互聯網時代的到來，信息技術、IT技術、AI技術推動了科技、經濟、文化、社會的整體變遷，眨眼間，世界似乎滄海桑田，變得陌生而新穎。
互聯網思維下，新商業思維推動商業發生本質性變革，新的商業模式紛紛出籠，當下的零售業，絕非往日之傳統零售所能企及。互聯網技術和互聯網商業思維使購物中心在迅速的順應時代，花樣翻新，成為線下流量最大的零售業態。移動社交工具、AI技術、數字化管理的應用，使傳統的購物中心面目全非，當然是朝著更先進、更符合時代節拍、更激發消費體驗的方向改變。場景化、IP創造成為購物中心虹吸能量強大的有力工具；理念創新、以人為本、科技驅動組合手段成為當前購物中心經營的不二法寶。
所以，不管是一線大都市，還是三四線城市以及縣域購物中心，思想的昇華、理念的轉變是購物中心經營致勝乃至賴以生存的關鍵。抱殘守缺、固步自封、盲目自信是經營者最致命的弱點。
上一篇，我們講到縣域購物中心招商、規劃、商圈、人口等問題，接下來，我們繼續分析轉型和團隊問題。
5消費陷阱
所謂消費陷阱，主要是指事前投資商並沒有對項目地進行科學、認真、細緻的調研，被本地單一產業、單一繁榮的社會表象所迷惑，致使投資失敗。比如，一個不算髮展的縣市，但是它的某種產業相當發展，達到了一定先進高度的水平，足以在全省乃至全國做頭把二把交椅，但這個地區的整體經濟水平卻十分有限，產業結構不平衡，鏈條產業也不豐富，還是以農業為基礎。
而“龍頭”產業在這裡並沒有帶動其他產業和共生產業興起，但是對地區就業、居民收入的貢獻並不明顯，對整個縣域經濟和縣域社會的發展缺乏互補性、推動性。這種單一興旺，因為一點一面的繁榮往往會矇蔽了投資者，盲目上馬購物中心，消費嚴重不足，導致項目投資失敗。
還有一種情況存在，距離上一級城市和商業發達城市較近，或處於這些城市的包圍圈中，這種地域位置一定要慎重啟動購物中心項目。在一些不甚發達地方，低端的基礎消費很可觀，但是符合購物中心主要客群定位的中高端消費卻後勁不足，當距離上一級城市很近、交通條件很好的情況下，中高端消費群體可能會離這個下級城市越來越遠。
譬如筆者接觸過河南某縣，該縣級市經濟十分發達，社會繁榮發展，但是這個縣級市同時交通也是十分發達，公路鐵路、高速高鐵這些國家級大動脈自東南西北多個方向貫穿縣城，國際機場也僅僅距縣城二三十公里，縣城南臨地級三線城市20公里，北距省會50公里，現在這一省一地兩座城市幾乎要把這座縣城兼併。這種得天獨厚的交通條件和區域位置恐怕在全國也是極少見的，在這樣的縣城開有幾家購物中心，幾乎都是半死不活狀態，無法盈利。
為什麼？就是因為高中端消費群體往往南下北上，出於消費身份感和對經營者的信任度考量，他們都會選在省會、地級市實施高端消費。那麼，這樣的小城市購物中心無疑就成了當地消費者一座可悲的龐大的“試衣間”。
6團隊陷阱
早在10年前，我國零售業店長的年流動率就已經超過了50%，這個數據相當令人瞠目結舌。而到了2010年後，零售業員工流動率也超過了50%，同時，74%左右的一線員工從業時間不足3年。
隨著時代發展，商業理念和商業模式發生了根本變化，新零售、新商業崛起，使傳統零售企業人才瓶頸更加凸顯。零售行業傳統熱門職位諸如培訓師、店長、市場專員、採購、營運總監、區域經理等已經捉襟見肘、嚴重不足，而滿足新零售、新商業運營條件和專業水準的專門人才更是鳳毛麟角。由於零售行業對人才的需求量依然只增不減，零售業人才短缺現象日益突出，這就使行業內企業的人才爭奪戰進入“白熱化”階段。
在這樣的背景下，有些不安於現狀的購物中心從業者利用機會，頻繁跳槽，試圖為自己的前途和收入不惜一搏，期間不乏極端功利者，正是這些人，為企業帶來不利局面。尤其是購物中心行業，由於對資金、資源、人才的大規模、大流量需求，使得經營風險更高。
