灵山景区位于门头沟区西北部清水镇境内，属太行山余脉，其顶峰是北京第一高峰，北接河北涿鹿县，西与龙门森林公园毗邻，东与龙门涧景区相连，南与 109 国道相通，规划面积为 7.23 平方公里。景区内主要旅游景点是高山草场、白桦林、灵山主峰、化凌寺等，旅游产品主要为自然观光产品，休闲度假产品不足，景区开发层次较低，产品层次单一，游客可参与互动项目少，休闲度假、山地运动产品不足，吸引力有限，难以吸引和留住游客。
在经营管理方面，景点人为破坏严重，酒店协调经营管理困难等，景区淡旺季供给结构性矛盾突出。在这种情况下，绿维文旅介入了灵山景区的开发运营工作，通过整合重构灵山旅游资源，合理规划布局项目建设，完善旅游业态，为景区量身定制运营模式，引导促进灵山景区旅游产业快速、有序、健康发展。
（一）采用“双轨运营”模式，拓展多元化营收渠道
绿维文旅建议景区采用资产与产业整理聚合，以山地运动休闲为运营核心，生态观光与休闲游乐为两翼辅助，产业引进与旅游地产跟进，组团点状辐射推动旅游产业聚合的综合度假区开发模式。
1. 景区运营模式
项目突破景区传统的收益模式，拓展餐饮住宿、休闲娱乐、物业出租、区内交通、商务会议、运动赛事、旅游商品、招商收入等多元化的收益渠道，保证持续发展和滚动开发，创造可观、持续的经济效益和综合效益（见下图）。
图 景区收益架构
2. 度假区运营模式
充分发挥顺峰集团酒店经营管理经验，以酒店经营为依托，构建以酒店、小镇作为依托的灵山休闲度假经营性物业盈利模式，拓展餐饮娱乐、客房销售、度假地产、场地租赁、商务会议、工艺品销售、物业出租、招商收入等多元化的收益渠道。
（二）以品牌打造为核心，实施分期运营策略
围绕灵山景区品牌打造，在项目启动阶段，以品牌培育为重点，完成基础设施建设工程、生态环境保护工程和景观环境打造工程，先期启动入口服务区、滑雪场、小镇一期、湖面等标志性区域的核心项目，同时启动主题酒店改造、部分项目对外进行招商，并加快建设其他餐饮与大众休闲旅游项目，提升项目地的人气。在景区运营管理阶段，以经营品牌和培育市场为重点，实行一票制和开放式经营、部分项目单项收取门票，启动包括小镇后期、木屋度假等工程在内的度假工程建设，启动山顶区域核心项目建设及完善休闲游乐项目，启动大型活动（草甸狂欢夜）、体育赛事、演艺等项目，延长游客停留时间。在后续经营阶段，重在维护品牌，继续完善相关项目和设施建设，构建童话小镇体系；加大营销推广力度，积极提升项目地知名度和影响力，加大管理力度，提高服务质量和水平，提高旅游项目品质。
（三）实施节庆赛事等多元营销推广策略
为帮助景区改变长期以“北京巅峰”、登山观光为名片的旅游形象，树立起全新的动感、度假形象。项目建议景区以“以点带面”“品牌驱动”“文化公关”“旅游聚势”为指导，综合采用广告模式、订单模式、托管模式、采风模式、节庆模式、俱乐部模式等多种营销模式，通过品牌营销塑造形象、山地休闲运动引擎市场、节庆赛事造势聚人气，以及拓展多元化营销渠道、针对性标签人群精准营销等方式，有计划地促进客流量的快速、稳定增长，使灵山景区成为华北地区山地运动休闲的胜地。