龙岗发力深圳东部中心，“站城一体”让大运新城和平湖面临全面重估！
胡文
打造深圳东部中心，龙岗从规划源头开始全面发力。
5月中旬，深圳市规划和国土资源委员会与龙岗区政府签订规划国土管理改革与实践合作框架协议，推动规划土地管理改革与地方发展实现“双促进”。双方将在城市规划及城市设计、土地管理、土地整备、违建查处、生态线管理、田园综合体建设等方面加强合作，探索机制创新、促进共同发展。
5月25日，在全区规划国土改革实践工作部署会上，龙岗区委书记张勇表示，随着粤港澳大湾区建设、“东进战略”实施、新一轮城市总体规划修编等新形势的变化，龙岗区在迎来新发展机遇的同时，土地紧约束已成为制约发展的主要因素，凸显出现行规划国土管理机制已难以适应新形势下龙岗建设发展需求。为了更好地将龙岗区打造为深圳东部中心，发挥区域辐射作用，同时，为扭转长期以来深圳“西重东轻、西密东疏、西强东弱”的发展格局，解决发展不平衡不充分问题，亟须以龙岗区为试点，委、区合作，推动现行部分规划国土管理改革与实践，探索适应龙岗区发展现实的规划国土新工作机制，破解土地紧约束的发展瓶颈。
深圳特区报报道，根据深圳市规土委与龙岗区政府签订的规划国土管理改革与实践合作框架协议，主要推出以下改革举措。
创新法定图则编制和实施机制 为积极探索和加快推进法定图则管理制度改革，市规划国土委和龙岗区通力协作，将龙岗打造为法定图则实施的先行区，探索形成“市规划国土委主导、区政府实施”的法定图则编制工作新模式。改革以分区规划为抓手、法定图则为实施路径，一张蓝图绘到底。改革将以大运枢纽站及其周边地区、宝龙科技城、横岗老墟镇地区为试点，由市规划国土委委托龙岗管理局组织开展试点地区法定图则修编工作。
探索公共项目实施新模式 对龙岗区规划公共基础设施用地全面系统的梳理，形成公共基础设施规划台账，提前发现各项目用地存在的问题并提出相关解决建议。强基础，补短板，打破原特区内外发展不平衡现状，以教育设施、医疗卫生设施、文化和体育设施为试点，龙岗规划国土管理局采取批量调整规划和批量办理许可，加快审批，提高效率，以最大力度保障龙岗区规划未建公共基础设施落地。
探索城市设计实施新路径 由龙岗区先行开展坂雪岗科技城、大运新城、龙岗河“一河两岸”3 个片区的城市设计；并以此为试点，探索城市设计成果与法定图则相衔接、弹性内容与刚性内容相衔接，探索城市更新、土地整备等专项规划落实城市设计要求的管理机制。此项改革要确保城市新客厅既有高标准设计的“面子”，又有能指导建筑设计落实、确保城市风貌可控制的“里子”。
创新产业用地供给与监管的全链条机制 探索“先租后让、租让结合”等产业用地供给及监管新模式，打破现有空间资源紧约束，保障产业发展空间。结合实际，在龙岗区率先试行“先租后让”用地供应方式，制定产业用地租赁实施细则，并加大对已租赁用地监管力度，分阶段、分时点对产业项目的履约情况及用地开发建设情况进行监管，实施“全方位、全周期”的多部门联动监管机制。
探索核心枢纽规划设计建设管理新机制 以大运及平湖枢纽站为试点，打造枢纽城市综合体高强度、高密度的典范，真正实现“站城一体”，实现土地资源的高效集约利用，在深圳乃至全国都有着重要的示范意义。 改革将通过对建筑、消防等规范的对比研究，并将其闭合应用于大运、平湖枢纽，制定适宜的综合开发指引，探索公共利益与专有开发权属利益共享的规划、设计、建设、运营和管理机制。
探索土地整备实施新模式 为更好统筹及引导土地整备工作，以龙岗区为试点，拓展土地整备规划研究范围，将项目范围内及周边的“边角地”“插花地”“零星地”一并纳入研究范畴，编制土地整备规划研究。同时，结合现行土地整备政策及辖区现实情况，以实施为导向，探索土地整备工作实施新模式、新方法，形成可复制、可推广的政策建议，报市规划国土委转化为新政策在全市推行。
