前不久，阳光100行政总裁林少洲辞职再次创业，引发了业内不少人关注。其实房企高管辞职创业已经不是什么新闻，早在2014~2015年时，就出现过一波高潮。当时，万科的高级副总裁肖莉辞职加入创业期的房多多、毛大庆辞职自己创业等，都引发了业内极大的轰动……
明源君觉得，当年房企高管离职创业引发轰动，来自于移动互联网创业浪潮的狂热，而当今则来自于反差。反差是因为在大家眼中，地产开发依然是一个土豪的行业，辞职高管的待遇都不低，为啥放着高薪不拿，非要去创业找虐？而且，明源君发现，很多房企高管离职后创业基本都不做地产开发。
01
地产人辞职创业
有主动也有无奈
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中国城市化还有差不多二十年的时间才能完成。即便往后不再出现过去那种暴涨，这个行业的增量开发领域也还有很多机会。有一些人坚定看好，并选择坚守。也有一些人，选择了离开，去另一片天地打拼。
离开总是有各种各样的理由。有些是看到了未来的机会，主动追逐；有些是无奈，被迫转换轨道，选择去创业……
首先是被迫的，分为两种，一种是到了一定年纪还没有进入核心管理层的，另一种是已经登峰造极了的。
去年，华为炒掉35岁以上员工的消息，让很多人战战兢兢。其实不止华为，很多房企也是如此。明源君接触到的众多百强房企，对人才的选择，35岁是一个分水岭。超过35岁想进入房企的高端人才梯队都是一件很困难的事。特别行业集中度在不断提升，而无论是百强还是五百强房企高管的位置都是有限的。营销总走马观花，融资总拿不到钱，试用期没过就走人了。
地产人的高薪是用双倍时间双倍精力换来的。到了一定年纪，上不去，继续在原来的位置上干着，不一定拼得过年轻人，薪水也未必涨。某知名房企的老板就明确告诉老员工，应届毕业生的薪水比你高，你们不要有意见。到了四十五岁还在一线，那真的很需要情怀和勇气的。
明源君认识好些房企高管，自己在外面投资了不同规模的餐饮店，问他们为什么会想要投资这个行业，答案是，现金流好啊！
还有一种是幸运儿，年纪轻轻做到了高位，但也到了天花板。曾经一次又一次，我们看到某某明星职业经理人出任联席总裁、联席董事长，被乐观者解读为“突破了职业经理人的天花板”。怎么可能？正所谓一山不容二虎。这个时候大概率意味着你该走人了。
明星职业经理人尚且如此，一般中小房企的高管，当公司在时代的浪潮中被边缘化之后，他们只有两个选择：1、找一个新东家，2、自己创业。正如上面说的，高管的位置有限，一方面年薪几百上千万可能挖不来一个高管，但更多的中高管在为明天发愁，1越发成为一座独木桥，选2就成了为数不多的路。
其次是自己发现了时代的机会，但是在原来的公司格局下没办法施展，只能离开单干去追求自己的理想。
比如，当年肖莉就表示，就互联网买房卖房而言，在既有的轨道上希望它改变，往往会很重，万科做不了这个事情，我只能另外起一个炉灶，用另外一种方式。因此，她加入了当时正处于创业期的房多多。
提到创业之后的转变，刘爱明将之比喻为登山，自己做更能放得开，没有约束，相当于爬一座野山，碰到的永远都是一些未知领域的事，会显得更有激情。
02
房企老总辞职创业
基本都不干地产开发了
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林少洲在业内素有“救火队员”的外号，其2016年加入阳光100仅6个月时间，就被任命为阳光100行政总裁，即是对其最好的肯定。
按理说，像这样一个人，辞职以后创业，应该继续干开发，毕竟熟门熟路嘛。可是，林少洲却并没有那么干。而像他一样的人还有很多。
首先，传统开发需要资本+土地，创一代要想将政商关系传承给下一代都很难，何况职业经理人离开平台之后再去拿地更是难，现在行业集中度提高，中小房企越发艰难。
