新耀行:步入老龄化的中国,社区商业地产投资的风口在哪里?

2017年国内出生人口1723万人,远低前期预测。2016年的《中国统计年鉴》显示,中国育龄妇女的总和生育率仅为1.047,尚不及少子化趋势极为明显的日本(1.46)。相比于“先富后老”的日本,“未富先老”的中国面对的老龄化危机可能更为严峻。挑战与机遇并存,老年商业的机会似乎就在眼前。随着年龄提升,老年人消费力普遍都会下滑,于是多数商业并不把老年人作为消费主力客群。但随着国内第一代中产阶层进入老龄化,这一现象很大可能会得以缓解。

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首批中产阶级主要指的是在改革开放后首批通过自身努力,留有一定积蓄的群体。这一群体目前主要集中在 50 岁至 65 岁 这个区间,是近 10 年内引发消费的主力。不难发现,多数85-95后的父母辈人,生活、消费理念日趋年轻化,逢年过节,他们甚至比年轻人更加向往出门旅游。据预测,2014至2050年间,中国老年人口的消费潜力占GDP的比例将从8%左右增长到33%左右。可以说,老年消费市场将是一个新“风口”。有数据显示,2014年全国老年消费规模突破三万亿,日常生活支出占56.5%,非经常性支出占17.3%。老龄办的统计表明,老年人的照护服务需求、专业用品需求和休闲娱乐需求都呈上升趋势。在75至85后的父母还在热衷于给下一辈看二胎的时候,新一代的老年人们更希望将时间放在经营自己的圈子上。

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当然,这里的休闲娱乐并不指“广场舞”,有品质的休闲娱乐活动将更受新生代老人们的喜爱,全方位提升社区配套服务和社区生活体系显得尤为重要。如何实现老有所乐?比中国早50年面对老龄化问题的日本,已经建立起较为完整的商业体系,并在实践中卓有成效。老年人专属购物中心?位于东京葛西的永旺购物中心G.G Mall是一家专做老年人生意的购物中心。近年人口调查显示,商场周边老年人约占该地区居民总数的44%。

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为实现这一规划,G.G Mall在设计上加入了许多量身打造的细节!

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针对老年人的需求,为他们参与的社区活动提供空间,180米的室内步行道方便老年人活动,开设运动与瑜伽课程。

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地下超市也经过了专门设计与改良,超市的食物以小份装为主,成分少油少盐,品相更为精致。这些食物纵使价格稍贵一些,却深受周边居民喜爱。

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此外,G.G Mall还为老年人开设的私人健身馆、老年人理疗和其他康复服务中心、专属银行服务。在购物中心social对老年人来说也不错,老年人最怕孤独,也最易产生孤独。一项调查报告显示,欧洲约十分之一的老年人与他人几乎没有互动,有些老年客户甚至悲观地表示希望自己已经去世。适当的社交对于老年人十分必要,而购物中心也正成为老年人休闲娱乐的社交场所。

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乔伊斯·摩尔(Joyce Moore,95岁)在日常生活中除了与邻居、家人的互动外,她还经常去巴灵顿购物中心吃饭、喝咖啡、看看周围来往的人群,以此消除内心的孤独感。许多老年人每天都是自己或者和朋友一起来到购物中心。对他们来说那里是一个安全的地方,他们可以和其他人见面,看看世界的变化,感觉自己是社会的一部分。购物中心为老年人融入社会提供了必要的载体。因此,小型社区商业中心可适当增加养生餐饮、养生馆以迎合新老人们的社交需求。共享经济的另一种释义,日本神奈川县有一家名为“Kaze no Oto”的家庭式餐厅,该餐厅目前有100多种菜品,可根据顾客的特殊需求进行加工,顾客也可在工作人员的协助下自主进行菜肴的制作。创始人Toshihiko Aizawa表示,其实很多老年人都有外出就餐的需求,但他们中多数都有吞咽困难或者行动不便等问题,因而不得不放弃这一想法。

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“Kaze no Oto”的出现让问题迎刃而解。目前,Kaze no Oto 60%的顾客都是老年人,他们能够得到自己的专属菜肴。同时,在这种共享的就餐环境,社会融入感也得以提升。每个老年人都有一颗未泯的“童心”,随着年龄的增长,出门的理由也越来越少。但是缺乏运动或娱乐会导致身体和认知能力的下降。在东京北部有一家名为“拉斯维加斯”的老年人日护理中心。中心以赌场为主题,其日间服务是让老人在这里玩麻将、玩扑克牌、玩游戏、唱K,当然了,并不是真的用金钱进行交易。

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开始游戏之前,顾客需要参与锻炼、完成体温或血压的检查以挣取相应的“筹码”。累积一定的筹码后,才可以开始游戏。这样使老年人能够更加主动的融入到社会活动中。

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从2014年开业至今,拉斯维加斯中心在日本扩展了16家分支机构。“像商业赌场一样的活动环境,像年轻人一样的相处方式”为拉斯维加斯中心吸引了近万名顾客。

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结语:未来,老年人游乐场将会是一门好生意。少子带来的必然结果是老年人自主消费时间和年限的延长。”老有所养,老有所乐“,中国的老龄商业的发展虽不紧迫,但却是一个可以深耕30年的全新产业。


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