以“城市化水平”來判斷房價何時下跌

我國地產界代表性人物、萬通六君子之一的馮侖，在他的脫口秀節目中曾說過這樣一個觀點：

房地產是國家的支柱產業，不會輕易的出現萎縮。根據國際經驗來看，當一國的“城市化率”至少達到70%以上時，房地產市場才可能出現衰退，房價才可能出現整體性的下降。

世界銀行曾發佈一組數據，統計了1950年~2011年，全球主要國家的城市化水平。

其中，城市化水平最高的是阿根廷（92.5%），第二是日本（91.3%），第三是澳大利亞（89.2%）；法國（85.8%）、巴西（84.6%）、韓國（83.2%）、荷蘭（83.2%）、美國（82.4%）、沙特（82.3%），分列第四 ~ 第十位。

我國城市化水平為50.6%，排名第21位。

從實際情況看，日本、法國、韓國、美國，基本都是在城市化率達到70%甚至75%以上時，房地產市場才逐步出現整體萎縮。

曾經有一種說法是，到2050年，我國的城市化率才會突破70%，達到71.2%——當然，目前來看，實際速度會比這個預測更快，但不得不說，目前我國距離70%的城鎮化水平，還有一段距離。

如果以城鎮化水平為判斷標準，或許至少20年後，我們才會面對房價的整體下跌，在這之前，房地產市場還會呈現整體上漲的格局。

談房價不談區域，這種預測沒有意義

從大方向來說，根據最新的地產調控基調，至少未來5年，房價不會出現暴漲，大概率也會出現一定的回調。

但不談具體區域，單純說房價未來會升會降，那是沒有意義的。

我國樓市最輝煌的黃金10年中，北上廣深等城市，每年房價都是漲的，但除了這種超一線城市之外，依然有一些三四線城市，在某個年份房價是下降的。所以，談房價，必須結合具體的地區。

另外，各省市由於經濟發展狀況、對未來規劃的差異，關於房地產的政·策也不盡相同，決定房價漲跌的因素也就不同。

以“限貸”時間表，判斷具體城市房價何時調整

目前來看，在調控手段方面，“限制首套/二套房貸、上浮貸款利率”算是效果最好的措施了，我把它簡稱為“限貸”。

限貸會大幅提高購房成本，凸顯剛需，壓制投機，進而快速扭轉樓市供需。

所以，我們可以不同城市出臺“限貸”的時間，推算大體的房價調整時間表與幅度。

第一批房價調整的城市，一定是二套房首付比例上浮5%~10%的城市。例如北京、上海、深圳，事實上，京滬這兩個超一線城市的房價已經出現“雙降”了。

京滬是全國樓市風向標，一旦出現調整，會向準一線城市蔓延，並會給投資購房者產生心理和資金的雙重影響，市場需求一旦減弱，房價逐步走低的可能性就會提升。

第二批房價調整的城市，是緊隨京滬之後，陸續出臺限貸、限購的南京、廣州、蘇州、合肥、鄭州、廈門、杭州等，這幾個城市，有些已經出現明顯下跌了，

第三批房價調整的城市，有可能是尚未全城限貸或溫和限貸的福州、長沙、武漢。

再之後，就是一些目前房價正在上漲的三線城市，如山東、河南、山西的一些三線城市。

房地產調控是全國一盤棋，不是不跌，時候未到罷了。

總結一句話，越早出調控手段、調控越嚴的城市，房價越先回調，但未來房價也越早企穩。

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