（上）
经历2017城市更新改革适应期，2018年翻开了新篇章。在此年中之际，鼎鸿研究部通过整理汇总全市各区2018年上半年已批城市更新单元计划与规划，形成深圳市城市更新2018年半年报（上），并对整理的数据进行分析，以探讨改革适应期后深圳城市更新的表现与特点，助力深圳城市更新发展！
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总量
1. 城市更新单元计划·总量
截至2018年6月30日，深圳市历年公告城市更新单元计划累计693项，计划批准拆除重建用地面积累计52.84平方公里。
2018年上半年全市共批准并公告城市更新单元计划56项，其中拆除重建类城市更新单元计划55项（包含新增48项，7项已批计划范围调整），拆除重建面积共计339.03公顷，新增项目的拆除重建面积计284.1公顷；综合整治类城市更新单元计划1项，为0.69公顷。
2018上半年已批计划总数与拆除重建面积总量远超2017年全年的38项计划和190.5公顷的拆除总量。
图：历年城市更新单元计划数量及拆除重建规模（注：2018上半年仅计新增项目）
2018年上半年已批城市更新单元计划以龙岗区数量最多，龙华与南山并列第二，大鹏与坪山尚无计划公告。
图 ：2018年上半年各区已批城市更新计划（包含新增及调整）
图：截至2018年6月城市更新单元计划已批项目分布（包含新增及调整）
2. 城市更新单元规划·总量
2018年1-6月城市更新单元规划公示与公告共计47项，拆除重建面积共计430.29公顷。由于大半为规划修改，较2017年末实际增量只有269.74公顷。
此外，2018年上半年规划公示与公告累计开发建设用地282.58公顷，计容建筑面积1698.04公顷，平均容积率6.60，平均土地移交率31.21%，此半年规划项目的平均容积率与2017年相差无几。
从新增规划项目（指剔除规划调整与规划修改的项目后）来看，宝安和龙华为新增规划通过最多的两个区，项目规模也较大。
图 ：2018年上半年各区新增城市更新单元规划项目统计
图：截至2018年6月城市更新单元规划项目分布（包含新增及调整）
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方向
1. 城市更新单元计划·方向
2010年以来各类别计划的情况，城中村改造与“工改”类为主。“工改工”项目以新型产业（M0）为主导方向，而自2015年开始，政府倡导保护基础产业“工业用地总规模不低于270平方公里”并研拟政策，到2017年末，统计以普通工业（M1）为主导方向的仅6项。
2018年上半年，更新项目以“工改工”项目为主，其中“工改M1”有大幅度提升，2018年上半年“工改M1”有6项，追平过去三年“工改M1”总和。
图 ：历年拆除重建类城市更新单元计划更新类型统计
图： 2018年上半年拆除重建类城市更新单元计划各更新类型数量（包含新增及调整）
此外，从土地移交率来看，更新方向为商业或居住的项目移交用地较高。
图： 2018年上半年城市更新单元计划各更新类型拆除重建用地总量与移交率（包含新增及调整）
从各区项目分布上看，城中村改造主要集中在盐田和龙岗，"工改M0"集中于南山和龙岗，"工改M1"主要集中在宝安。
图： 2018年上半年各区拆除重建类城市更新单元计划各更新类型数量（包含新增及调整）
2. 城市更新单元规划·方向
2010年以来，已批规划项目以城中村改造和"工改"类为主，其中城中村改造普遍周期较长，且通常需历经多轮规划调整。
2018年上半年，新增规划项目以"工改M0"及旧商业区改造为主，规划修改项目则以城中村改造为主，修改内容一般为用地性质、计容建筑面积、公共配套、开发期程、拆除重建面积等方面。
图： 2018年上半年各区新增规划项目（27项）与修改项目数量（20项）
新增规划项目中旧城区改造主要集中于原特区内，城中村改造分布在原特区外。"工改M0"主要集中在宝安区，该区新增规划项目也最多。
