最近几年深圳楼市的热点基本集中在西部，光明、沙井利好不断。
相比之下，东部的龙岗就有些冷清，体现在房价上，就是龙岗在3字头稳定了好多年。2019年，龙岗整体房价3.6-3.8万维稳，比2018年甚至有所回落。
2019年龙岗房价走势 来源：安居客数据
不过从今年的情况来看，龙岗的价格也在慢慢往上涨，中原地产的数据显示，二手房均价走势已经突破4万，较去年年初缓慢上涨了约2000元/㎡。涨幅确实微弱了点，但总体还是向上。
说到这里，肯定就有置业者要跟小编吐槽了，龙岗房子不好卖呀，一年涨个2000元/㎡，还说不准是赚是亏呢！而且，龙岗现在的房子太多了，好多大楼盘一卖卖几年，还月月出特价！
是的，龙岗的供应量一直都很可观，光去年下半年，就有御景半山、恒裕珑城、特发天鹅湖等多个大体量楼盘入市。其中，京基御景半山位于龙岗发展重点的宝龙科技城，2019年9月开盘入市。
项目开盘时，共推出1645套住宅，开盘均价约3.9万/㎡，开盘去化房源数量大概在200套左右，79㎡的最小户型去化速度最快，其他户型的稍慢。
京基御景半山开盘销控 来源：家在深圳论坛
半年时间转瞬即逝，京基御景半山现在卖得怎么样了，清盘了吗？小编在房网上，又看到了龙岗区熟悉的折扣特色，看来，京基御景半山也没有逃过这一劫呀。仔细看看算价单，这次折扣力度还是挺不错的。
之前，已经有网友爆料，京基御景半山的销售成绩惨淡，2019年12月初的时候，折合销售套数仅仅200套左右，对于一个有1600多套的楼盘来说，实在不够看的。
为什么京基御景半山的房卖不完？还是得跟着小编，去实地看看项目怎么样。
3年后也不近地铁，半山刚需楼盘能宜居？
京基御景半山项目位于龙岗区宝荷片区宝龙街道，由于山体和主干道路的纵横交错，这个片区形成了一个相对独立的组团。在地理条件上，与其他片区联系的天然优势稍弱，好处是，风景优美。
从楼盘的外部条件来看，空气清新，环境优美，但是，相关配套踪影难寻，居住氛围看起来并不是非常浓郁。
俗话说，看房看配套，绕不过交通、商业和学校，那咱就一个个来看！
先说交通。
目前，宝荷片区内是没有地铁的，距离最近的是地铁3号线荷坳站，但这一站距离项目有4公里远，需要转公交4站左右，委实不太方便。
放眼未来，预计2023年通车运营的地铁14号线，将在宝荷片区穿过，设立宝荷站。该站点相比之下距离京基御景半山更近，但也存在2.1公里的距离。本质上还是需要公交换乘，或是自行车换乘的。
更可况，宝荷片区本身距离福田、南山就有很长一段距离，地铁出行动辄十几站，耗费时间以小时计，如果距离地铁站还远的话，行程上就要耗费更长时间，更加不方便了。
因此，京基御景半山项目在交通方面几乎没有什么特殊的优势，未来地铁开通后的价值升值影响也不会太大。
接着，再看商业。
宝荷居住片区，是以振业峦山谷等几个项目带起来的一个板块。
作为龙岗和坪山的中间过渡地段，宝荷片区一直比较尴尬，既没有龙岗中心、大运的繁华，也不如坪山未来的发展可期。
就说相关商业配套，主要是依靠振业峦山谷小区的尖莎咀沃尔玛，各种生活需要的物资是齐全的，也有一些餐饮。其他则是一些街边小店和底商。
不过，从京基御景半山前往尖莎咀沃尔玛，步行时间约20分钟，不算方便，基本的生活配套其实只能依赖社区里自带的肉菜市场等。但京基御景半山的体量比较大，1645套住宅目前配备的公共配套建筑面积仅6990㎡，很难说能不能把住户的需求覆盖全面。
考虑得极端一点，万一哪天没在菜场买到菜，置业者得得跑1公里外买，再跑1公里回来，着实不方面。
当然，这是短期内的状态。从长期来看，未来项目周边的商业配套绝对不会少，京基自己在宝荷片区就规划了一个旧改项目，带12万㎡的大型商业！
只不过，旧改推动和项目建设都需要时间等待，短期内，只能依赖社区菜场和1公里外的沃尔玛了！
然后，再来看看学校。
整个宝荷片区目前主要的学校是宝龙学校和宝龙外国语学校，项目本身也在这两个学校的共享学区内。其中，宝龙学校距离项目最近，宝龙外国语学校则稍远，不过，宝龙外国语是深圳市龙城高中教育集团的旗下，也算是有“名校光环”，只不过才开学不久，还没有往年成绩可供查验。
