2019年以來,
房博士通過實地踩盤與並對歷史成交數據進行分析,前後歷時一個多月,今天與大家分享一點收穫,歡迎大家收藏、轉發。如有不足,也歡迎大家指正。我的所有文章都在我的微信公眾號:
50中新望嶽校區,最新名稱是:50中天鵝湖教育集團望嶽校區。是蜀山區集團化辦學的又一成果。話說蜀山區50中天鵝湖教育集團,由以下3個學校組成:
50中天鵝湖教育集團天鵝湖校區(原名50中新校);
50中天鵝湖教育集團望嶽校區(原名50中新望嶽校區);
50中天鵝湖教育集團蜀山外國語學校(原名50中南區);
50中望嶽學區位於合肥市望江西路與嶽西路交口西南。南臨匡河、政務區;東面是潛山路,有大唐國際、港匯廣場、商之都;西鄰合肥鐵路西、大蜀山。北面是長江西路,有即將新建的高鐵西站。學區範圍內是有蜀山區政務中心、蜀山教體局等
50中天鵝湖校區這幾年發展勢頭非常不錯,基本站穩合肥一檔初中。50中望嶽地理位置上已經不屬於政務區了,在政務區以北,卻可以和政務區的50中天鵝湖組成教育集團,這個待遇不算低,也可見50中望嶽所受到的待遇不低。
學校下轄4所小學:
稻香村小學嶽西路校區;
寧溪小學;
潛山路小學;
西園新村小學南校;
一、2019年合肥學區房房價迎來大漲
2017年合肥限購以來,合肥樓市整體走勢較為平穩的情況下,合肥學區房走出了一波向上的行情。房博士最新統計,合肥45中+南門小學學區房2019年1-4月份最新成交均價是34356元/平, 較2018年28193元/平上漲6163元/平,漲幅21.8%,較2017年24989元/平上漲9367元/平,漲幅37.5%。而50新、168玫瑰園、50西等合肥頂級學區,均有不低的漲幅。
頂級學區房的漲幅喜人,但是畢竟房源有限,門檻非常高,部分老破小居住體驗極差。所以有不少朋友退而求其次,尋找一些中檔學區作為投資目標。
50中望嶽2018年的指標到校最低分排名是第
那麼作為中檔學區,其學區房有投資價值嗎?升值潛力是不是也不錯?中檔學區的小公寓可以入手嗎?帶著這些問題,房博士研究了50中東望江路、46中南
二、各學區範圍2019年房價對比
我統計了合肥兩個頂級學區50中新、45中,以及46中南、
50中新望嶽,2019年1-4月份的成交均價是18564元/平。比第一梯隊的50中新低6041元/平,比45中低5820元/平。和46中南、168玫瑰園東、嘉陵江路中學價格相近。2019年1-4月以上學區範圍內的成交均價如上圖。
望嶽校區雖然對應了4所小學,但是,潛山路小學學區範圍內的漢嘉都市森林和廣利花園屬於50中西學區,所以2016年以來西園新村南校累計只
三、已成交房源房價走勢分析
2019年,50中望嶽+稻香村小學的學區二手房共計成交51套,成交週期:112天,平均建成年代是2011.9:成交均價是21136元/平,50中望嶽+寧溪小學的二手房共計成交46套,成交週期:
稻香村小學比寧溪小學多成交套數多5套,成交週期短20天,已成交房源中,平均房齡新2個月,成交均價方面,高4766元/平。高出29.6%。這個差距不算小。在這個呈長方形的狹長學區範圍裡,南強北弱。南方的稻香村小學各類房價指標明顯優於北面的寧溪小學。
1、50中望嶽+寧溪小學
寧溪小學學區位於
大溪地一眾小區裡,由於天潤軒、天悅軒、天籟軒的成交量比較小,升值率數據失真。我用房源平均被關注的次數(關注度)來衡量該小區的市場熱度,用成交量來衡量小區的流動性。其中天悅軒的關注度只有6.33,在所有小區中倒數第4。2019年以來成交套數是0,累計只成交了
成交量較大的天逸軒(關注度20.5)、天澤軒(關注度30.79)、御傾城(關注度24.93),關注度都比較高,市場的實際需求是有的。但是從升值率來看,表現平平。天逸軒較2018年平均升值率為3%、天澤軒為
西環中心廣場,位於黃山路與潛山路交口西北角,東南邊就是3號地鐵口國防科技大學站。單從數據上看,漲幅不錯,較2018年漲幅8%,較2017年漲幅13%。由於成交樣本波動較大,以上漲幅也有失真,實際漲幅沒有這麼大。其中66平的一房,超大陽臺和臥室,單身居住舒適度很高。隨著地鐵3號線的開通,適合單身自住兼投資。
值得注意的是,博澳麗苑在共成交了50套,單個成交量第一
伯益經典雅苑(房齡10年)2019年的平均關注值是5,累計成交3套;嶽西東村(房齡20年)平均關注值是5.67,累計成交3套;嶽西新村(房齡19年)平均關注值是3.4,累計成交5套;大溪地天悅軒
2、 50中望嶽+稻香村小學
合肥市稻香村小學是合肥的老牌名校了。建校於1949年,老校址位於雨花塘畔。2011年8月新校區嶽西路校區啟用,位於光明世家小區的西側。據我的小蜜圈信息,該學校是蜀山區重點打造的小學,在蜀山區的小學首位度,應該可以名列前茅,學校的資源配套和師資力量,是非常過硬的。
從下表中,可以看到。幾個優質小區成交量、關注度、成交量和漲幅都非常可觀。
