深圳樓市，春節之後，有波小反彈，著實讓本地的部分自媒體與專家們小嗨了一把，有些人重新高呼入市，確也有部分投資客蠢蠢欲動，躍躍欲試。
但老楊，堅定的，繼續的，潑冷水！
說實在，本輪看空深圳樓市，挺折騰的老楊的。看空北京與環京，也只是2017年春節後的最後一把拉昇，沒能預測到。出新政之後，市場立即降溫，立即趴下，挺痛快的。
而深圳的走勢，有些類似蘇州，都是去年3月之後，市場縮量盤整，偶有幾個月跌一下，偶有幾個月漲一下。這兩個城市的房價都是較早上漲，然後該下跌時候，其他城市仍在輪動上漲，也就將他們架起來了，跌不下去，且無突發性的新增的嚴厲新政。
而北京與環京的下跌，屬於不用看其他城市的臉色，政策約束制很強，到達一個高點後，遭遇嚴厲政策，立即投降。
老楊之與深圳，這是一場硬仗。雖然走勢糾結，但最終勝算，估計仍將站在老楊這邊。老楊特立獨行、敢於明確預測，必須得有自信嘛！否則早扛不住了，嘿嘿……
在分析當前市場之前，略作回顧，兩個重要節點。
第一個節點：2016年5月老楊撰文，對深圳發出紅色預警。在此，不作過多解釋了，直接在原微信公眾號文章中截圖一段如下。
第二個節點：2017年6月11日，老楊撰文（可以點看）：深圳房價下半年必跌，別忘牛刀一戰成名！同樣直接在微信公眾號文章中截圖一段如下。
上述文章中，也即三個月前，老楊預言春季反彈基本結束。接下來通過觀察和分析近期多組數據，看看是否可以確認行情已結束。
深圳中原數據表明，今年第21周（5月）之後，二手房春季反彈就結束了，其後量重新收緊。春季的成交量，即便反彈，其絕對值仍遠低於2016年一季度深圳樓市繁榮期。成交量沒有顯著反彈，則房價不可能大漲，這是資產市場的重要規律！
下圖中的周度二手房成交均價，自2016年5月開始，總體呈橫盤態勢，其中2016年夏天略有反彈，四季度重新回落。2017年春節之後，伴隨著量的小反彈，均價有微幅上漲，但近6周，伴隨量縮，價格持續微跌，重回橫盤狀態。
深圳中原數據表明，將新房與二手房的量價，放在了一張圖上（如下）。新房加二手房成交量的月度走勢，比上圖更明顯，2017年7、8月重新回落，且低於2016年同期，更低於2016年一季度。量太低，不足以明顯拉漲房價。
看新房均價，2016年三季度是高點，其後陰跌，也即媒體報道的11個月連跌，這其中含有政府限價的人為因素，所以不能認為是明顯下跌。看二手房均價，今年3-6月微漲，近兩個月又跌了下來。
近幾個月，深圳新盤上市節奏有所加快，但基本沒有日光盤，開盤去化率參次不齊。值得關注的是，有些新加推房源的售價，比之前批次的房源價格下跌一成左右，且並未出現類似南京和武漢那種熱銷勁。說明新房市場需求面偏弱。
新房需求偏弱，還能從去化週期中得到印證。下圖是易居研究院跟蹤的全國35城新房去化週期，深圳新房去化週期18個月，處於偏差位置，而2016年一季度，樓市強勢的時候，只有6個月左右。
下圖是9月近一週，深圳中原的二手房報價變動，跌幅在5%以內的佔比最多，調跌的比重明顯高於調漲的。說明房東信心總體偏弱。
最後，再來兩個微觀樣本，觀察一下鏈家成交價變化。
老楊從手機上，隨機找了兩個成交量較大的小區，一個是羅湖的百仕達二期，選三房戶型。
從2016年1月至2017年8月的成交房源，均價基本保持在5.7萬元左右。一年多來，橫盤特徵明顯。
第二個樣本小區是龍崗的萬科清林徑，選三房戶型。
2015年10月成交單價2.8萬元，2016年3月達到3.5萬元，其後振盪盤整，2017年8月仍是3.5萬元左右。 一年多來，同樣是橫盤形態。
通過上述分析，對於過去一年多的深圳市場態勢，基本可得出一個客觀的結論：2016年3月之後，成交量明顯萎縮，價格橫盤。其中，在少數時段價小跌，在少數時段價小漲。2017年春節之後這輪小反彈，量能不足，價格小漲，但近兩個月重新量縮、價平或小跌，反彈已經夭折！
在上述總體特徵的背景下，新房市場與二手房市場，還會存在一定差異；不同板塊的二手房價格，也會存在一定差異，比如有些本地網友感到自己關心的小區房價漲了、創新高了。希望大家能結合自身的瞭解，有一個全面而客觀的認知，而不是隻侷限於自己所關心的板塊或小區。
再來重申一下紅色預警的含義：房價接近停漲或開始高位盤，後市將停漲、隨後下跌。
紅色預警主要適用投資投機者。如果你是投資投機需求，在老楊於2016年5月發出紅色預警後，仍在深圳買房，則過去一年多，你所購房子沒升值，其實算上房貸成本、以及機會成本（比如2016年上半年賣深圳房轉而去杭州買房），你可能一年多至少損失了10%左右。如果當前急用錢、想要賣出，則還要加上10個點左右的稅費。細帳自己算吧。
最後，展望一下市場走勢。在上述2017年6月11日寫的分析文章中，老楊提出：下半年將實質性下跌，也即房價下跌現象明顯化。當前看來，三季度不明顯，預計四季度應會有所體現。而2018年，深圳房價將以下跌、探底為主。
老楊的兩個重要邏輯：
1、政策並無鬆動，反而近期再次打擊首付款、消費貸等，另外貸款利率全面上升，還有住房租賃迅猛推進，皆利空深圳樓市。
2、隨著北京、環京、天津、合肥、石家莊、上海、廈門、廣州、蘇州等多個熱點城市的二手房價格程度不一的開始下跌，深圳房價正在喪失“抬轎者”。
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