图： 2018年上半年各区新增城市更新单元规划各更新类型数量（27项）
图 ：2018年上半年各区修改及调整的城市更新单元规划各更新类型数量（20项）
2018年上半年，旧商业区与工改商住容积率最高，通常在8.0以上，拆建比1：2—1：4之间；而旧住宅区改造、工改居通常包含一定量的商业配比，容积率较高，旧住宅区改造拆建比起伏较大，工改居拆建比1：2左右；城中村改造通常以居住为主导，容积率普遍在6.0上下，拆建比略高于1：3；工改工容积率多在5.0-6.5之间，仅有德爱工业区城市更新单元规划一处容积率突破7.0（因该项目配建一处教育设施用地）。
表： 2018年上半年各区城市更新单元修改及调整规划之各更新类型的开发强度
计划通过到规划申报的间隔时间上来看，2018年上半年新增的规划公告与公示项目中，城中村普遍间隔较长，间隔时间最长的河背老村片区城市更新单元为2010年第一批计划，2018年第一次进入规划公示阶段；其他项目基本平均两年时间可从计划公告到规划公告。
由于受"强区放权"的影响，福田区三个项目间隔时间明显缩短，甚至间隔不到半年，如福安小区城市更新单元计划与规划通过前后耗时不到2个月。
此外还值得关注的是项目之间的统筹操作，如罗湖区“峰晟创谷”与“华润智地文创中心”两个城市更新单元在规划阶段的合二为一。
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更新趋势
1. 工改项目为主导，严控工改M0
自工业区块线划定以来，"工改M0"受到严格管控。但产业管控下仍留有开发余量，如宝安区提出"普通工业可搭配不超过最终批准开发建设用地面积20%的新型产业用地"，以鼓励企业参与其中、提升产业区硬件条件、助推产业升级。
2. 小地块更新或取消，统筹规划是要点
在2018年4月《市规划国土委关于深圳市城市更新工作有关情况的报告》（以下简称《报告》）中，小地块城市更新政策或被取消，主要考虑到小地块更新难以产生有效贡献用地，且导致的城市更新碎片化问题。此外上半年小地块城市更新计划批准速度显著放缓，获批的项目也是前期积累。
考虑到区域发展及公共服务协调优化，未来更新将更注重统筹发展，产生"1+1＞2"的效能。基于统筹的原则，罗湖区“峰晟创谷”和与其无缝相连的“华润智地文创中心”两个小地块在规划阶段统筹为一个更新单元，“峰晟创谷·华润智地文创中心城市更新单元”，是项目统筹的示范。
3. "强区放权"后，审批效率各区差异明显
"强区放权"后，各区因人员配置、业务能力以及各区政策等方面差异，审批效率大不相同，福田相较于其他各区审批速度明显更快。市场主体还需合理安排申报事项，把控申报时序，以缩短审批时长，加速项目落地。
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附表
附表一：2018年上半年深圳城市更新单元计划批准列
附表二：2018年上半年深圳城市更新单元规划公告或公示列表
（下）
2018年已经过半，业界对上半年深圳新出台的城市更新政策普遍有两种印象：一是频繁，二是重磅。2018年上半年共出台29个城市更新相关政策，保持一周一文的频率。
《深圳市城市更新单元规划容积率审查规定（征求意见稿）》、《关于城市更新促进公共利益用地供给的暂行规定（征求意见稿）》等重磅文件出台对更新市场释放了重要的信号：施行多年的城市更新规则正进行着新一轮的调整与创新。
对工改项目严格管控、确定“强区放权”后各区的更新流程是2017年政策制定的重点。而从2018年上半年已出台的政策来看，注重全市政策标准统一、保障公共设施空给、实现规划引领、规范集体用地准入程序则是上半年政策制定的主旋律。
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政策概况
