世界上有一件事最难看透，那就是统计数据。
5月16日，国家统计局发布了4月份的房价数据。在70个大中城市中，67个城市的新房价格逐月上涨，1个城市持平，只有赣州和韶关下降。
其中，秦皇岛以1.8%的环比增长率领先，而北部、上海、广州、重庆、昆明、Xi、杭州、济南和武汉的环比增长率均超过1%。
这似乎意味着，在纳入统计的70个大中城市中，96%的城市房价正在上涨。
但真的是这样吗？
01
67城市房价上涨，真相是什么？
统计有时可能是“欺骗性的”
这并不是说统计有问题，而是说许多统计与现实脱节。对统计学知之甚少的人都知道，对于统计学来说，用数字来谈论数字并不总是可能的，但可以看到数字背后更深层的东西。
要理解这一点，必须知道数据是如何来的。统计数据中的新建商品房来自各地房管部门上传的网上签约数据。
众所周知，在价格极限和净签约极限的背景下，净签约时间往往滞后于实际交易时间，一些高价建筑的净签约价格与实际交易价格相差甚远，导致新房价的扭曲。
可以想象，如果你突然放开净价或放宽限价门槛，统计房价会大幅上涨或下跌是很正常的。
同时，对于一线和二线城市来说，新房交易结构的变化也会显著影响房价。
大城市中心城区的土地资源已被完全开发，北上官深已进入房市，导致新房价不代表整体市场。最重要的是，如果中心城市的一些高价大市场集中上市，会直接推高城市的平均价格，但不能代表真实的市场情况。
因此，统计数据中经常出现的一个矛盾是，在同一个城市，新房价格大幅上涨，二手房价格大幅下跌。两者长期背离显然是不正常的。
相比之下，二手房数据更具有参考意义。
这不仅是因为二手房覆盖了城市的所有建筑，也是因为没有价格限制和在线标志限制等行政因素的干扰。
02
真实市场:
哪些城市正在升温？哪些城市仍在调整？
当然，对于二手房，我们不能讨论数据。我们不仅要注意统计部门的二手房数据，还要参考第三方的数据。
根据国家统计局4月份发布的二手房数据，在70个大中城市中，有55个城市的房价环比上涨，3个城市持平，12个城市下跌，还有2个城市房价环比下跌。
房价较低的12个城市是广州、武汉、成都、济南、青岛、安庆、宜昌、常德、湛江、泸州、南充和遵义。其中，不仅有一线城市，还有强大的二线城市和许多三线、四线城市。
参考第三方市场数据，二手房的下降趋势仍在继续。
在受监控的36个一线和二线城市中，4月份只有13个城市房价环比上涨，22个城市房价环比下跌，而上个月只有16个。
根据同比数据，与去年同期相比，9个城市的二手房价格已经下降。
排名前三的城市是福州-5.89%，石家庄-5.43%，三亚-4.75%。与去年同期相比，呼和浩特、西宁和Xi是二手房价格涨幅最大的三个城市，分别为24.71%、23.37%和21.75%。
这是价格。如果你看看营业额，并不是每个城市都在复苏。
显然，大多数城市仍在巩固，形势并不像官方统计数据显示的那样乐观。
当然，统计差异总是存在的，因为统计样本和统计方法是不同的。关键是要识别真实的市场数据，不要被一些似是而非的数据误导。
03
房地产市场监管:放松还是收紧？
就在上周，房地产市场巨擘苏州出台了销售限制政策，新一轮房地产市场监管又回来了。
房地产市场监管的回归是否意味着这一轮放松管制已经结束？
没那么简单。你知道，中国的房地产市场是一个政策市场，任何房地产政策都为整体经济服务。经济形势的强弱直接决定了房地产市场政策的宽松和紧缩。(见《这一次，楼市调控真的卷土重来了》)
不用说，整体经济环境仍面临下行压力，外部环境的不确定性再次增加。这种环境，不仅压制不了房地产，更需要房地产这个定海神针。
刚刚发布的经济数据证明了这一点。工业消费的增长率有所下降。只有房地产是突出的，并在固定海针发挥了支持作用。
因此，房地产市场监管是宽松还是紧缩？这取决于城市房地产市场的阶段，如苏州的“苏大强”式的火爆，自然要反弹回来；至于那些继续衰落的城市，它们自然需要帮助。
事实上，这项政策早就在地平线上:一个城市，一项政策，落实市政府的主要责任。这就是我说的。
当然，我们需要的是房地产的支撑效应，而不是房地产的大刺激效应。众所周知，房地产仍然很热门，居民的杠杆继续增加。因此，直到一天结束，他们不会再次大规模刺激房地产。
因此，稳定房地产市场这次真的不是一个笑话。
—结束—