文/陕西融德律师事务所 成于天
2018年6月20日最高院公布了最新一批指导案例，其中第95号案例“中国工商银行股份有限公司宣城龙首支行诉宣城柏冠贸易有限公司、江苏甲置业有限公司等金融借款合同纠纷案”对最高额抵押担保债务范围的认定有了明确判断。
一、案例回顾
2012年10月24日，工行宣城龙首支行（以下称“工行”）与甲公司签订《最高额抵押合同》，约定甲公司以自有商铺为自2012年10月19日至2015年10月19日期间，在4000万元的最高余额内，工行依据与A公司、B公司、C公司、D公司签订的借款合同等主合同而享有对债务人的债权，无论该债权在上述期间届满时是否已到期，也无论该债权是否在最高额抵押权设立之前已经产生，提供抵押担保，担保的范围包括主债权本金、利息、实现债权的费用等。同日，双方对该抵押房产依法办理了抵押登记，工行取得房地产他项权证。2012年11月3日，甲公司再次经过股东会决议，并同时向工行出具经股东会决议同意的房产抵押承诺函。当日，甲公司与工行签订《补充协议》，明确双方签订的《最高额抵押合同》担保范围包括2012年4月20日工行与A公司、B公司、C公司、D公司签订的四份贷款合同项下的债权。
A公司未按期偿还涉案借款，工行诉至宣城市中级人民法院，请求判令A公司偿还借款本息及实现债权的费用，并要求甲公司以其抵押的房地产权证项下的房地产承担抵押担保责任。
二、裁判意见
法院基于尊重合同意思自治、鼓励商事活动保护市场主体信赖利益的立场，遵循诚实信用原则，依据《物权法》第二百零三条：“为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。”和《房屋登记办法》第五十三条：“对符合规定条件的最高额抵押权设立登记，除本办法第四十四条所列事项外，登记机构还应当将最高债权额、债权确定的期间记载于房屋登记簿，并明确记载其为最高额抵押权。”判令甲公司对其与工行达成的《补充协议》项下担保有效，列为甲公司最高额抵押范围对抵押物优先受偿。
三、启示
本案焦点在于：债权人将最高额抵押之外的先前已存在债权纳入最高额抵押担保范围，是否以抵押登记为生效要件？从本案看答案是否定的。
最高额抵押相对于一般抵押特点在与其担保的债权具有不确定性。基于此特点，在最高额抵押担保期限内，法律承认债权人与担保人约定将在最高额抵押权设立前存在的债权转入担保范围的效力。对于当事人是否应当进行抵押变更登记，在动产提供的最高额抵押中不存在争议，因为动产抵押权自合同生效时设立，未经登记只是缺少对抗第三人的效力，故争议集中在以不动产作为最高额抵押物的情形中。虽然根据《物权法》和《担保法》概括规定，不动产抵押权自登记时设立，但分析最高额抵押相关条款可以发现，《物权法》对变更抵押债权范围仅以“经当事人同意”为前提，且涉及具体操作的《房屋登记办法》表述为“当事人将最高额抵押权设立前已存在债权转入最高额抵押担保的债权范围，申请登记的，应当提交下列材料”。可见，在最高额抵押债权未确定之前变更债权范围的，不强制登记。
本案对债权人无疑是利好，但诉讼本身便是一种风险，笔者建议债权人在签订变更抵押债权范围的合同后应及时办理抵押变更登记，以避免不必要的讼累。
专业：金融学
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