在零售商業的歷史裡，百貨業曾經站在輝煌的頂尖。然而經歷了數十年的風雨飄搖之後，在購物中心大量崛起，電商購物陷入狂歡的年月裡，這個行業似乎到了舉步維艱的地步。
如今的百貨行業中，或許還將再添一名轉型新兵。6月16日，歲寶百貨發佈公告，與盒馬科技戰略合作框架協議，將位於深圳的12間歲寶超市租賃予盒馬科技，用作經營盒馬鮮生超市。
作為馬雲新零售版圖的“傑出代表”，盒馬鮮生可謂名副其實的“網紅”企業。拉來盒馬鮮生之後，藉助其強大的品牌效應，歲寶百貨的其他區域品牌就可與之形成協同效應。
而更為重要的是，歲寶百貨表示，通過與盒馬科技的合作，主要收入來源由直接銷售轉為收取租賃付款，將能以較低成本實現更穩定可靠的收入。
從2017年的年報可觀察到，在歲寶百貨的收入結構中，直接銷售仍然最重要的部分。在這場合作之後，可以預見的是，在歲寶百貨未來的收入曲線中，佔比最大要變成物業出租而形成的租金收入了。
這與以往的模式似乎有些不同，它更類似於租賃中的“二房東”模式。
更讓人浮現聯翩的是，在引入盒馬鮮生的兩個月前，這家企業的掌舵人楊祥波才剛剛將一位千億房企的前掌門人招攬至麾下，負責自己的“私人業務”。
拉來“網紅”盒馬鮮生
“轉型！轉型！”這是來自百貨行業震耳欲聾的吼聲，浪潮也早已掀起。
以王府井百貨為例，其在2011年便已成立專職發展購物中心的事業部，邁出了傳統百貨轉向購物中心的步伐；2013年，還以16億元收購春天百貨，涉足奧特萊斯。
成效顯示在數據中，年報顯示，2017年王府井營業收入246.52億元，其中百貨/購物中心佔213.25億元，同比增長6.82%，而奧特萊斯佔33.27億元，同比大幅上漲41.23%。
深圳歲寶百貨近期則在醞釀“二房東”模式的改革。
6月19日，歲寶百貨發佈公告稱，其與盒馬科技戰略合作框架協議，深圳的12間選定歲寶超市將停止業務經營，而相關區域將租賃予盒馬科技，用作經營盒馬鮮生超市。
公告顯示，自生效日期起，盒馬科技將每月就使用上述選定的歲寶物業內相關區域向該支付租賃付款，其金額足以償付自獨立第三方租用歲寶物業的應付租金付款。
根據公告，歲寶百貨在深圳經營14間歲寶超市以及於廣東省其他城市及湖南省經營五間歲寶超市，其中12間選定歲寶超市將於生效日期起兩年內分三階段完成改造。歲寶則將繼續經營深圳的兩間歲寶超市，以及中國廣東省其他城市及湖南省的五間歲寶超市。
歲寶百貨強調，儘管部分歲寶超市業務的業務模式於生效日期後將改變，但公司業務將不會受影響。其同時表示，盒馬科技與深圳歲寶雙方已同意，共同探索開發社區新零售解決方案。
對於合作原因，歲寶百貨表示，儘管其在歲寶超市業務及歲寶百貨業務上擁有自身競爭優勢，但在快速發展的中國零售市場加上網上零售平臺當中，其店鋪形象及產品種類的競爭力較弱。
與此同時，歲寶百貨還意識到，網上零售平臺的快速發展為連鎖店營運商帶來挑戰。儘管該集團擁有自身網上零售平臺，惟經營規模僅限於中國深圳當地居民。此外，線上至線下業務解決方案的最新結合為零售業務創造新業。
因此，通過與盒馬科技的合作，主要收入來源由直接銷售轉為收取租賃付款，將能以較低成本實現更穩定可靠的收入，且整體盈利能力將有望提升，而不受消費者喜好以及中國零售
業務在地方及國家層面日益激烈的競爭所影響。
除此以外， 通過與盒馬鮮生形成協同效應，不同領域（如飲食、娛樂及年輕時尚品牌）的更多潛在時尚戰略業務合作伙伴可能會與集團合作，有助該集團由傳統百貨業務轉型為更時尚的一站式購物中心。
資本市場的反應或許更為真實，19日復牌之後，歲寶百貨的股價曾一度上漲18.644%，截至當日下午收盤時，報0.67港元，漲13.56%。
歲寶的維艱歲月
現年65歲的楊祥波，是歲寶百貨的實際掌舵人。
上世紀八十年代，這位從廣東汕尾陸河縣走出來的年輕人，來到正處於改革浪頭的深圳。在那裡，他從事建材貿易行業，並由此挖得了第一桶金。幾年後，他移居香港。
在香港，楊祥波創立歲寶集團，其後又香港商人的身份再次回到深圳，並涉足百貨行業，經過20多年的發展，歲寶集團的業務範圍已涉及房地產、金融投資、零售百貨等領域。
歲寶百貨或許是楊祥波最為得意的“作品”，這家誕生於1996年的百貨公司，曾經引領者百貨行業的浪潮，深圳的第一臺免費購物大巴便是由歲寶百貨開出。第一個為顧客提供免費送貨和上門維修服務的企業，也是歲寶。
在那些電商還尚處於萌芽階段的年月裡，歲寶百貨度過了在這個行業裡最美好的時光，2010年7月，其通過IPO成功登陸香港資本市場。那一年，它的營業額為12.8億，擁有及經營13家百貨店，其中11家位於深圳，是深圳人眼中赫赫有名的“四大百貨”之一。
在觀點地產新媒體的採訪中，一位深圳地產界資深人士直接用“曾經很牛”這個詞來形容這家百貨企業。
