2017年2月5日，中央一號文件將“田園綜合體”作為鄉村新型產業發展的亮點措施提出來。2017年5月24日，國家財政部發布《關於開展田園綜合體建設試點工作的通知》，進一步為田園綜合體的開展指明方向。經過一年時間的發酵，全國範圍內已湧現出眾多具有代表性的田園綜合體項目，比如河北唐山的“花香果巷”、山西襄汾田園綜合體、浙江紹興的“花香漓渚”、四川都江堰的“天府源田園綜合體”……
在房地產市場“限”聲不斷、商業地產市場競爭又不斷加劇的大環境下，“田園綜合體”已成為一片潛力無限的新藍海。那麼，究竟什麼是田園綜合體？田園綜合體的定位、構成是什麼？其運營關鍵又該如何把控？本文將進行逐一解答。
打造理想鄉村生活模型 四大問題成田園綜合體崛起誘因
田園綜合體是集現代農業、休閒旅遊、田園社區為一體的特色小鎮和鄉村綜合發展模式，是在城鄉一體格局下，順應農村供給側結構改革、新興產業發展，結合農村產權制度改革，實現中國鄉村現代化、新型城鎮化、社會經濟全面發展的一種可持續性模式。
所謂田園綜合體，要姓“農”，要以農業為本，以田園為根。第一太平戴維斯華西區項目及開發顧問部董事李紳認為，田園綜合體其實是一個理想鄉村生活模型。在他看來，農業園區發展面臨的4大問題正是田園綜合體崛起的誘因，包括：國土資源部2014年發佈的127號文件對土地政策的嚴格要求，進一步明確了設施農用地的政策要求與使用監管；各級政府地產經濟疲軟，增長乏力；傳統產業固化，瓶頸明顯出現；有限空間的升值區間變窄。
五大功能板塊撐起田園綜合體 如何有機結合是成功關鍵
據李紳介紹，田園綜合體由五大功能板塊體系構成，其中，景觀吸引核是吸引人流、提升土地價值的關鍵；休閒聚集區是田園綜合體休閒化主要功能部分；農業生產區是生產性主要功能部分；居住發展帶是城鎮化主要功能部分；社區配套網是城鎮化支撐功能部分。而所有功能的承載對象則是高效農業、鄉村休閒與文化創意。
在政策的大旗下，各路資本都在積極搶佔田園綜合體這片藍海。但並不是每一個項目都能獲得成功。田園綜合體的核心要素在於田園氣質與氛圍，注重的是田園體驗與其空間特質。“如果不能在此基礎上下工夫，註定會失敗。” 李紳認為，田園綜合體的運營關鍵是要注重“三個結合”，即：田園空間與居住或工作空間的有機結合，農業產業功能與休閒功能的有機結合，農業產業功能與文化產業的有機結合。
六種定位三個外延 田園綜合體的因地制宜與因勢利導
不同的環境及資源決定了田園綜合體的不同呈現方式。所謂“定位先行”，對於田園綜合體而言同樣如此。李紳認為，田園綜合體通常可以有六種定位方式：
1、市場青睞 縱情自然。注重多樣性、便捷性，以及對自然生態和傳統文化的體驗；
2、巧借東風 順應大勢。主打生態、文化、綠色、環保、現代化；
3、氣候宜人 土壤肥美。可依靠其光照充足、四季分明、水源充沛、土壤種類豐富的天然優勢大力發展種植；
4、東西縱貫 2小時生活圈。以暢達交通的先決條件進行產業化佈局，發展旅遊業；
5、歷史悠久 民風淳樸。在文化嫁接的同時注入靈魂，提升調性，充分利用噱頭進行傳播；
6、片區聯動 產業集群。以不同產業發展進行優勢互補，形成相得益彰的效果，從而助力戰略佈局，提升區域價值。
此外，田園綜合體還有別的“玩法”。比如將循環農業、創意農業與農事體驗融為一體，比如將現代農業、休閒旅遊與田園社區進行有機結合，再比如讓農業和特色小鎮相互借力相互促進……
總之，田園綜合體並非憑空產生，而是在農業現代化、新型城鎮化等發展歷程基礎上，結合新形勢下農業增效、農民增收和農村生態環境保護的多重客觀需求而提出的，有其現實背景與意義。隨著政策的不斷完善，以及更多有實力的開發企業不斷入局，田園綜合體這片藍海也必然會呈現出更為穩定有序的局面，並逐漸走向繁榮。
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