2018年上半年29个城市更新相关文件中，按照法规级别可分为8个市级政策和21个区级文件；按照政策类型可分为4个流程规范类文件和8个管控类文件（各区的城市更新“十三五”规划），以及18个细则规范类文件。
2018年上半年出台的市级文件数量（8个）与2017年全年出台的市级文件数量（9个）基本持平。《关于加强城市更新单元规划审批管理工作的通知（征求意见稿）》等一系列文件的出台，说明在“强区放权”实践后，市级主管部门开始对城市更新政策进行针对性调整。
在区级文件方面，2017年各区主要出台城市更新实施办法，截止2018年上半年，除南山区和光明区还在征求意见阶段，其他区已经基本确定城市更新流程。在各区城市更新“十三五”规划方面，目前除南山区外，其他9区的城市更新“十三五”规划已获批复。在集体资产管理方面，南山区、龙岗区、大鹏新区分别出台了相关政策，确定了集体资产参与城市更新项目计划申报前的工作规程。
表:2018年上半年主要城市更新相关政策一览表
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市级政策
在2018年上半年出台的8个市级政策中，既有基于原有政策做出调整的，又有完全创新的；既有问题导向的，又有目标导向的。除计划审批阶段，8个文件涵盖了城市更新项目在用地出让前各个阶段的申报与审批规则。
《关于城市更新促进公共利益用地供给的暂行规定》（以下简称《暂行规定》）和《深圳市城市更新单元规划容积率审查规定》（以下简称《审查规定》），这2个征求意见稿是2018年上半年最重磅的政策。《暂行规定》为合法用地不足的更新项目提供了新的出路；《审查规定》直接影响未来几年更新项目的规划容积。
1.计划申报准备阶段相关政策：扩大旧屋村认定范围，首创“外部移交用地”概念
《深圳市拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》将旧屋村的认定范围扩大到全市，对是否能纳入旧屋村的建（构）筑物与设施做了详细规定，明确了旧屋村范围边界划定原则，调整了旧屋村认定工作主体和工作程序。
《关于城市更新促进公共利益用地供给的暂行规定（征求意见稿）》是上半年最具创新性的政策，通过将公共利益用地与“外部移交用地”相结合，既能加强城市更新的公共利益用地供给，又能一定程度上解决拟更新项目合法用地比例不足的问题。“鼎鸿微看点”在《刚刚，市规划国土委发布重磅新规，城市更新有了新玩法》一文中做了详细的政策解读。
2.土地、建筑物信息核查相关文件：权属认定程序简化，历史用地处置不与规划审批交互
《深圳市拆除重建类城市更新土地、建筑物信息核查及历史用地处置规定（征求意见稿）》（以下简称《规定》）中主要包含土地、建筑物确权与历史用地处置两方面内容。土地、建筑物确权中简化了审批流程，一方面规定非农建设用地、征地返还用地、旧屋村范围等用地按照现行政策办理，另一方面针对符合历史遗留违法建筑处理、房地产登记历史遗留问题相关政策及国有已出让土地上的无报建手续的建筑物，《规定》进一步做好与相关政策和程序的衔接，明确了可简化的具体手续。
关于历史用地处置与更新单元规划的流程关系中，二者不存在交互关系，各自独立处理。《规定》按照2013年5月17日为界限分为2种情况，将历史用地按照不同流程处置。
图:历史用地处置流程
3.规划审批阶段相关政策：提高配套设施和保障房配比要求，保障住房供给
《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定（征求意见稿）》将原有图纸做了部分精简，并将各专项研究与各类政策衔接，提高配套设施要求，含有住宅的城市更新项目需配建幼（托）儿园和老年人日间照料中心。具体政策解读详戳《划重点：新版拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》。
