房企或試水農村租賃住房建設
2月4日,2018年中央一號文件即《中共中央國務院關於實施鄉村振興戰略的意見》公佈,其中提到,要深化農村土地制度改革。系統總結農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點經驗,逐步擴大試點。完善農民閒置宅基地和閒置農房政策,探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”,落實宅基地集體所有權,保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權,適度放活宅基地和農民房屋使用權。
農村土地制度改革也將有利於城鎮化的步伐,歐陽捷表示,關鍵還要看宅基地流轉之後能否給農民帶來真正的收益,比如說宅基地未來是否可以抵押、可以貸款、可以交易,然後農民是否可以從中獲得資產收益,這個收益拿到手,才能幫助農村人口真正轉為城鎮人口,促進城鎮化的進程。
文件提到,在符合土地利用總體規劃前提下,允許縣級政府通過村土地利用規劃,調整優化村莊用地佈局,有效利用農村零星分散的存量建設用地。
同時文件也指出,不得違規違法買賣宅基地,嚴格實行土地用途管制,嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。
對於未來農村集體經營性建設用地入市後的主要用途,歐陽捷認為,集體經營性建設用地入市作為可售型商品住宅是不可行的,只有作為租賃住宅才是目前政策上允許的。想下鄉去建設農村大宅或者別墅的行為,顯然是不可能得到政策的鼓勵和支持的。
中央一號文件的公佈將會給房企帶來哪些新的機會呢?歐陽捷提到,未來,房地產企業進入農村市場最主要的形式應該是租賃住房的建設,但可售型住宅依然是房企的業務主體,租賃住宅目前來看還沒有好的盈利模式,這一業務可能會是一個試水性的、嘗試性的探索。
九成中小房企兩年後或退出
2017年房地產市場調控增加,限購、限貸、限價、限售、限商的“五限”成為樓市主基調,抑制了大部分購房需求,多個城市的房價也趨於平穩。那麼2018年的房地產市場將會是怎樣一個發展形勢呢?
“從目前來看,房地產市場,特別是住宅市場慢慢開始見頂了”,歐陽捷分析,在國家去槓桿、銀根收緊的資金環境下,一二線城市的房地產市場不會像過去那樣好了,三線城市受到的影響會更大。今年市場銷售可能會比去年低,房地產市場的蛋糕一年比一年小,但2018年的住房市場整個會相對比較平穩,不會出現大起大落。
值得注意的是,2017年,雖然房地產市場的蛋糕有所減小,但行業分化加劇,市場集中度有所提升,龍頭房企的業績並沒有受到影響,反而創出了新高。2017年碧桂園、恆 大、萬科的業績都超過了5000億元,綠城中國、龍湖地產、新城控股等16家企業的業績超過了千億。“越大越強、強者恆強”成為當前房企的基本格局。
“所有的資源都在向大企業集中,銀行、基金、供應商等全面偏好大型房企”,歐陽捷透露,銀行現在只給百 強房企貸款,其他房企只收不貸。基金也慢慢轉向百強 房企的業務,其他房企基本上也很少做了。另外,供應商也更加著眼於百強 房企的業務,尤其是出現小房企捲款跑路的情況後,中小房企的業務就更不敢做了。
“有規模才有江湖地位,有江湖地位才有話語權”,在這樣的市場情況下,目前多個百億房企都在衝擊千億目標,比如融信、融僑、正榮、富力、合景泰富等等,規模之爭成為房企未來發展的一大要義。
歐陽捷分析,“所有的資源都在向大企業集中,龍頭房企的車輪還在滾滾向前,大企業會跑得更快,中小企業越來越沒有優勢,甚至會面臨著生存難題,之前講的是不進則退,現在則是不進則沒,未來房企之間的收併購應該會更加的頻繁。2015年我們曾提出,90%的中小房企會退出地產江湖,從現在來看,到2020年這個判斷基本上會實現。”
歐陽捷表示,預計到2020年,20強房企的市場份額會達到60%-70%,百強 房企會佔據80%左右,這時候中小房企就沒機會了。這些中小房企到哪去?一二線城市的拿地成本太高,中小房企會向三四線城市下沉,但等大房企進入三四線城市,中小房企就只能退到五六線城市。
在去槓桿的政策環境下,明年房企的融資會變得越來越難。歐陽捷透露,前端融資等通道受阻,未來房企融資成本肯定是越來越高,因為市場上的貨幣總量減少了,流向房地產資金也會減少。小房企的融資渠道變窄,融資成本可能在15%-18%,大房企融資成本目前大概5%-7%。
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