端午小長假期間和一位老鄉瞎聊深圳樓市。他是深圳的一位中學校長，正籌謀為自己孩子買一套婚房。已經看了很多房子，甚為焦灼。
我給他的建議是：1、首套房，毫不猶疑堅持買進深圳，臨深就先不要考慮啦。2、限價紅利千載難逢，儘量買新房。3、處女貸首付三成，儘量多貸款買大房。4、結合工作地點選擇區域，優選地鐵站點附近的大盤。
其實，類似的問題還有很多朋友問我。原因很簡單，現在深圳買一套大面積的婚房實在太難啦。且不說招商雙璽5000萬還要蹲在角落，就是蛇口一套普通4房，也大概率在1400萬以上。打個對摺，700萬能買到什麼房呢？可選擇面還真不大啦。
700萬，深圳買房有點尷尬
我們拿到一份深圳樓市5月份的統計月報。月報顯示，5月份深圳樓市一共成交了新房住宅2564套，成交面積25.93萬平米，成交均價每平米54111元。
深圳5月新房成交數據
如果以5月份的數據算，平均一套房是101平米，單套房平均總價是546萬。
世聯地產曾經給出過一份深圳樓市上車盤的價格數據，2010年深圳上車盤價格是115萬，到了2016年則是358萬。6年翻了3倍。對比358萬，如果以5月份平均一套房546萬計算，這兩年深圳買房上車盤價格上漲了53%。
深圳上車盤兩年又漲了180萬
是不是還有點迷糊？那就再詳細說一點點。
2016年深圳樓市均價是5.3萬。2018年5月深圳樓市均價是5.4萬。整體來看，深圳房價幾乎兩年沒漲。
但是！深圳買房上車盤一套房漲價了大約188萬！兩年上漲了53%。考慮到如今5.4萬均價的虛注水分，546萬應該很難很難買到一套深圳好房子咯。
數字很殘酷。這就是我說懷揣700萬，深圳買房也尷尬的原因。
700萬想買大房子就更難啦
有朋友跟我說，平湖的卓越星源最近在出售大面積產品。144平米4房，177平米5房和182平米5房。單套總價六七百萬吧，單價大約每平米4萬元。這個面積段的產品值得出手嗎？
卓越星源180平米5房值得出手嗎
我只能說，市場上類似面積段的產品真心不多啦。而且價格比較實惠。我簡單點幾個熱點樓盤給大家看看就明白啦。
比如炙熱的網紅盤大沖華潤城三期，150平米3房和190平米四房。面積段相似，但基本對應少一個房間。正在等待預售證。目前華潤城一期二手房價格大約每平米10萬元。也就是說，1900萬買個4房。
比如龍華核心的標杆盤金茂府，預計明年上半年現樓銷售，主力產品是155平米三房，180平米4房和240平米4+1房。基本上也是建築面積類似卓越星源，但對應少一個房間。金茂府是深圳第一個必須現售的新房。我們從很多渠道瞭解到，龍華金茂府未來銷售價格很可能在每平米10萬元以上，甚至有傳言說中國金茂的目標價在每平米13萬以上。也就是說，很可能龍華1800萬也就買個4房。
福田的情況也不樂觀。安託山的萬科香蜜府有180平米的4房，預估單價每平米9萬至10萬。新洲的綠景紅樹灣1號有167平米的4房。同片區的中洲灣也有160平米的4房。但樓兔子得到的消息是:這兩個樓盤的大面積4房最近都很難上市銷售，開發商的心理預期都是單價每平米10萬以上。
總結一句話來說：以羅湖福田為圓心，開車30分鐘車程範圍內，160平米上下的4房單位基本上單價要每平米10萬左右啦。卓越星源，同面積段產品可以加一個房間，而且單價大約4萬左右，還不到福田龍華的一半，這算是艱難大市裡的唯一紅花啦。
大房子，現在不買未來更難！
這個道理很簡單，深圳未來一定是集約化土地利用做到極致！最近公佈的深圳建築容積率提高政策，就是信號。
未來的深圳樓市大概率是以下幾種狀態：1、 容積率提高，大面積修建摩天大樓。200米高80層以上的住宅樓會大量湧現。2、房子會越建越小，90平米以下住宅會成為絕對的主流。3、伴隨單套房子面積越來越小，深圳房價必定越來越高，單價每平米10萬+其實並不遙遠。4、單一產權、居住舒適度高的大面積產品將成為財富階層追逐的目標，價格沒有天花板。
深圳公佈未來18年住房供應計劃
這種狀況，在深圳不久前發佈的未來18年住房供應計劃中就有所體現。我們來簡單複習一遍：
