杨晨霖 律师
最近处理两个涉农企业的收购非诉案子，一个是农家乐的收购，另一个是鱼塘企业的转让。在处理该类非诉案件的时候，发现各位投资人虽然通过占用农村土地投资办企业公司，对于农村土地的租赁使用的国家相关法律规定却是不甚了了，今天就和大家分享一下这方面的法律知识。
第一个收购案案情这样：当事人想投资农家乐，正好朋友介绍，说是有一家正好想转让，当事人就和几个投资人商量准备收购。
这家农家乐的情况是，原投资人租赁了村上一位五保户的宅基地，也租赁了其他村民的农用地和五保户的农用地，合计近10亩，在该租赁的土地上修建经营性房舍建筑物。
当事人担心收购后合同无效，就想委托我们律师来制定一个收购方案，避免法律风险。
第二个是鱼塘企业转让案，案情这样：当事人是专门搞渔业研究的，借助与自己的专业，当事人瞅准了鲟鱼的养殖前景，就在多年前就开始投资养殖鲟鱼。先后在三个地方租赁农村土地挖鱼塘，投资了三个鱼塘，每个鱼塘是20来亩。据当事人讲，成都市面上很多鲟鱼基本都是当事人供的货。当然，当事人养鲟鱼的主要经营目的是取鱼子。
随着年龄的增长，子女都走上工作岗位很多年了，当事人都快70了，也没有在继续经营下去的意愿了，准备转让，正好在鲟鱼养殖领域的朋友也想收购，继续鲟鱼的养殖，说是准备上市。
收购人提供了收购合同，当事人觉得收购人收购方案对自己不是很公平，就想委托我们律师来修改拟定该收购合同，从公平的角度保护好当事人的利益。
这两个非诉案件都涉及到农村土地承包经营权下的农用地的租赁投资使用的相关法律规定，涉及到以下几个问题。
1、农村土地承包经营权的性质是什么？
2、在土地承包经营权下的农用地是否可以投资？
3、什么是农用地流转，在农村土地承包经营权下，投资使用农用地的方式有哪些？
4、农用地流转，本文两个案件中，收购方的主要风险有哪些？
先来说说第一个问题，农村土地承包经营权的性质是什么。
对于农村土地的承包经营权的权利性质，很多当事人是不了解的，按照固有的观念，认为土地时国家的是集体的，农民只能使用，对于其权利性质是不甚了了的。
按照物权法定的原则，我们国家法律将农民的土地承包经营权定位为物权，将其定位为物权中的用益物权。既然是物权，承包经营权人就享有物权的一般全能，那就是占有、使用、收益和处分的权利。
当然，承包经营权是用益物权，不同于所有权，其物权权能就有一定的限制，那就是在处分方面，法律对其有一定的限制，目前的限制那就是转让对象范围的限制，只能在同一经济组织内部进行。
第二个问题，在土地承包经营权下的农用地是否可以投资。
农用地在我们国家法律法规的规定一直是比较严格，但在农用地的使用方面却是出现规定的严格和使用中的混乱，很多农用地在国家那么严格的规定的情况下，在市场上使用却是相当活跃，这就是产权关系没有理顺的情况下造成的，说白了，就是国家表里不一造成度，既然通过法定其是物权，在执行中又不尊重其物权性质。
2005年以来，对于在土地承包经营权下的农用地，国家逐渐在放松。其显著的标志就是农业部2005年颁布《农村土地承包经营权流转管理办法》，通过部委规章的形式第一次对于农用地尊重其物权性质，顺应市场需要，向市场放开。容许投资者投资使用在土地承包经营权下的农用地。
在该办法中，对于其用益物权的物权权能用了一个新的法律概念，那就是“流转”。
第三个问题，什么是农用地流转，在农村土地承包经营权下，投资使用农用地的方式有哪些？
农用地流转，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织使用，即保留承包权，转让使用权。
在在农村土地承包经营权下，按照《农村土地承包经营权流转管理办法》的规定，使用权的转让方式有转包、出租、互换、转让。
对于其转包、互换、转让只能在其经济组织内进行，也就是对于受让方的范围是有限制的，你不是该经济组织内的成员，受让主体是不适格的。
对于经济组织外的市场主体投资使用在在农村土地承包经营权下的农用地，只能是以租赁的方式来投资使用了。
第四个问题，农用地流转，本文两个案件中，收购方的主要风险有哪些？
在本文的两个非诉收购案中，收购方的主要风险那就是流转租赁合同是否真实了，是否是流转农户的签字，租赁费用是否支付。
对于租赁期限，也不像合同法规定的不动产的租赁期限是20年，农用地的流转期限与承包户的承包期限相同，没有20年的限制。
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