探索落实查违共同责任的新路径 龙岗区严格落实查违主体责任，以“标本兼治、分类处理，遏制新增、消化存量”为目标，在确保违建“零增量”的同时，对存量违建实施分类处理，逐步消化。龙岗区将率先对辖区内存量违建手续完善、烂尾违建处理、非商品住宅建设、历史违建综合整治、危房拆除重建等历史遗留问题开展疏导政策研究，形成可操作、可实行的“一揽子”解决方案，并以问题突出街道或社区为试点开展疏导工作。同时，委区建立信息联动机制，双方共享规划国土基础信息，推动提升查违工作效率。
探索基本生态控制线管控新模式 以龙岗区坪地街道为试点，梳理基本生态控制线划定后产生的历史遗留问题，完善基本生态控制线动态优化调整机制，探索建立基本生态控制线内建设用地清退与线外城市更新和土地整备的联动实施机制；探索以引导扶持线内已建工业区产业转型升级为目标的综合整治新方案。
根据上述改革举措意味着龙岗区在全市先行先试，率先在深圳开展分区规划编制工作。旨在创新供地模式，释放发展空间。
这次在法定图则编制和实施机制方面，深圳市规土委和龙岗区作了创新。以往，法定图则修编工作由市规土委提出，区里提供参考意见；如今在不突破现行政策的前提下，则由区内组织开展法定图则修编，完成现状调研报告及初步方案，上报市规土委审批。由上而下变为上下结合，探索形成“市规划国土委主导、区政府实施”的法定图则编制工作新模式，龙岗成为深圳首个试点区。
以大运枢纽站及其周边地区为例，鉴于深港国际中心的落地，该片区将打造以交通枢纽为基础，大力发展高端总部商务中心。因遇到发展新机遇，为了更好地衔接重点片区规划及加快推进重点项目落地，亟需开展法定图则编制工作，这一工作将由市规土委委托龙岗管理局完成。
龙岗区和全市一样，都面临土地资源紧张，且能满足直接出让的净地存量有限的局面。传统的土地出让模式，产业用地一经出让，使用年期就是20年、30年，即使出让后项目无法达到预期的要求，也无相应的退出机制，这在一定程度上造成了资源的浪费。
此次在创新产业用地供给与监管的全链条机制方面，龙岗区率先在全市探索试行“先租后让、租让结合”的产业用地供给新模式，同时建立产业、规划国土、市场监管、税务等多部门的“全方位、全周期”联合监管机制以及用地退出机制，真正实现了产业用地的供地精准化、用地集约化、监管责任化以及产业优质化，为产业空间发展提供了新思路。
政府以先租后让方式供应一宗产业用地，租赁期限为5年。如A企业竞得该地块，需与政府签订土地使用权租赁合同及产业发展监管协议。租赁期限内，若A企业的产值、税收等各项指标通过履约考核，则上述土地使用权由租赁转为出让；如果未能通过履约考核，租赁期满将收回土地使用权。
又如在实现“站城一体”方面，目前深圳对枢纽及周边地区高强度的立体综合开发带来较大制约，例如深圳北站功能较为单一，未能最大化利用轨道枢纽带来的人流聚集等有利因素，资源利用不够充分，产城融合度不高；福田高铁站及周边核心片区部分公共廊道距离过长，连而不通，使用效率极为低下。为建设功能高度混合、产业高度集聚 、资源高效利用、活力高度释放的城市枢纽综合体，龙岗将制定适宜的综合开发指引，探索公共利益与专有开发权属利益共享的规划、建设、管理和运营机制，并厘清政府与开发单位的权责界限。
此次将以大运枢纽及平湖枢纽为试点，由龙岗区政府组织开展轨道枢纽核心片区立体开发指引研究工作，借鉴东京及香港等地区的枢纽开发经验，打造龙岗东西两个片区立体城市综合体标杆。
受益于此次改革，预计龙岗区大运新城、大运枢纽站、平湖枢纽站、宝龙科技城、横岗老墟镇以及坂雪岗科技城、龙岗河“一河两岸”等几个区域值得重点关注。尤其在“站城一体”理念的推进方面，结合深圳北站以及福田站的经验，预计大运枢纽站、平湖枢纽站将显著变化，值得持续关注。
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