《深圳市城市更新单元规划容积率审查规定（征求意见稿）》在2015版《容积率审查指引》基础上做了重大修改，其中在基础容积中固化了混合用地中各类建筑面积比例，同时确定了奖励容积与转移容积优先转入居住功能的原则，通过一系列政策倾斜保障住房供应。具体政策内容请戳《重磅！市规划国土委发布城市更新容积率审查新规，影响众多项目》,最新容积率计算方式请戳《》。
《市规土委关于施行附图（修订）的通知》大幅提升保障房配建比例及新增配建范围。较修订前，一、二、三类地区共增加了297.85平方公里。按“十三五”期间拆除重建区域进行估算，“十三五”期间通过城市更新可配建保障性住房约740万平方米，较修订前增加了90万平方米，约1.8万套。
图:深圳市城市更新项目保障性住房配建比例一、二、三类地区空间范围图
《关于加强城市更新单元规划审批管理工作的通知（征求意见稿）》规定各区在城市更新单元规划审查中应严格执行全市统一的城市更新政策、标准及规则；针对重点更新单元、紧邻深南大道拆除用地8公顷以上的两类项目增加建筑面积的情况制定了详细的审批流程。
图:历史用地处置流程
4.综合整治类城市更新政策
《深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作规定（征求意见稿）》中释放了一系列利好消息：
1、多种方式增加生产经营性建筑面积。
局部拆建：《规定》延续《暂行措施》的要求，可在拆除总用地面积的15%且不大于5000平方米后，按照深标确定范围内的新建容积率。
空地加建：《暂行措施》中规定空地扩建的容积率可达到现状合法容积率的两倍，而《规定》细化了空地面积得核算标准，为总用地面积扣除2倍的现状建筑基地总面积。
2、历史用地处置后可协议出让给继受单位。
理清经济关系且按基准地价的1.1倍交完地价后，在2009年12月31日之前的用地手续不完善的建成区可通过协议方式出让给继受单位。
3、简化待完善手续建筑物处理。
对于未出具行政处罚意见的待完善手续建筑物,规划经批准后，申报主体向城市更新机构提出申请拟保留建筑，审核后交区规划土地监察机构处理。
4、衔接拆除重建类城市更新。
更新单元按照本规则完成竣工验收满10年后，方可再次申请纳入拆除重建类城市更新单元计划。
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区级政策
1. 各区城市更新“十三五”情况
2018年上半年福田、罗湖、盐田、宝安、光明、坪山、龙华、大鹏8区的城市更新“十三五”规划陆续出台，再加上2017年出台更新”十三五“规划的龙岗区，目前仅南山区处于报批阶段。详情请戳《各区十三五规划咨询整理》。
2. 各区城市更新实施（暂行）办法
5月8日《光明新区城市更新实施办法（征求意见稿）》公布，6月20日《坪山区城市更新实施办法》也正式出台，目前仅南山区和光明区还在征求意见。同时，与《光明新区城市更新工作指引》相同，大鹏新区3月20日出台的《大鹏新区城市更新工作操作指引（试行）》用以具体指导城市更新各阶段的申报与审批。
表:各区城市更新实施（暂行）办法
各区的更新实施（暂行）办法中，在各流程上都对审批单位提出时间限制。按照规定的审批时限，各区的平均审批时间为153天，其中罗湖区最短（93天），光明新区审批时限最长（220天）。
表：各区城市更新项目审批时限
3. 各区进一步推动城市更新工作若干措施的意见
目前大鹏新区、宝安区、福田区的城市更新补充意见已经出台，对现阶段各区的城市更新工作进行指导。
4月12日深圳首个区级城市更新暂行措施《深圳市大鹏新区关于进一步加强和改进城市更新工作的指导意见》出台，《意见》主要从指导思想和基本原则、规划体系、推进机制、运作方法、安全发展、公众参与、制度保障、廉政建设等方面进行规范，进一步发挥城市更新在城市提质、产业升级、经济转型、社会建设等方面的主导作用。
宝安区在4月20日出台的《关于加快城市更新若干措施》中提出多条创新举措。1.首次明确了M0+M1的混合开发模式，对于符合条件的工改M1项目可将20%开发建设用地面积调整为M0功能；2.提出“产业棚改”的概念与模式；3.探索城市更新+土地整备联动模式。具体内容请戳《宝安工改新阶段：首次明确M0+M1混合开发模式》。