比較有代表性的是光明世家,較2018年漲幅16%、信達西山銀杏漲幅11%、華地公館東區漲幅10%。
房博士實地踩盤證實。光明世家成交單價超過3萬、總價201萬的那套66.8平米的房源,是一套挑高複式公寓,可以做成上下兩層。抵得上90平米的3房使用,所以單價較高。若以90平米算,單價23333元/平。這與該地段實際價值基本吻合。這種情況其實不止光明世家一家,50中望江路的安高城市天地小區,有類似的挑高公寓,實際成交單價
華地公館西區因為成交數據較少,均價21250元/平,也有些失真。華地學府房齡新,贈送面積也比較多,得房率挺高,華地公館與華地學府名都一樣,都是是華地的代表作之一,小區的品質和物業管理均優於光明世家,該小區當前的實際成交價應該在2.4萬左右。華地公館東區與西區類似,兩個小區都是中大戶型為主,比較適合剛改的朋友。不過據我密圈的好友透露,該小區房主目前也比較傲嬌。畢竟有
維也納森林公園,在黃潛望板塊算是絕版多層,曾經的高品質小區。但是因為是2006年的房子,房齡超過10年,且戶型較大,總價較高。目前的狀況是看的多,成交的少。
成交量最大的金大地1912,累計成交了74套!但是價格方面,卻並沒有漲幅。2019年的成交均價是19564元/平,比2018年的19561元/平,只漲了3元。相比於2017年的19775元,還下跌了211元。跌幅
2017年以來衝著望嶽+稻香村小學學區來投資的朋友,應該很鬱悶吧。這種38平朝南的戶型公寓目前成交價格走勢太平淡了,與政務區的學區公寓漲幅差距不是一點點,近兩年成交總價基本維持在85萬左右。雖然現在掛牌的價格有不少已經超過了95萬,但是成交不多。
金大地1912被分割在懷寧路與黃山路的西南角,顯得很孤立。小區投資客眾多,人口流動大,如果望嶽小區不能成長成頂級學區,隨著小區的老化,該小區的投資功能越來越弱。
距離學校最近的公寓--華地公館公寓,距離初中不到100米、距離小學不到400米,其中有一個33平米的朝南小戶型,非常精緻,雖然成交不多,價格已經有幾萬塊的漲幅,年漲幅不低於5%。可見50中望嶽+稻小的學區房還是產生了學區溢價,只是這種溢價並不明顯。對於總房款只有7,80萬,又想進行房產投資的朋友來說,華地公館公寓應該是一個很好的標的。
建議大家密切關注今年50中望嶽的中考成績及市場動向。如果望嶽的成績越來越好。華地公館的小公寓應該會在該學區範圍內率先領漲,這個小區也是學區投資的首選。(學區房投資諮詢,請找合肥房博士)。
學區範圍內的合輕家園、紅園小區、蜀鑫雅苑,與寧溪學區的嶽西新村、嶽西東村等類似,成交量和關注度較低,已經逐漸失去了流動性。
該板塊還有一個號稱科技住宅的當代Moma,恆溫、恆氧、恆溼。不過據說維護成本很高。一年的物業費+維護保養費用1-2萬塊。目前沒看到有成交記錄,感覺有價無市,合肥人不是很買賬。
四、房價分析及建議
1、50中望嶽+寧溪學區範圍的二手房逐漸老化,配套不足,距離學校偏遠。包括最新的大溪地御傾城在內的眾多小區,逐漸失去投資價值。可作為剛需自住,投資慎重。
2、50中望嶽+稻香村小學學區範圍,特別是望江路以南
3、50中望嶽尚未形成明顯的學區溢價,小戶型學區公寓投資,是機會與陷阱並存。擁有眾多老舊小區的學區,達到一定水平以後,想再往上提升就會有瓶頸。50中望嶽成為中等偏上的學區是沒有問題的。想成為類似於50新、45中這樣的頂級學區,希望並不大。學區小公寓的投資,優先選擇望江路以南的學區小公寓,比如華地學府公寓、華邦光明世家的小戶型公寓等。
4、前一段時間有不少朋友諮詢我168玫瑰園南區落地南豔湖,是不是很好的投資機會?我在上一篇《2019年6月合肥經開區房價走勢分析》中(關注公眾號:合肥房博士,後臺回覆:
五、房博士薦房
每期文章,房博士都會挑選幾套
1、華邦光明世家一套4房,南北通透,250萬左右,中間樓層,性價比不錯。
2、華地學府名都一套110平左右南北通透3房,另贈送10平的入戶花園,單價2萬多一點,中間樓層。估計需要全款。
3、華地公館一套南北通透4房,總價300萬+,總價不低,不過樓層和戶型絕佳,如果能把價格談下來。是一個不錯的剛改選擇。
4、華地公館公寓一套朝南小戶型,總價不到90萬。如果樓層合適,也是不錯的選擇。(華地公館公寓總價若超過120萬,就沒有什麼性價比了,因為可以選擇政務區50中新學區公寓)
5、大溪地御傾城新上72平總價135萬左右。兩房朝南。周邊上班的剛需朋友可以考慮上車。
......(更多實時房源,可以加入我的密圈諮詢。)
房博士潛心研究合肥樓市達十年,專業解答這種樓市投資問題,幫助朋友們分析合肥樓市走向,挑選潛力樓盤,計算投資收益,避免投資誤區等等。朋友們如果需要諮詢,可以長按二維碼加入我的小蜜圈。
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