然而畢竟只是曾經，隨著各類購物中心的崛起以及電子商務浪潮的洶湧而至，傳統的百貨零售業態生存空間逐漸被擠壓，“競爭加劇”“電商壓力”成為歲寶百貨年報中越來越常見的字眼。
為謀求新的生長空間，歲寶百貨也曾做出不少改變。例如，向二三線城市拓展，砍掉營收不好的店面，引進包括餐飲、兒童遊樂場、電影院等新體驗元素，發展直接採購平臺以及開設網上業務、設立供應鏈及物流網絡等。
一系列的舉措，曾在某些年份裡讓歲寶百貨實現虧轉盈，但從整體來看，自2010年上市以來，這家老牌百貨的營業額始終在12億元至14億元之間搖擺，歸屬上市股東淨利潤更是從2010年的2億元下滑至2017年0.46億元。
從收入結構來看，歲寶百貨主要由直接銷售、專營銷售佣金以及租金收入組成。深圳高力國際副董事總經理袁嘉隆向觀點地產新媒體介紹，在傳統的百貨經營中，除了通過直接銷售商品獲得利潤，百貨還會將部分商鋪租給商戶。
袁嘉隆進一步指出，這種出租主要有幾種模式，一種是固定租金，一種是純提成，也就是按照在商戶銷售額中提取一定的提成作為佣金，另外一種就是底租加上一定比例的提成。
從歲寶百貨的收入佔比來看，自2010年至今，直接銷售佔比波動並不算大，專營銷售佣金出現逐年下滑趨勢，但租金收入卻從2010年0.46億元上漲至2017年1.67億元，超過專營銷售佣金。
如今，通過與盒馬科技的合作，歲寶百貨主要收入來源將由直接銷售轉為收取租賃付款，可以預見的是，在未來的收入曲線中，佔比最大的或許已經不是直接銷售，變成通過將物業出租而形成的租金收入了。
中海舊將的未來派
就在牽手盒馬鮮生的兩個月前，向來低調的歲寶剛剛因一場人事變動而成為媒體的追逐焦點。報道顯示，曾經一手主導中海地產整合的舊將郝建民將加盟歲寶集團，主要負責將地產業務“做大做強”。
而歲寶百貨相關人士則向觀點地產新媒體確認了這一消息，並表示，“郝總負責的是老闆的私人生意”。
楊祥波的“私人生意”並不多，金融投資算一塊，另一塊就是房地產業務，而結合郝建民的職場簡歷以及媒體釋放的消息，“負責地產板塊”的說法大概八九不離十了。
但一個明顯的事實是，相對於面臨行業危機但仍具有相當規模的百貨業務，歲寶集團的地產業務板塊幾乎可以忽略不計。
在公開消息中，能查詢到的歲寶旗下項目可謂寥寥無幾，其中深圳有兩個，一個是位於深圳羅湖八卦嶺片區的國展中心項目，還是由世茂集團在代建，另外位於深圳寶安沙井片區的項目則是由星河灣集團代建，兩個項目均處於建設施工階段。
在上述人事消息傳出時，市場普遍的疑惑是，挖來這位曾掌舵千億央企的職業經理人之後，“後方土地糧草並不多”的歲寶如何在已形成萬億規模競賽的房地產行業突圍？
業內人士認為，從現有的舉動來看，至少說明歲寶正從集團層面對業務進行梳理，但有沒有郝建民的從旁輔助，可能還不太好說。
不過，儘管沒有明顯的消息指向，但12間超市的出租行為與兩個月前的地產干將加盟，兩者在時間點上的巧合，也不禁令人浮想聯翩。
畢竟，通過出租商鋪增加收入的商業模式，在零售行業早已不是一個新鮮的“玩意兒”，對於百貨行業來說也早已是司空見慣，沃爾瑪、紅星美凱龍等企業的大賣場模式早在幾年前就已經被行業熱議。
不過，袁嘉隆認為，從表面來看，歲寶的出租模式和沃爾瑪比較類似，但從租金收入來看，
兩者之間還是存在些微差別，“歲寶是業主，而沃爾瑪更多的時候是一個商家，在將部分商鋪出租出去的時候，利用自身主力店品牌的影響，租金肯定比業主直接出租來得高。”
論及歲寶未來的轉型方向，不少業內人士認為以搭建大賣場平臺為主的紅星美凱龍或許更值得借鑑。觀點地產新媒體瞭解到，初創時期的紅星美凱龍，採取同樣是較為傳統的商業模式，經銷自己工廠生產的傢俱，同時代理其他傢俱品牌，賺取其中的差價。
不過，在發現這種經營模式比較容易出現虧損之後，紅星美凱龍創始人車建新就開始著手將這種大賣場變成一個平臺，通過收取入駐品牌商的租金來盈利，其後更開始自主拿地、自主運營商場，並且長期持有。
除了自建商場外，紅星美凱龍還通過租用大量物業，然後再裝修成自己的賣場，租給品牌商戶，這種租賃模式類也俗稱為“二房東”，同時還通過委託管理進行輕資產輸出。2017年年報數據顯示，紅星美凱龍共有商場數量256個，其中自營71個，經營面積570萬平方米，委託管理185個，經營面積943萬平方米。
不過，相比起紅星美凱龍來說，歲寶的規模大概要遜色不少，數據顯示，歲寶目前共經營19家百貨店，總建築面積32.74萬平方米。而最為重要的是，無論是自營賣場還是輕資產輸出，對企業的品牌都有著較高的要求，目前來看，作為區域性百貨的歲寶，似乎並不具備這種品牌效應。
曾經的央企掌舵人郝建民的未來將選擇怎麼走，乃至歲寶集團這家企業未來將走向何處，在外界看來，或許仍是一個未知數。
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