房價是一個城市綜合實力的一個象徵，也是一個地區樓市價值體現。在我們過去的印象中，多位房產專家曾向大家闡述過以下觀點：
樓市中期看"土地"，長期看"人口"，流入人口越多的城市，未來房價越高。
專家們認為流入人口有居住需求，這些都需要即時滿足，人口不斷增多，只會推高房價。但站在城市租客的視角：專家的觀點，獨立來看有一定的正確性，分開來看，卻不完整。為什麼這麼說呢？
首先從城鎮化率的角度來看：
全國城鎮化即將完成，據2017年最新的統計數據，全國城市化率為58.28%，如果按照2017年的房產銷售速度，2018年城鎮化率基本能達到60%以上，到達國際標準70%的城市化率也就幾年時間。
並且按照大家的經驗，房價的趨勢主要看城市化人口，但是隨著國內房價上漲，現在不能單純的只看人口，為什麼這麼說呢？還有兩點重要因素：
收入
首先單不說一二線城市，就連三四線城市房價也紛紛破萬，房價漲幅遠遠超過工資收入，能買得起房子的人還有多少？人均收入除去生活開支到底還剩多少？客觀來講，統計部門的收入相關數據對在座的各位幾乎沒有任何意義。因為全國各個地區不同，行業不同，消費不同，都不能一概而論。
打個簡單的比方：假定一個普通人，工資收入每月1萬，當地房價也是1萬，按理說買100平的房子，不吃不喝僅需要100個月，也就8年多一點點時間,表面看，房價不是特別高。
但是把當地物價，包括房租，教育，醫療，食品，交通等費用一考慮進去，每個月剩餘收入，幾乎就所剩無幾。剩餘收入不多，自然購房所需的時間還會延長。
從去年開始全國各大城市爭搶人才，短期帶來當地樓市看漲心理加強，讓當地房價快速上升；但是長期來看，收入水平仍然對房價起決定性的因素，如果當地的群眾剩餘的收入並不多，房價就會有回調的壓力。
所以，有些地區看似收入很高，但是平均支出也高，這種地區就算當地人口流入再多，也買不起房，這都是無效需求，當地收入以及剩餘收入決定了當地房價。
庫存
不考慮現有二手房以及普通家庭和炒房者手中的房產，我們只看開發商的新盤，按照目前的房地產建設速度，最多也就5-8年全國房地產開發就會飽和，開發商可能也會慢慢退出市場。而開發商懂房產銷售，但是不一定懂趨勢，如果拿地相對房價比較便宜，有利可圖，開發商就會持續拿地，先拿地，後開發，庫存如果得不到消化，就會變大。而在房價上升期，房產建設速度快，去庫存週期就會很短，但在房產回落期，週期就會很長。
此前的一期，城市租客也給大家講過，開發商的基本邏輯也都不會讓房產降價，即使賣不掉炸掉也不會降，也給大家分析過原因。當房價上漲到一定程度，隨著人口流入，不管庫存有多少，倘若收入無法形成有效的購買力，再加上國家租購併舉，租購同權，58同城安選房源，品牌公寓租賃房源，存量房租賃房源供應量加大，房租一旦下降，流入人口可能就不會買房，房租和房價雙雙回落就是大概率事件。
所以，人口多，房子一定就漲？不是，決定你家房價的還有兩條關鍵因素。各位網友如有更好的看法，歡迎留言參與討論。
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