縱觀行業，中小城市購物中心在人才引進和團隊建設方面普遍存在以下問題：
A、盲目崇拜大企業，把全部希望寄託在從大企業挖過來的人才身上，千方百計從大企業、標杆企業不惜代價挖人，以為高價“購進”、空降人才就會擺脫困境、實現提升，結果發現水土不服，所託非人；B、經驗老化，理念無法嫁接。一些從大企業、外埠零售企業挖過來職業經理人或者專業高管，往往會拿以往企業的傳統經驗在新企業生搬硬套，在企業文化方面進行簡單生硬的克隆，這樣導致精神無法溝通，理念無法嫁接，企業文化無法融合，管理流程、管理標準、操作辦法更是無法移植使用。因為地區不同、企業自身條件不符、企業文化積累不同、經營實力相差過大，最終產生反差與衝突，造成不可調和的矛盾，累及的還是購物中心；C、虛無縹緲，無法落地。很多挖來的購物中心經理人，或企業空降某地的負責人，普遍存在眼高手低的現象。心態浮躁，功利心強，做事武斷，形而上學，大事鋪張，不能腳踏實地，他們筆端所及之處，都是一些高不可及，甚至是虛無縹緲的計劃、方案、目標，導致團隊疲於應付，事倍功半，最終鑄成錯誤，給購物中心經營造成損失。
以上種種，給購物中心經營者，尤其是中小城市或縣域購物中心提了個醒：靠誰都不是正事，還是自己及早準備，培養有自己“特色”的人才靠譜。
7迭代陷阱
零售業，整體商業，已經發生了不可逆轉的變化。這種變化，不僅僅是技術進步帶來的工具的改良與創新，而是商業理念、商業模式的迭代變革。這是一場技術、文化、理念迭代升級所推動的行業質變。比如呈現在我們面前的新零售。
購物中心走到今天，雖然感染了聯網時代商業的迭代變化因素，但是，其基本理念和結構模式還是在沿襲著傳統購物中心軌跡，很多購物中心之所以經營維艱，就是因為本質上並未發生改變。
表面上的變化升級只是購物中心炒作概念、玩弄技巧的手段。實質的進化應該從理念和定位重置開始。
過去我們會認為，一般的城市的商業中心只有一個，傳統的商圈排他性較強，消費者認知會囿於本地化、商圈化。或者可以說，每一座零售物業都有屬於自己的、單一的“勢力範圍”，跳出自己的勢力範圍，或者在非商業中心投資類似項目，就會面臨很大的投資風險。
但是，互聯網商業的出現、社交平臺與社交工具的網絡化數字化、人工智能等等，使一切傳統的商圈定位、客群定位的藩籬被打破，一座城市的購物中心可以跨越相鄰的商圈吸客，它的客群定位可以覆蓋高中低端各階層消費群體，配以場景化營造、IP創作造，使購物中心規劃和經營中的一切皆有可能。
長沙步步高梅溪新天地豐富、龐大的跨界結構，與騰訊、京東共同打造的購物中心智慧零售，營建了一個個令人動心的場景，打破傳統的商圈定位，不僅突破長沙高新區，而且客群輻射長株潭城市群。河南胖東來通過商品、服務的匠心打造，同時導入智慧零售，用自己專業、認真、工匠精神理念和態度，打造了一個個撼動人心的場景和無形IP，把客群範圍拓展到許昌、漯河、周口三個地級市的很多縣區，成為省會鄭州以外商圈輻射範圍能力最強的購物主中心，而其客層，也通過商品和業態有效規劃，精準針對，量身定製，實現互不排斥、共聚一堂。
而在未來中小城市購物中心項目投資決策環節、日後經營環節上，最重要的問題是購物中心的規劃理念和未來經營理念是否以圍繞改變顧客心智、立於行業前沿、追求以人為本為主線，著眼於規避或解決區域環境商業發展水平落後、無序競爭、自身品牌認知度低這些硬傷。
8成本陷阱
縣域購物中心最大的經營桎梏就是成本問題。成本和經營效益無法平衡，購物中心項目投資就成了徹頭徹尾的投資陷阱。
購物中心成本分為兩大塊，一是前期的基礎投資，包括基建或物業配備、設備配套、開店前的招商、人力資源、運營管理、營銷等一應籌備費用；第二塊就是開業後的日常經營費用，包括各項管理費用。
