导语
楼上业主在楼顶违章建水池，致楼下漏水、墙壁受损。楼下业主认为，物业应对此担责，其应当履行的义务未全面履行，构成违约，于是拒缴物业费3万余元。结果……
➤苏州市民付某系名苑小区1幢801室业主。2015年4月17日，富海物业与付某签订《前期物业管理服务协议》，协议约定富海物业向名苑小区提供物业管理服务，合同约定了服务期限、物业费收取标准、缴纳时间及违约责任等条款。
后因901室业主在楼顶违章修建水池，致使801室付某家渗水，墙壁受损，付某多次向物业和有关部门反映，一直没有得到解决，因此付某行使先履行抗辩权，认为富海物业管理不善，应当履行的义务未全面履行，构成违约，便以此为由拒绝缴纳2016年1月1日至2017年4月30日的物业服务费，合计30640元。
法院判决及理由
法院认为，富海物业与付某签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。富海物业履行了物管企业的主要管理义务，付某作为小区业主接受了富海物业的物业服务，应向富海物业支付相应的物业管理服务费。若付某认为富海物业不恰当履行义务，或在履行过程中损害其权益，可另行主张权利。法院判决 ，付某拒缴物业服务费的行为已构成违约，根据合同约定逾期交纳物业服务费的按应缴费金额的千分之一交纳滞纳金，付某还应支付滞纳金。
律师提醒
本案虽是物业服务合同纠纷，实则是楼顶违建导致其他业主损失时物业的责任承担问题。根据合同约定，物业应对小区业主及建筑进行管理，虽然付某在庭审中提交的证据证明富海物业在提供物业服务过程中存在着一定的服务质量问题，但该不尽人意之处不足以构成付某拒缴物业费的法定或约定理由。除非物业服务协议违约责任的条款中明确约定，物业公司未能达到约定的管理目标时，不得向业主或物业使用人收取物业管理费，此时，方可以此为由拒缴或者少缴物业费。
当然，若付某认为富海物业不恰当履行义务，或在履行过程中损害其权益的，可另行主张权利，既可以起诉901室业主相邻关系纠纷，要求排除妨害、赔偿损失，也可起诉物业公司物业服务合同纠纷，主张其未恰当履行义务，在履行过程中损害其权益，但这两起诉讼要求获得的赔偿款累计不得高于因违建给付某造成的损失。
作者单位：江苏诚达律师事务所（苏州工业园区苏茜路99号）
联系方式：0512-62808500
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原文刊载于《中国建筑防水·悦居》2018年第6期
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