以今年前4个月为例，如果按时间比例来算，现在应该已经完成年度目标的33%，即便有的房企喜欢后期发力，那也要完成年度目标的25%才比较安全。
可是，明源君注意到，今年前4个月很多中小房企完成的销售额，不足全年目标的1/10。百强房企略好，但前4个月完成业绩不足全年目标1/4乃至1/5的也大有所在。
业绩完成一半的房企，无论是中小房企，还是百强房企，要么项目集中在同一个区域的两三个城市，要么城市还比较多，但还是集中在受到严厉调控的区域。调控加码之后，所有的销售计划都被打乱，而且无法腾挪。
简单地说，这个行业已经越发讲究拼土地+资本，职业经理人出去继续干开发，跟现有的开发企业相比，根本没有任何优势。
过去三年左右，从房企出来继续创业盖房子的明星职业经理人，如今在市场上基本上已经没有声音了。
而另一方面，很多领域却蕴藏着大量的机会。
林少洲在《我为什么在这个时候创业？》一文中明确表示，自己是在十九大后有了创业想法的。这跟郁亮读了十九大报告之后，将万科的定位从此前的“城市配套服务商”，改为“城乡建设与生活服务商”有异曲同工之妙。
新时代，社会的主要矛盾发生了变化：从“人民群众日益增长的物质文化需要与落后的社会生产之间的矛盾”，转化为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。
具体到房地产这个行业，这意味着将来“结构性”问题比“总量”问题会受到更多关注。因为，今天我们国家的套户比已经超过1，距离发达国家的1.1很接近了，住房全面短缺时代已经结束。不平衡，主要体现在分化上，比如一线和强二线城市，商品住房一定是缺的。商品房不能解决住有所居的问题，所以会出现长租公寓。
这时候，怎么把城市里那些空置的住宅、商业，甚至办公和酒店盘活起来，让一些刚刚进入城市的年轻人有房子住，活得有尊严，就是一个机会。
如果说，过去我们关注建筑本身，未来会更加关注附着在建筑身上的相关服务。过去20年我们房子盖了很多，但跟不动产配套的服务发展却很滞后。当整个行业慢慢从增量转向存量时，围绕着不动产的服务业一定会崛起。
此外，新时代要从“高速增长阶段”走向“高质量发展阶段”。对企业来说，不能片面追求规模，更要关注发展的质量——包括产品、服务、经营管理的质量。
按照林少洲的说法，现行房地产行业“过度追求规模和简单复制的状态”令人痛心，但包含了居住、娱乐、文化能多种功能的文旅项目才是“这个时代的需求”。
就宏观角度来说，还要脱虚向实，这也是为什么最近包括碧桂园、恒大、绿城等房企纷纷进军高科技行业的重要原因。
但每一个企业都是有基因的，不是什么都能干。比如，最近几天明源君在参加地产生态创业营的学习，不少已经在存量领域摸爬滚打多年的分享嘉宾表示，他们的员工多数来自于酒店服务行业，因为无论是联合办公还是长租公寓等，都是苦活脏活累活。做开发的人，习惯了赚快钱大钱，心态和思维很难扭转过来。而事实上，这些领域才刚刚开始，有很大的发展空间。
刘爱明说他始终有个认知，认为中国永远会是制造业大国，体量庞大的高科技制造业总归要转型升级，中城新产业就聚焦于为制造业企业的转型提供服务——从技术、资金、人才、市场等方面为客户提供帮助。
之前明源君还专门撰文分析过，产业园也是需要规模的。而目前仅华夏幸福等几家头部企业就占了半壁江山，需求还远远没有得到满足。因此，出现了特色小镇这种模式。未来可能还要自己亲自上阵干产业。
以上这些，不是资本+土地能够解决的，拼的是运营和服务能力。这种特殊的能力，可以实现专而美，且很难被人学会…
怎么干更容易成功？
美国《企业家》杂志创刊词，简单却激励，读来让人热血沸腾，激励一代又一代人投身创业的热潮，希望有朝一日成为伟大的企业家！
可创业从来都是九死一生的事情。根据不完全统计，近7年诞生了几万个与地产紧密相关的创业项目，但其中活到3年以上的不到1%。