處置這兩項費用，很多投資者、經營者會陷入迷茫和極端狀態，其現象是：要麼大舉投資，鋪張浪費，要學行業巨頭，用上用不上、會用不會用、顧客需要不需要、能不能創造效益的投資和設備都要搞，不惜債臺高築，總之人家大企業有啥我也得有啥，這樣，就陷入未來風險陷阱，導致惡性循環，最終資金鍊斷裂，連帶員工、商戶一塊坑了。還有一種投資者，一切以儉省為指導思想，換句話說就是無端的摳門，能備的儘量不備，該投的也不願投入，要麼就是找一些質次價廉的代替。用人也是，只要不講待遇、工資低，就是我要用的人。這樣的投資心態不用多說，購物中心開業第一天，就是死亡倒計時的開始。
那麼如何處理投資和經營成本與生存發展的關係呢？
首先：要牢記吃酒量家當這句老話，還要做到“三不幹”：一是自身經濟實力不濟不幹。如果連滿足開業的資金儲備都不足，就不要上馬購物中心項目；二是患得患失心態不幹。謹小慎微、處處算計，一說投資就手抖者堅決不幹，因為購物中心項目是個資金流量龐大、資源需求巨量的項目，懦弱的決策者，不適合涉足購物中心，尤其是縣域城市；三是頭腦容易發熱者不幹。購物中心除了基建投資，還有未來的日常經營，更有管理、營銷等長效戰略，這些既需要沉穩淡定的心態，也需要專業韌性的素養，一個憑興趣、憑衝動頭腦一熱的投資者，未來也一定是一個失敗的經營者。
其次，要審視區域市場，在準備投資之前，一定要對投資目的地進行詳盡、嚴謹、客觀的全方位調研，社會、經濟、消費、競爭環境這些關鍵的狀態和指標要一點不拉得搞個清楚，然後逐項分析，逐項排除，為自己的決策奠定堅實的市場理論基礎；第三，要客觀、辯證的理解投資、費用和經營效益、經營風險的關係，把握經營決策與投資之間的平衡度。沒有良好的基礎設施，優越怡人的休閒消費環境，肯定沒有消費者，老話說“沒有梧桐樹引不來金鳳凰”就是這個理，不管是針對消費者還是內部運營管理團隊，這句話都管用；另外在日常經營中，薪資待遇、廠商關係、營銷推廣、企業文化、促銷競爭等等，都需要大量的費用投入去實現，去維護，如果不由分說對任何費用申請都攔腰砍一半，那未來效果一定會要打更大的折扣。
當然，一個龐大的購物中心，控制費用，節源開流更是必須的，否則一年365天，各個環節累加，大手大腳不問出處，浪費數字也是驚人的，關鍵是要如何區分“節約”與“摳門”的定義。
前段時間筆者在河南考察，一座縣城有兩家購物中心相距300米，本身這樣的競爭格局就有問題，但是對比兩家，更加有意思。之前的那家因為一直活的輕輕鬆鬆，所以當初設計也是很“低調”，比較傳統，後來新建的那一家不僅體量大，裡面規劃也很到位，空間寬敞，裝飾讓人耳目一新，只是電梯數量就比原來那家多了兩倍。可問題不在這裡，而在於日常運營的把握，原來的那家擔心費用過大，所以就把本來不多的電梯關了一部分，停止運營，顧客上下還得跑幾圈，不勝其煩；另外對中央空調也是半開半關，只開了一部分，我去的時候是前幾天一個夏日的晚上，我分別在兩家都待了一個小時左右，這家老的購物務中心空氣有點汙濁，室內溫度較高，人流稀少。
而另外一家則完全相反，三四十部各類電梯全開，四周密佈的消防人行通道也是暢通無阻，中央空調開足馬力，結合數據技術和人工智能技術的服務體驗設備也是遍佈各個角落，整個地上五層商場內燈火通明，華麗清新，時間已到晚上九點，場內依舊人流如織。筆者和這家購物中心管理人員交談，從中得知，前年剛開業的這家購物中心當時運營費用龐大，但他們集團實力雄厚，所以一路堅持下來，電梯不減量，空調根據室溫適時合理控溫，暑期、冬日馬力全開，一直保持良好的購物環境，所以人流穩步增長，商圈範圍不斷加大，銷售持續提升，商戶租金也在逐步增長，今年比前年開業時的過渡期租金水平增長了20%。
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