什麼叫三產房
整個南寧市，很多低價的三產房，經常用安置房的概念在市場上混淆視聽，南寧區域內，江南和西鄉塘最多這樣的三產房項目。首先你得明白什麼叫三產房。所謂的“三產”指的是第三產業，說的是農民們的土地被政府徵地徵去之後，為了保證農民們能夠生存，不被社會淘汰，政府專門劃出一塊地給農民們發展第三產業。在這塊地上建的房子，就被稱為“三產房”。
三產房補繳土地出讓金能否辦證
很多的三產房，在銷售的時候會給購房者灌輸：先買下來，以後再交錢給政府，補繳出讓金，就可以辦理房產證。
這個我很明確的告訴你，不可以，即使你想出錢補繳出讓金，政府也不收。南寧的三產房是不可能辦理得了房產證的。
所以，不要想抱著搏一把的心裡，期待著以後政策會調整，或者未來萬一可以辦證這樣的幻想。三產房要變成正規商品房，土地必須先給政府收掉，然後再公開掛牌出讓。只要你的三產房給政府收儲了，也就意味著，你的房子就沒了， 還怎麼辦證？
三產房補交土地出讓金辦證，這種情況，概率是0，就不用妄想了。
三產房的風險
1.三產房最大的風險就是項目爛尾，這個是三產房最大最大的風險
由於三產項目無法從銀行貸款，這也就意味著三產的開發商需要100%的自有資金去建設。通常建一棟樓大概2000萬左右成本。而偏偏，這個市場上有大量的三產開發商，連2000萬都沒有也要來搞三產項目開發。他們完全利用市場的槓桿，項目能不能建設，全靠賣得好不好。如果項目賣得好，就把樓建起來，如果賣得不好，就直接捲款跑路，所以三產最大的風險就是爛尾。
2.三產房的法律風險高，投資者的權益無法得到保障
三產房的合同一般為合作建房合同，這個合同裡的“合作“即意味著，風險共擔，收益共享”。購買三產房的購房者，實際上是屬於“投資者”，與三產房的開發商共同承擔項目的市場風險。假如市場不好，賣不動，項目爛尾，則屬於投資者的投資失敗。所以，三產房無法得到購房者的法律權益保障，維權也是沒有用的。
3.三產房無法辦理銀行按揭，只能用小貸公司貸款，利息高
所有的三產項目都不可以用銀行貸款，銀行按揭貸款這種就不用想了。想購買三產房，一般要麼是直接全款，要麼就只能走小貸公司的分期貸款。而小貸公司的錢，也是從銀行借的，所以利息一定會比銀行高。那麼對於購買三產的購房者來說，分期付款的利息成本非常高。
三產房的投資邏輯
以上把所有三產房的各種問題和風險都已經說了，那麼大部分人可能就會覺得，三產房沒有必要買。然而，你告訴你，三產房不是不可以買，但是要打算自住的購房者，就不用考慮買三產了。因為沒有產權，三產房的價格低於市場價很多，這其實就是一個投資窪地。所以，購買三產房其實就是純投資行為。
購買三產房，主要靠的就是出租帶來的租金收益，用來覆蓋掉成本，然後賺取收益的行為。比如，現在的隨便一套商品房，均價1萬/㎡，100㎡總價就是100萬，租金大約在3000/月左右（取整數，為了計算方便）。那麼，購房的成本是100萬一套房，而你拿去出租，每月3000，一年租金收益是3.6萬，你需要連續出租28年，才能勉強收回你的100萬購房款。這很明顯是不划算的，你刀哥告訴你，大部分的購買商品房投資，拿去出租賺租金的都是腦殘。真正投資商品房，賺的是房價上漲，地價升值的收益，而不是租金！
但是三產房就不同，三產房就是純靠租金覆蓋成本，賺取收益的物業。比如，現在的南寧的三產房，按均價4000/㎡，100㎡總價約40萬，與商品房同地段，租金大約只比商品房便宜500左右，那我就以2500/月的租金來計算。一年的租金為3萬，大約只要出租13年就可以回本了，回本時間是正規商品房的一半。這也就是為什麼，三產房始終有市場的原因，回本快，純靠租金收益就可以覆蓋成本。
三產的商鋪優勢會大於商品房的商鋪。比如公寓和酒店，只要地段位置不是太差，基本上三產項目的酒店都不會虧本。即使地段差一些，酒店也會是一個比較穩定的收入來源。
購買三產項目必看的條件
1.地段的是首位。地段差的三產項目是非常危險的，因為賣不好就有可能爛尾。而地段優越的三產項目，賣得再差也不會爛尾。
2.周邊同類產品分佈情況。這個主要就是說菜市，如果周邊已經有了2~3家的菜市，這個時候就得謹慎，因為菜市多，客流就會被分攤，利潤就會被攤薄，對於投資者來說，菜市的風險主要來自於同業競爭。
3.項目是否已經在施工。三產項目最怕的就是爛尾，一旦項目爛尾，所有的投資都會打水漂，所以購買三產要仔細瞭解項目的施工情況，只挖一個坑，沒人在場內施工的三產項目，爛尾可能性極大。如果已經出了地面的三產項目，就相對安全很多。
4.投資回報率，三產住宅能否在12年內回本，商鋪能否在7年內回本，這個是非常重要的指標因素。時間越短，意味著這個項目的投資價值越高，時間越長就意味著這個項目完全沒有價值去投資，風險與收益完全不匹配。
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