房屋渗漏现象普遍，其常因各方相互推诿或房屋已过保修期等问题而长期得不到解决。房屋渗漏问题，小则烦扰百姓生活、影响邻里和谐，大则关乎建筑安全。悦居防水服务平台与北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心及其他相关机构合作，精选真实案例，剖析民用建筑渗漏纠纷案件司法鉴定中的关键点。
程某于2009年3月与某房地产公司签订了《商品房现房买卖合同》，购买位于北京市某小区601室房屋，并于2010年拿房。2012年，程某发现楼上存在漏水现象，便向物业反映。物业将漏水情况告知楼上701室业主张某后，张某配合物业检查，刨开卫生间地面，但最终未能查找到漏水点。之后物业要求701室张某将供水阀门关闭、停止用水，持续观察两个月后楼下未再发生漏水现象，于是张某又将供水阀门打开，正常用水。不久，楼下601室再次出现漏水现象。程某再次找楼上张某、房地产公司和物业公司沟通，但遇到了种种阻碍。
701室业主张某称自己曾协助物业查找漏水点，并将地面刨开，后来又重新做了防水，已经充分尽了义务，现已将房屋出租，不方便再配合其他工作。漏水可能是排水管道有缺陷导致，且楼下将原有卫生间改造为书房，改造过程也可能对排水系统造成影响，因此相关损失与自己无关。
房地产公司和物业公司认为：房屋均已通过竣工验收和分户验收，质量合格，房屋渗漏是因楼上701室装修不当导致的，701室业主张某应承担相关责任。且张某后来不愿配合物业进一步查找漏水点，导致渗漏问题加重，这部分责任也应由其承担。
无奈之下，程某将房地产公司、物业公司和701室业主张某诉至法院，请求：1、判令房地产公司、物业公司和张某立即对漏水问题进行维修，停止对其房屋继续侵害；2、房地产公司、物业公司和张某支付其房屋受损部位重新装修所需的费用。
司法鉴定
案件审理过程中，因各方对于房屋漏水原因无法达成共识，因此法院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对房屋漏水原因（防水问题或排水管道问题）进行鉴定。
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鉴定中心受理鉴定委托后对涉案房屋进行了现场勘验，勘验时发现601室房屋顶板存在渗漏水痕迹，饰面层存在起鼓、开裂现象。渗漏处为干燥状态，采用红外热像仪观测，未发现漏水位置与周边位置存在明显温度差。现场将楼上701室卫生间地漏封堵，进行蓄水试验，2小时后采用红外热像仪观测楼下顶板渗漏痕迹处，发现与周边顶板存在明显温度差。对顶板进行剔凿，可见混凝土层潮湿。3个月后，鉴定中心对涉案房屋进行二次勘验，勘验时可见原渗漏位置为干燥状态，对楼上卫生间地漏和洗手池排水管进行排水试验，2小时后，楼下房屋顶板为干燥状态。综上，鉴定中心给出鉴定意见：楼下房屋顶板渗漏是由楼上701室卫生间防水存在缺陷导致。
►►►►鉴定中心给出鉴定意见：楼下房屋顶板渗漏是由楼上701室卫生间防水存在缺陷导致。
法院判决
根据鉴定中心的鉴定意见及原被告各方提交的相关证据，法院认为：701室房屋收房时经过了各项验收，此后701室业主在装修时，对卫生间重新做了防水。2012年601室初次出现漏水，物业公司和701室业主对渗漏点及原因进行了查找及处理，纵观处理方法的相关记载，卫生间部分的修复、刨开后是否重做防水未有证据予以证明，且地面破损检查工作未在卫生间内全面进行（淋浴处的地面和洗手盆下的地面未凿开）。 2013年，601室再次出现漏水。虽漏水时房屋尚在质保期，但不能证明系房屋原有质量问题导致的渗漏。鉴定意见表明楼下房屋渗漏是因楼上防水层存在缺陷导致，而防水缺陷应系701室业主未尽到防水质量保障责任所致，因此该缺陷导致楼下房屋漏水而产生的损失，应由701室业主承担。
程某要求房地产公司承担责任，无事实依据，予以驳回；要求物业公司承担责任，该物业公司仅有协助义务，现其无证据证明物业公司存在怠于提供物业服务的情况，其诉请予以驳回。张某关于程某将卫生间改作书房，故应对损失自行承担的主张，依据现有证据无法证明程某改造的行为与其房屋漏水之间存在因果关系，故对该项抗辩，法院不予采信。
最终，法院判决如下：701室业主张某对其房屋的防水工程依照鉴定机构出具的修复方案进行重新施工至不再漏水；赔偿601室业主程某装修损失3万元。
作者单位：北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心
联系方式：010-68270675（该号只对司法服务，不对个人服务）
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