋質量問題，拆遷安置房對於建房的開發商來說，並不是合算的買賣，相比普通商品房，成本有限，不難想象在質量上比較容易出現紕漏，比如隔音問題、建築材料問題，從居住體驗上說的話，有的安置房戶型不是很好，通透性、採光、功能區劃分都不如商品房。
二是房產證難辦，這種房子辦理產權證會比較複雜，很少有項目能在一年內就辦下來的，有的要3年，甚至五年以上才能辦下來，辦不了產權證就無法落戶，就不能享受本地區居民的待遇。
三是轉手不容易，有些安置房不能馬上辦好產權證，沒有產權證就沒法辦理按揭貸款，想轉手的話只能要求對方全款購買，但是既然你都想賣掉房子，聰明的人誰會接手呢？
法拍房
法拍房是一個小眾市場。法拍房，顧名思義，就是遭法院強制執行拍賣的房屋，起拍價比市場價低很多。
根據人民法院關於財產拍賣的規定，人民法院確定的保留價，第一次拍賣時不得低於評估價的80%。如果出現流拍的情況，二次拍賣時應適當降低保留價，一般是首拍價格的80%~90%。
如果二拍也流拍就將進入三拍，同樣也會繼續降低保留價，降到二拍價格的80%~90%。如果三拍也出現流拍情況，房產就將被直接抵押給債權人。
雖然法拍房一般都會低於市場價格，但是品質較好的房子，基本在一拍裡就被人拿下了，基本不會出現流拍甚至進入三拍的情況。並且參加拍賣的個人信息都是保密的，就不要想著大家都不出價，等房子流拍進入三拍之後再用低價拿下這種事了。
>>>>法拍房為什麼如此便宜？
1、法拍房是個小眾市場，參與的人不多，很多人甚至都不知道有這樣一個市場；
2、大多時候法拍房需要付全款。雖然有銀行已經開始對法拍房提供貸款，但相對來說還是比較麻煩的。現在，部分法拍房支持貸款購買，但是僅限商業貸款。
3、潛在風險高，普通人不敢參與。
>>>>法拍房的優勢
1、一般法拍房的價格比市場價要低，一般是評估價的7折起拍，價格讓人心動。當然，最終得以成交價來判定是否有性價比。
2、不少房源可貸款，即首套房最低3成首付。（也有限定為一次性付款的）
3、法拍房也執行限購政策，買法拍房需要提供購房證明。限購篩選掉了一批你的競爭對手，相對來說，競爭不是那麼激烈。
>>>>購買法拍房的風險
存在一定風險，潛在糾紛主要是房產本身的欠費，過戶需要繳納的其他稅費。而一旦房子在國家劃撥的土地上所建，二次交易時還要補交土地出讓金。那麼所有費用算下來可能高於市場價。還可能存在這些問題：
1、存在產權爭議問題
2、拍賣的房產存在長期租賃合同
3、房產存在抵押
4、房屋屬於違法建築或存在其他瑕疵
5、實際居住人拒絕搬遷，入住難
瑕疵房
市面上正常買賣的二手房，如果價格特別低，要麼事房主真的很急售，要麼就是房屋本身可能存在一些瑕疵，房主或中介可能進行了隱瞞，這就需要買房人購房前徹底瞭解房屋的具體情況，避免“入坑”。
一、要核實房屋產權情況及性質
1、要核實房屋所有權人身份。
房屋所有權證是所有權的標誌，房屋所有權證上登記的所有人才是有權賣房的人，如果非本人賣房，則要有本人和代理人的身份證件及本人簽署的授權委託書。最好看到上述證件的原件，可能的話在簽約時要索要複印件。
2、尚未取得房屋所有權證的房屋，無法辦理過戶手續，謹慎購買。
賣方可能在自己未取得產權證前就想出售，這時雖然可以簽約，甚至可以交房，但未取得產權證前不能過戶，而原來預計取得產權證的時間未必真能按時取得，在此期間可能涉及的各種政策變化，風險較大。儘量不要購買此類房產。
3、要核實房產性質，確認是否可以上市交易、是否有額外費用。
商品房正常上市交易沒有問題，但是經濟適用房等其他性質的房產，上市交易可能會有年限限制，有些性質的房產甚至限制交易，或者交易時要交額外的費用。這些建議到房產證的發證機關核實清楚。
二、房產如為夫妻共同財產或有其他共有人應徵得其他人同意
產權證如果登記為共有，出售房產必須要求其他共同人一起參與出售，否則可能會導致合同無效，這一點通常不會被人忽視。如果是婚後購買的房產，即使登記在一個人名下，通常也認為是夫妻共同財產的。
三、房產如果有貸款或抵押，要確保解押
很多二手房是有抵押貸款的，設定抵押的房產可以簽約買賣，但沒解押前不能過戶。這種情況下，往往賣方需要買方的首付款來償還貸款解押。交易時要設定條款，確保款項用於解押。否則賣方把房款挪作他用，買方即使起訴，也要先解決抵押問題才能過戶。
是否設定抵押或是否被法院查封保全，可以向房管登記部門核實。