除此之外，京基御景半山项目内部也规划了一所九年一贯制学校，但目前学校到底如何规划，是否与名校合作，什么时候建设，仍然是未知数。
最后，再看看项目周围的其他配套和细节。
从整体来看，宝荷片区的医疗资源比较稀缺，片区范围内没有一所综合性医院。对于京基御景半山项目而言，社区1号楼下有社康中心，可供日常使用，但如果真的生病了，
而其他市政配套也都要依托龙岗中心城、大运中心等。
其实，这些配套在慢慢建设、改造升级，想要配套成熟的话，还需要等待一段时间。
另外，项目与厦深铁路的直线距离只有400米，介于厦深铁路的运行间隔较短，小区前排楼栋很有可能会受到噪音影响。
小户型得房一般，总价偏高，京基御景半山是刚需盘？
虽然配套还需要时间等待成熟，但是，京基御景半山的风景环境优美，项目的西侧和北侧就是宣传中频频出现的“山景”——马峦山。
在深圳楼市，很多时候一个楼盘宣传中出现“山中”“半山”等字眼，惯性思维会让置业者们认为可能是豪宅楼盘！但，京基御景半山却反其道而行之，做起了“半山刚需盘”。
从项目样板房的阳台望出去，风景的确很不错。但看房子，看得可不仅仅是风景，对于刚需来说，最重要的是房子的户型、得房，还有价格！
先看户型和得房。
京基御景半山一共有15座高层住宅，共计1645套住宅，主要推售79㎡的两房一卫、97㎡三房一卫、105㎡三房两卫、132㎡四房两卫、150㎡四房三卫五种户型。其中，79-97㎡在项目中算是小户型，105-150㎡算大户型。
在龙岗、坪山，比较流行的刚需户型以
从户型上来看，京基御景半山做得比较精致。
每一个户型都比较方正，客厅的开间、主卧的进深都很合理，采光和通风效果良好，动静分区合理，基本没有暗卫、暗厨，都配有山景阳台或是山景主卧和生活阳台，把山林景观的优势发挥到了最大。
其实，从132-150㎡四房的户型来看，京基御景半山的户型条件还是优秀的，基本做到了刚需房间要求和舒适度共同兼备，只是项目在79-105㎡的户型上房间稍少，显得不那么刚需。
总体来看，京基御景半山的户型并不完全走刚需路线，而是“刚需+改善”，在满足房间数量要求的情况下，尽可能做到令置业者满意的舒适度。只不过，在面积的限制下，部分户型得房一般。
看完户型，我们再来看看最重要的价格。
项目的开盘价格为3.9万/㎡。目前，从片区情况来看，整个龙岗区的均价4.2万，龙岗宝荷片区的均价为3.7万。而隔壁的坪山区，有些新开的楼盘已经悄然卖到了4万多！
从均价上看，其实京基御景半山的价位并不算高，处于一个相对低洼的水准。
但具体到户型性价比上，就是另一回事了。
按照3.9万的价格计算，选择京基御景半山的小户型，79㎡的两房价格为308万，97㎡的三房为378万！
类似的价格，类似的均价，在隔壁金地名峰，小编搜出一套四室两厅的房子！对比附近90㎡做3-4房的小区，京基御景半山的小户型显然还不够“紧凑刚”，总价上说，还是有些偏高了。
在项目附近，除金地名峰外，还有振业天峦等均价相对较低的楼盘可供选择。可以说，京基御景半山在小户型的性价比方面的优势比较少。
与之相对的，其实项目在132-150㎡的大户型方面还是挺可圈可点的。
况且这些价格也不是一直就不变动了，大家都知道龙岗区的房子比较难卖，经常会出特价活动，京基御景半山也不例外。
小编在房地产信息网上查询到，去年10月下旬开始，京基御景半山就陆陆续续开始做特价活动，本月也推出了不少特惠活动。
也就是说，想要买京基御景半山的房子还是有“捡漏”机会的！
优势：
1.项目地处半山景区，自然景观资源优秀
2.100㎡+的刚需改善户型设计优良
劣势：
1.地铁交通不便，距离站点遥远
2.周围配套成熟需要时间，短期内难以实现居住氛围浓郁
3.小户型上竞争力不足
购房建议：
对于自住而言，不适合依赖地铁交通的刚需人群，但79㎡户型300多万的总价，一些急需上车的置业者可以参考。对于投资而言，投资回报比不高，需要一段时间的站岗，建议慎重。
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作者 昕 茹