一、選址前:老闆的思考清單
從事開發選址(專題閱讀)16年,服務過星巴克、屈臣氏等諸多大品牌的資深開發選址專家陳鋒說過:選址不是孤立的事情,是為了開店盈利、品牌形象的樹立打好基礎,獲得不斷的提升。
你一定要首先考慮清楚品牌、市場、價格、地理、人群和渠道等定位。
因此,在開店之前,先問自己這些問題,等都弄清楚了,再說選址的事情。
·我的產品歸類:吃,穿,住,行?
·我的產品區別同類產品的特點是什麼?
·此產品處於市場的哪個檔次?
·我的產品價格區間是什麼?
·消費群體是誰?年齡?喜好什麼?喜歡去哪購買此產品?
·店鋪形象是什麼樣?店名,風格,色彩,店招?
·我的銷售渠道是什麼?購買方式是什麼?
二、選商圈:測算人流和捕獲率
走訪評估過近1000家店鋪的專家徐健梳理出了餐飲“選址綜合評估表”。其中,商圈評估的標準如下:
此外,還需要評估周邊行政機關、交通情況、商業設施情況等。
三、選鋪位:好鋪位的標準
以上問題都弄清楚之後,再來看看好鋪位的標準。陳鋒總結出了好鋪位的四個基本原則:可見,可達,可用,可得。
可見:上看下看左看右看,很容易就可以看見。比如拿不到購物中心一層的位置,那麼在選擇的時候,儘量選擇遠看能看見門店logo,或者到電梯口一掃就能看見,儘量避免很難看見的位置。
可達:最好直接的路線很容易就可以到達。是否有阻礙?是否需要折返?路過是否可以停?這些都是考慮的要素。在非可達的店址,客群很容易被其他店攔截。
可用:物業條件一定要可用。比如餐飲店的物業要求,水壓夠不夠,排煙燃氣設備有沒有,用電量能否達到,等等。如果達不到要求,改造又是一筆費用。
可得:一定要符合政府的相關法規。比如,房屋性質是否是商業用途,是否可以申請營業執照……
此外,還要考慮你的鄰居是誰,是競品還是大IP,能引流還是分流。
有老闆辛苦蹲點2個月等街鋪空位,到簽約了被告知相關證件辦不了;有的在商場開了一年,才知道200㎡的店產權歸6個業主所有;有的剛開仨月碰上修高架徹底沒客流了……關於門店本身的物業條件評估,這裡還有一份徐健的評估表供參考:
四、算數據:如何利用平臺的數據?
一個餐飲老闆透露過一個小秘訣:他的快餐店每進一個新城市開店,就會先去點評網站、美味不用等上進行數據蒐集,看新市場每個區域快餐人氣榜前5品類,看餐廳在高峰期的等位情況,根據大數據做進一步判斷,決定去哪個場開店。
五、結合“土方子”:看巧克力銷量,看收銀臺……
開社區店之前,已經開了5家西餐廳的張磊,會把附近餐廳吃個遍,尤其注意同一品類髒亂老店和升級新店的經營對比,會選擇週一和週五看幼兒園放學接送家長的衣著和交通工具……
而選商場店之前,張磊也會看負一樓超市的可樂&巧克力銷量、看收銀臺、看洗手間……巧克力銷量高,說明這個商場消費力不錯,大小瓶可樂銷量可以看出附近居民的構成。這些老司機私藏的選址土方子,也有大智慧。
六、讓誰去拿鋪?
選址套路千千萬,適合自己的是哪般?目前餐飲業的常用方式有幾種——
1、找中介公司/懸賞找鋪
適合類型:不能自帶客流、資源積累少、沒有話語權的。
2、老闆親自上陣
適合類型:初創階段的品牌,1-20家店,剛剛跨區域的。
3、成立開發部,用大牛“資源力”拿鋪
適合類型:具備一定的品牌影響力和規模,著力跨區域發展的。
4、找第三方或大數據專業諮詢機構
適合類型:以往跨國/港澳臺品牌進內地二三線城市時採用這種方式較多,隨著行業數據意識的增強,越來越多有資金實力的本土餐企也開始藉助第三方數據公司。
七、選址要避開5大誤區
關店,無論品牌大小都會造成傷害。而哪怕是自帶客流的老司機,也有可能看走眼栽坑,麥當勞、呷哺、味千都遇見過這種問題。選址時有這5大誤區需要規避——
·自帶流量,位置偏點無所謂!(呷哺呷哺開在負一,同樣生意慘淡)
·房租便宜點兒好,免租最好!(麥當勞開在房山,免租3年生意也沒火)
·商圈人流大=生意一定火(楊記興在北京西三旗開店,虧了2年)
·簽約不用太複雜,有口頭協議就行(裝修完了,房東沒辦下來執照)
·旺鋪難找,顧不上調研分析(4撥人同時搶一鋪)
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