四、要考慮限購政策、貸款政策、稅費標準對交易的影響
1、要確保買方有購房資格。
2、要根據雙方房產情況核實可能的稅費數額。
3、如果需要貸款購房，也要考慮貸款政策對貸款比例及利息的影響。
五、購房時要核實房屋本身的哪些基本情況？
1、土地使用權的年限：一般的住宅的土地使用期限是70年，房子的房齡決定了剩餘的土地使用權年限，對房價有影響。
2、房屋的面積：房屋的面積只能以產權證書的標明的面積為準，如果有自建房等情況，自建面積通常是不受法律保護的。
3、房屋的基本情況：要看裝修是否有破壞房屋主體結構的安全隱患，房屋的設施設備是否齊全。要考察水、電、氣、暖是否通暢，從這個角度講，冬天購房是比較合適的，因為可以體驗供暖情況。另外，可以在不同時間多次看房，觀察採光情況。可以找樓下住戶核實是否有漏水歷史。
4、學區：如果購買的是學區房，要向周邊學校核實房子中的學籍。很多學區房是限制一套房中一定年限內孩子的入學數額的，有這方面需要一是要在合同中由賣方書面承諾，二也最好親自核實。
六、房屋周邊的情況要調查什麼？
購房是了為居住，而環境是影響居住的重要因素，所以千萬不能只看房子，要以一個居住者的身份在周圍詳細調查：
周圍鄰居都是什麼人？小區是否緊臨公路、鐵路、飛機航線?這些產生的噪音是否影響到小區居民？房屋是否發生過兇殺案之類的。
房子本身的情況很多人是都知道核實的，但這房子以外的情況很多人購房時並沒有注意，住進去以後才發現，但是以這些為由指證賣方違約又很難成立，所以最好事先注意。
七、合同中的最基本條款有哪些？
房屋面積、價款、交房時間、過戶時間、相應違約責任是必須明確的。
房款的支付建議採取分期支付的方式，一般是簽訂合同支付一部分、交房支付一部分、辦理過戶手續支付一部分、取得產權證書支付一部分，此外，建議特別保留一部分，確認房屋沒有其它爭議、未繳納費用和遺留問題後支付。另外，建議採取資金監管的方式，對買方更安全。
交房、過戶：何時交房、收房，何時各自提供過戶需要的文件到交易中心辦理過戶手續，這些內容都很重要，雙方應該在合同中明確。
違約責任：在合同中明確相應違約行為應該承擔的責任是非常重要的，明確不按時付款、交房、過戶按什麼標準支付違約金，違約多長時間到什麼程度，另一方有權提出解除合同，可以讓合同雙方都瞭解違約的成本，促成雙方守約。
八、要及時辦理網籤備案手續
目前各地存量房買賣，都實施網籤制度，辦理網籤備案可以確保房屋不會被過戶給其他人，對買方是一種保護，因此簽訂書面買賣合同後，一定要儘早辦理網籤備案手續。
九、要明確約定裝修的處置，及房屋的相應附屬物的歸屬
很多二手房原房東都已裝修或入住，所以涉及一些房屋的裝修和房屋的附屬物的歸屬問題。建議在簽訂合同時把這些情況在協議中明確。
十、要注意房屋及相關設施是否涉及欠費
購房入住後才發現前房主有欠費，找原房主不管，又因此影響了水、電、暖使用的案例有很多，尤其是欠供暖費的，可能要到供暖季才發現。
所以，物業費、水費、電費、煤氣費、電話費與房屋有關的這些費用，在購房時一定要核實清楚是否有拖欠，建議要求原房主在交房前全部清結，而且應該考慮就這些問題保留部分房屋價款的尾款，確認沒有問題後再支付給原房主。
十一、要注意戶問題的特殊處理
戶口制度是我國特色，購房時很多人不注意，結果購房後才發現前房主甚至前前前房主的戶口沒遷出去，可要求對方遷戶口法院是沒法受理和執行的。
建議在合同中明確原房主的遷出義務，保留部分尾款，待遷出後支付，同時約定一個違約金標準，如果房主晚遷出一天，就支付一定數額的違約金，就違約金支付問題如果起訴到法院，法院是可以受理並判決的。
十二、交易過程注意保留證據
簽訂合同只是完成了交易的第一步，後面發生糾紛的機會也很多，所以要注意保留每個環節的證據，尤其是自己履行義務的證據。
原房主交房時建議雙方做兩份書面確認文件，對交房時間、相關設施情況，共同簽字，各自保留。
購房者付款時別忘記讓對方明確出具收條，且最好依據合同條款，在收條內容中明確是付哪個環節的房款。
過戶是最重要的環節，建議雙方帶證件親自到交易中心提交，確認手續都沒有問題後，就是房管部門核發新的產權證了，一般不會發生什麼問題，但提交這一步很重要，建議不管是否委託中介參與，一定要親自參與此環節。
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