未來18年預計提供170萬套住房，其中商品住房不超過70萬套。這裡的潛臺詞是：商品房未來依然是極度稀缺的。深圳樓市供求矛盾很難解決。這是長期看多深圳樓市的核心基礎。
在預期供應的100萬套保障房中，人才房大約34萬套，規定單套面積要小於90平米。安居房大約34萬套，單套建築面積要小於70平米。租賃房大約34萬套，單套建築面積在30至60平米。這裡的潛臺詞是：深圳人未來都應該習慣於住在小面積房子裡！我們實在土地有限，巧婦難為無米之炊啊。
正在和整個娛樂圈鬥天鬥地的崔永元說：沒有哪個老師會教你邏輯，因為你一旦學會了邏輯。就能獨立思考了。
樓兔子梳理出未來18年深圳樓市的供應結構，就等於是披露了深圳樓市現在的投資邏輯。核心一點：買深圳單一產權的大房子。現在不買，將來會更難！
原因1：實力資金正在囤積深圳大房子。今年以來，萬科瑧山府、鴻榮源壹方中心和招商雙璽，以及後海的二手房如恆裕濱城二期、曦灣天馥、翡翠海岸等，另外香蜜湖東海花園、香域中央等等，很多跡象都表明，今年深圳大面積高總價資產正順暢換手。即使是二手房價格沒有下跌、甚至創下新高，也能賣出。能賣的深圳大房子，越來越少了。
5000萬在深圳買房也很困難啦
原因2：今年買進深圳大房子的人，基本上是7成首付，甚至是全款買進，可以說是零壓力零槓桿，爆倉賣房的概率幾乎為零。這是非常有實力的一批資金，顯然是長期看多深圳樓市的資金。雖然深圳並沒有實行限售政策，但可以肯定今年買進的這批資金，將自行鎖定房源至少5年以上。指望他們降價售房，無異於天方夜談。但這批資金聯手造市漲價的概率很大。
700萬182平米，深圳再難找啦
我們再回頭來看朋友說的平湖卓越星源，144平米4房，177平米5房和182平米5房，單套總價600至700萬。個人認為，價值被低估了。
原因1：單價每平米4萬左右，非常實在。原因2：平湖的城市價值，很快就會爆發出來。
樓兔子這裡重點談一下平湖的區域價值。
平湖位於深圳的中軸線上，是深圳東西部連接的核心位置。所以，這裡最早設立了平湖火車站。如今
平湖火車站已經重新啟用，廣深城際列車停靠站點，大約1個小時到達廣州。清平高速也已經通車，從福田到平湖大約是30分鐘車程。而且深圳已經在修建從福田經過坂田進入平湖的地鐵10號線，預計2020年就可以正式通車。未來地鐵10號線還將延長經過東莞鳳崗，然後進入龍崗大運中心。這樣，平湖的區域價格會更加突出。卓越星源就位於地鐵10號線禾花站附近。
深圳地鐵10號線兩年後通車
深圳交委最新公佈的信息是，機荷高速將雙層立體改造，新增加寶鵬快速通道。這兩條路都是為了促進前海大空港和東部的大運中心、坪山中心，讓深圳東西向的聯通更加順暢，是粵港澳大灣區的骨架工程，必定全力推進。必須點題的是：這兩條路都經過平湖，將為平湖帶來實質性利好。
最明顯的一點就是：平湖與前海將聯繫更緊密，更暢通。
平湖早已經規劃為前海後陸拓展區。這是深圳官方確定的唯一同等享受前海產業稅收和創新三大優惠政策的區域。也是深圳確定要發展的17個重點發展區之一。
正是因為與前海的官方合作關係，平湖前海後陸拓展區已經引進了招商銀行全球大數據後臺總部（總投資16億元）、中國科學院先進技術研究院、深圳市傑美特科技有限公司（著名蘋果供應商）等項目。這些都是實實在在的大項目。
路通橋通之後，平湖與前海的合作關係將加速推進。平湖的城市價值也將越發體現出來。
深圳唯一：前海後路拓展區
到那個時候，遠洋地產、佳兆業地產、華僑城集團等等房企巨頭在平湖囤積的大約240萬平米舊改 ，可能大幅度提高整個區域的房價水平。
簡單來說：粵港澳大灣區體系下，深圳正在往平湖裝填北向突進、東西互聯的軌道交通和高速路網等城市資源，一大批舊改項目蓄勢待發。這個區域的房價有可能迎來一次蟄伏甚久的大爆發。今天單價每平米4萬元，不及深圳均價水平，絕對是沒有泡沫非常實在。
卓越星源社區規劃圖樣板間
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