常看我文章的朋友應該清楚，我是樓市的多軍。
但今年，情況的確有點不大一樣。
今天，咱們聊聊樓市的三類角色，購房者、開發商、中介以及銀行。
一、購房者開始觀望
最近有浙江某三線城市的粉絲告訴我，他們那裡房價過去兩年翻了一倍多，過去兩年沒上車，錯過了一波牛市，現在還能不能上車。
簡單瞭解了一下他所在的這個城市。跟我們預測的完全一致，房價上漲的動力源自棚改，這個城市雖然處於浙江，但在杭州寧波等城市的巨大優勢之下，其實是沒有多少人口流入的。
當地想的是搞新城，繼續做大輕工業。但輕工業是難以給城市帶來巨大的想象力的，現在房價透支這麼多，棚改和人口都不支持繼續上漲。
而棚改放緩的消息直接影響到了當地一些新樓盤的銷售，當地一些樓盤的銷售明確表示認籌不及預期，購房者觀望的情緒漸濃。
好的消息傳播快，不好的消息傳播更快，接下來，其他小城市的購房者也會開始觀望。
前幾天，一位朋友打算在武漢買房，他在其他城市已經有了不少房子。而武漢對於他們這種名下有房的人也做出了限制。
如果你在武漢無房但在外地有房，按貸款是否還清劃分成首套/二套，首付款分別高達5成或者7成，利率要上浮，最低20%，最高40%。而且武漢規定6成的房子優先分配給首套房剛需。
限制你炒房的不僅是政策，還有其他方面的因素，比如“茶水費”。在武漢現在仍然存在幾萬至十幾萬的茶水費，要麼你想炒房，基本沒可能。而你如果交了茶水費，從流動性和增值的角度來說，其實已經被先薅了一層。
而現在的二手房，或許最能反映市場的趨冷。
北京上海調控之嚴厲，讓二手房成交已經日趨艱難。眼下，這兩個城市二手房市場已經沒有多少新鮮韭菜可以割了。
我們瞭解到的情況是，現在北京和上海，二手房市場連環單佔比超過了9成以上，所有打算買房的人，都得先賣了自己的房子。導致整個週期被拉的特別長，而且稍有不慎就容易陷入糾紛。
新鮮的韭菜有，但他們的購買力遠遠跟不上時下的房價，一手房和二手房要瓜分老韭菜，難度可想而知。
如果你在上海近期買過二手房，或許就會發現，無論是買房還是賣房，砍價都比之前容易得多。
二、開發商開始著急
現在的開發商，比以往任何時候都更焦慮。
7月6日，杭州一次性放出7張預售證，同時成交的還有10宗地塊。
此前一直捂盤待機的碧桂園，這次一次性放出了所有剩餘房源，1200餘套，價格與上次開盤完全一致。而10宗地塊，有底價成交的，熱門地塊成交後的溢價率不及市場預期，至於樓面價甚至比之前相鄰地塊還要低。
杭州是個典型的棚改城市，2015年開始，杭州開始推行“1+X”棚改，一套安置房，其他全部給安置款，棚改對樓市的影響，在2017年表現最為明顯，有人甚至抱著千萬現金都買不到房子。
但風不可能一直吹下去，靠土地背書的經濟遲早要轉型。現在開發商選擇及時出貨，拿地更為謹慎，這會傳染的。
隨著需求的降溫，很多小開發商或許加速離場，而一些大開發商，也在儘快優化庫存，更大力度掌控現金流。
現在的房企，的確都比以往更加焦慮。
銷售方面，一線城市成交量大幅萎縮，價格上相比成本也毫無優勢，二線城市又迎來新一輪調控風暴，至於三四線城市，棚改已經讓市場風聲鶴唳。
融資和債務方面，融資渠道收窄，成本大幅上升，海外債務規模擴大以及貿易戰帶來的人民幣貶值預期，讓開發商的資金鍊面臨巨大考驗。
轉型方面，走在最前面的萬科，董事長鬱亮明確表示了焦慮“方向是明確的，路徑是不清晰的”。
三、房產中介開始新套路
一邊是不斷增加的二手房掛牌量，一邊是越來越少的購房者，還有不斷打開的議價空間，中介想要做成一筆生意，難度太大了。
所以說實話，現在的中介，比以往更加謹慎，也更喜歡套路。
中介釋放出來的消息一定是有利於自己的。這個“有利”的內涵一定是利潤最大化。儘可能多地成交，拿更多的提成。
為了這個“有利”，中介在不同時期，表現出來的也不一樣。
宏觀上，中介是希望維持房價企穩甚至小漲的預期，這樣不至於導致購房者愈發觀望，比如當下杭州的土拍降溫，當地所有的中介都沒有在朋友圈分享。
但在微觀上，為了促成交易，中介會採取不同策略。
比如市場好的時候，他們會把壓力加給購房者，讓他們儘可能同意房東的價格；
但市場不好的時候，他們會兩頭加壓，特別是打算換房的這些房東，中介抓住了連環單的風險，會給予房東更多壓力，讓他們同意降價。
現在正是市場不好的時候，類似成都，上海，武漢，北京這種城市，二手房掛牌量均不斷增加，但成交量卻不見起色。
所以中介現在的話術，給購房者的往往是：我們能幫你爭取到比掛牌價更低的價格，而給房東的往往是：房子掛了這麼久，好不容易有個高意向客戶，可以讓點價格賣掉了。
其實中介的這些變化，也在一定程度上反映了樓市的趨冷。
眼下這種行情，對於購房者來說，一定要握緊錢袋子，別輕易出手，新房再不能挨個搖號，不能搖到了就買了。至於二手房，購房者最大的優勢是資金，你要是能滿足房東的條件，比如首付比較高，或者直接全款，那就儘可能砍價吧，因為對方說不定也著急回款買他想買的房子。
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