福田区5月2日出台的《福田区进一步推动福田区城市更新工作若干暂行措施的意见（征求意见稿，正式文件7月2日出台）》对旧住宅区改造方向明确界定，未列入计划或已列入计划但无进展优先棚改。文件还对谈判促进平台的构建、计划管理与清理、诚信体系构建做出规定。具体内容请戳《福田区城市更新补充意见出炉!》。
4. 各区其他细则类规范政策
在集体资产参与城市更新计划申报的操作流程方面，1月24日、3月22日、5月2日大鹏新区、南山区、龙岗区相关政策分别出台。大鹏新区要求集体资产参与城市更新的应先报所在社区党委研究；申报更新单元计划前，股份合作公司不得与第三方签订含实施主体、赔偿金额等实质内容的合作协议。南山区明确了深圳联合产权交易所为交易机构；交易方式采用公开招标、竞争性谈判等方式，单一来源方式未明确列入。龙岗区政策与原有相关政策内容基本一致，局部修改了解决历史遗留问题、简化民主决策程序、提升效率等方面的内容。
1月23日，光明新区经济服务局发布的《光明新区关于优化营商环境的若干措施（征求意见稿）》提出了严厉的工业区块线管理制度，保障产业用地供给。加大土地整备力度，到2020年全新区完成50万平方米以上产业用地整备。支持开展城市更新“工改工”项目，对“工改工”项目给予最高300万元改造资助及最高300万元租金补贴；优先将“工改工”项目列入城市更新计划，严格限制城市更新中“工改商”、“工改居”项目。
5月17日，龙岗区城市更新局发布关于《龙岗区鼓励社会资金投资城市更新项目内及周边公共设施管理规定（草案征求意见稿）》，以引导社会资金进入龙岗区的公共设施项目。对于投资公共设施建设的企业给予一定的资金补贴，并规定政府给予投资人的补贴额度原则上不超过区发改部门批复的公共设施项目总概算的40%。
5月底出台的《坪山区城市更新项目优先推进及负面管理清单（试行）》和6月12日出台的《坪山区城市更新项目正负面清单操作规则（试行）》围绕坪山未来建设发展的方向，明确了城市更新的18项优先审查要素与5项负面审查要素。“重大项目+公共利益+产业发展”优先审查，对于不能满足自身学位需求项目暂缓推进。
6月15日出台的《深圳市大鹏新区重大项目管理办法（征求意见稿）》从总则、管理机构与职责、申报与确定、评价机制、协调机制、督查机制和附则等七个方面加快推进新区重点项目建设，明确责任分工，理顺工作机制。
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政策趋势
1. 更加注重全市城市更新工作的统筹协调，提高政策执行力
“强区放权”实现审批权限下沉后，为保证全市政策标准统一，加强审批管理、容积率审查、规划编制等市级政策纷纷出台，以统筹协调全市城市更新工作，增强政策执行力。
2.多种创新措施与政策倾斜以保障公众利益
保障公共设施供给、落实公共利益用地一直是深圳城市更新的出发点与立足点，但一直以来城市更新项目对区域紧缺的大型公共设施和公共利益用地的落实缺乏动力。2018年上半年的市级政策中，外部移交用地、容积率审查、保障房配建空间管控都向区域紧缺的公共设施和公共利益用地在核算规则上予以倾斜；龙岗和光明的级政策中也通过补贴的方式引导公共设施投资建设。未来城市更新实践中，市场主体还需更多考虑如何平衡公共利益与经济回报的关系。
3.深圳城市更新进入新一轮的调整和探索阶段
政策是城市更新实践的风向标，2017年工改项目一系列严控措施出台后，2018年上半年“工改M1”项目骤增6项，与历年已批“工改M1”项目数量持平。2018年上半年，外部移交、产业棚改、M0+M1的混合开发模式等一系列概念与政策出台后，深圳的城市更新将进入新一轮的调整和探索阶段。
在新阶段，城市更新市场从业者应该更加注重政策的研究，保障项目推进。
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