明源君跟不少泛地产生态链公司的创始人交流，他们表示，有些道理似乎都懂，但有些坑是你必然要踩的。当然，坑有大小，懂得一些基本的原则、规律，或许仍然不能避免掉进坑里的命运，但至少可以掉进小一点的坑里，可以更容易爬上来。
事实上，过去多年来，数万“先行一步”的创业者们的失败，为未来“先行半步”的地产创业者积累了经验，值得后来者参考借鉴。
一、时间点很重要，不然容易死
长租公寓，近两年无疑是风口。可是，有人在G20前后投资了长租公寓领域，遇到G20期间停工的政策，资金一下子周转不过来，最后基本都赔光了。
有句话说得好，永远不要与趋势为敌。因为市场永远是对的。
联合办公也是过去两年的大热概念，但其实很早以前就有人在干了。可是，在双创热潮将众创空间、联合办公吹热之前，公众对这种业态是没有认知的，很难接受。比如，世鳌创始人刘天飙十年前就开始干中国版的雷格斯了，招租时，客户就问：我公司的办公位在你的公司里，客户来了一看，会不会觉得我是皮包公司、骗子。
刘天飙坦言，面对这个问题，当时没有办法解答。直到双创来临，大家才开始对这种产品有认知，并接受。
当然，过去三年如雨后春笋般冒出来的联合办公空间，现如今很多已经消失。站在今天再来看，如果想清楚了模式，再去干这个，比上一波热潮中头脑一热就冲上去，成功的概率可能反而会高多得多。
有些失业的房企老总跟明源君交流说，计划创业做智能机器人管家。明源君就觉得非常不靠谱。
二、利用过去的积累，整合资源
虽然很多房企高管创业不做开发了，但基本还是在泛地产生态链上，与地产还是紧密相关的，只不过玩法变了。如果能够整合过去在业内的资源，那会如虎添翼。
事实上，一些房企高管离职创业，原来的东家都会以参股、合作等方式介入。因为传统的开发企业其实有有各种各样的焦虑，试图打造新生态。但在既有的格局下，内部突破是非常难的。有靠谱的人愿意出去干，直接投资就是个不错的选择。
比如，据媒体报道，林少洲即将组建的公司将在股权和业务上与阳光100有密切的战略合作关系。阳光100的参与将包括以天使投资人的身份来投资，并将一些低密度、郊区的文旅度假项目交由林少洲的新公司来运营管理。
再比如毛大庆干优客工场时，也得到了老东家万科的大力支持，最近还与万科集团北方区域达成战略合作协议，另外也为其获取其他开发商的物业提供了便利。
三、用能力的轻资产撬动重资产
如上所说，增量开发是重资产，讲究资本、土地等，而如果在存量领域创业，需要的是特殊的运营和服务能力，轻资产是可以撬动甚至整合重资产的。
比如，占地面积2.3平方公里、总投资达300亿元的潼湖科技小镇，具体分工中，中城新产业控股负责产业的规划和运营，住宅、商服等生活配套由碧桂园负责开发和建设。中城新产业控股出资20%！通过与开发商的合作，中城新产业自身获得了快速发展。
甚至还有的产业地产公司，运营团队所占股份超过了合作方（一家地产公司），这就是软实力的巨大威力。
四、做顾问导师，直接知识变现
明源君认识一高管，前两年被边缘化，于是选择了辞职。考虑到干很多创业项目都是一件十分辛苦且成功率很低的事情，而他自己年纪又大了，既想做点事，又不想太辛苦，于是就搞了个顾问公司……
该老总平时善于学习、系统总结，加上在一线有长期的经验，对成本有深刻的理解，其最大的业务就是给其他房企做成本管控方面的培训。由于在专业领域知名度较高，因此干得还不错。
还有不少地产人，策划部的辞职后开策划公司、景观园林专业的辞职后开景观顾问公司、品牌的辞职后做自媒体等，都是非常轻的模式，甚至一个人就可以先干起来，后续可以根据情况慢慢上规模。
小结
加班地产人来说是家常便饭，前不久几家房企倡议员工一周7天午休，引发轩然大波。对中高管来说，职位越高，责任越大。创业的付出的一定比在职场中更多，责任也更大，能够成功的总是少数。 但对不少地产人，特别是高管来说，这似乎又是一种宿命，只能说且行且珍惜吧。
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