以前很多外界人士常将惠州临深的大亚湾区称为“鬼城”，依据是某记者大晚上在一个小区拍摄到了亮着灯光的仅有几户，以此来判断出整个片区的空置率极高，这种“最实际的观察”给出的寒瘆感觉也让不少的购房小白倍感惊颤。
对他们而言，先别谈投资价值了，即使是自住，似乎都缺乏应有的勇气。哪怕是房价再低，哪怕是机会再多，也甘愿挤在深圳老破小的农民房里，每天透支着下班后仅存的体力爬着楼梯，承担着工资里相当大的部分做租金也不愿在这种地方买房。只求一时，不谈未来。
当下，在吃瓜群众普遍的时代也许最不缺的就是拔尖人士了，每件事都能给出成千上万个理由让你思路茅塞。而这部分人中，我敢肯定的是要么是没能力买房，要么是买的房子因没选好地段所面临着难出租或挂牌许久难抛售问题，才会将此怨愤尽可能的发泄在各种颜色所汇聚的大染缸里，将自身问题归咎于一种社会的责任。
（一）如何正确看待一定时期的空置率
在衡量一个片区的楼市有无价值的时候，而空置率这词还能频繁出现，相信投资者们第一时间都会不寒而栗。
但基于目前惠州临深楼市的空置率去评判未来的投资价值显然是片面的观点。
首先，我们都知道深圳很大部分人来环深周边地区买房，只是因高房价挤压下的被迫选择，但工作岗位依然还会留在深圳，所以首要考虑的问题是居住地和工作地之间的交通通勤因素。
更确切的说，都是在等地铁通车后能实现每天快速往返，以能接受的时间成本范围之内去换取更舒适、更优越的生活环境，或能让孩子享受到更优质的学区教育资源。
在目前地铁尚未通车的情况下，深惠两城之间仅靠高铁、高速去达到便利通勤显然是行不通的，这样也造成了很多深圳人买房后暂时不来居住。
而随着深圳地铁的建设，拿14号线坪山新区和惠州交界段最近的站点沙田站来说，在这个辐射圈几公里范围内的楼盘，靠公交或自驾抵达地铁站维持在十几二十分钟左右，加上地铁的运行时间，也基本上能实现到深惠两城往返在1小时。
这个时间成本对于多数人来说，相信都是欣然接受的。届时，在便捷通勤的优势下整个片区的入住率定能快速上升，而深圳人口的持续增长，外溢周边地区置业的趋势也将会一直延续。
其次，商品房预售制。每个楼盘在建至总层高约2/3的时候，开发商即可向相关部门申请预售许可证，审批到手后即可对外开售，但买房签约到交楼基本上需1.5-2年左右时间。再加上装修所耗费的时间，到入住时间差不多3年左右了，即使是带装修交付的楼盘，交楼时间也会相应延长。
如果都按照对新楼盘未交楼或交楼时间不久的去看入住率，然后去推断整个片区的未来价值如何如何，不用我说，谁都会觉得是极度愚昧的行为。
（二）究竟买哪种房子好
作为房产投资，除了考虑到未来的增值空间，一定不能忽略的因素是其未来最大的需求量在哪里。有需求才会有市场，房产才具备变现能力和流通性，不然即使是后期单价上看似涨了不少，但失去了房产原本的居住属性后就会面临着有价无市，对投资而言是毫无意义的。
这也就决定着投资的时候，要尽量地站在未来接盘人的立场上，遵循他们的买房需求和标准去做选择。
很多北方客户，特别是离海偏远地区的，对大海都会有着极大的憧憬和追求，所以打算来沿海城市买房想着靠海近几乎成了所要考虑的必备因素，在咨询的时候往往都会第一时间问到是否海景房。
那么到底是靠深圳近的住宅有价值还是离深圳相对远一些的海景房呢？
在这个问题上主要还得看个人的投资周期计划，是倾向于未来房产增值以后能顺利的转手变现还是更看好持续性的租金回报率，或打算长期持有来作为每年度假和过冬的居所。
所以，每个人的出发点和价值取向不同，仅对投资价值来说也不能一概而论。
（三）哪个地段未来潜力最大
自华人首富李嘉诚先生提出的地段论成为多数人的价值衡量标准以后，即使是真正刚需意义上的置业群体，从始至终都没考虑过未来房产会给自己带来多大的增值效应，但就居住而言，选择最优越的地段也是绕不开的最关键性问题。
毕竟多数人凑够一套房的首付款实属不易，因此各种买房之前的担忧和纠结也会随之而来。但在网上阅读了大量的房产和经济类的文章后，若是思考问题上对某个知识层面处于一定程度的难理解，那我可以很简单的说，等于没看。
近段时间咨询最多的是拿惠阳白云新城和大亚湾万达商圈来做比较，哪里的投资潜力最大。特别是某专家团队的洗脑指引后，不少客户开始对整个大亚湾产生了陌生的感觉或持怀疑的态度。
为什么呢？因为该专家团队的人说过大亚湾没有入住率所以就毫无投资价值。
即使有客户提到在看房考察途中，发现在大亚湾万达商圈车流量和人流量很旺的事实，但对方的回复是都去万达买东西的，而并不是万达附近居住的。
在这种所谓专业的潜意识里，和那些即使不懂也想要搬弄点是非和侃侃而谈惠州有核电站的人在本质上并无太大区别，若将利益元素混作一谈，那么令人憎恶的面相定会一览无余。
在可笑至极的背后，也能理解到当初专家团队卖惠阳白云新城的楼盘，为了促成成交而对粉丝们奋力将整个大亚湾区一巴掌拍地上的苦衷。
但接下来，随着惠阳白云新城的几盘推售货量的接近尾声，和我当时预想的一样，要么会转战其他城市，要么对大亚湾区来个回马枪。
一般来说，好的地段是集商业、教育、医疗、办公和休闲等为一体的片区，在汇聚着大量的入住率的同时，随着城市的发展进程，也会进一步催生该片区更完善的配套。作为投资，这样的地段价值无疑也是最高的。
而在大亚湾买房，最好的选择是以深圳为基点，选择离深圳最近的片区置业，未来深圳人口大量向东外溢，首选地就是靠近深圳且交通方便的生活居住区。
大亚湾万达商圈位于一横一纵两条发展轴的中间位置，即坪山高新科技产业区——大亚湾万达生活居住中心区——大亚湾黄金海岸旅游区、南站新城轨道枢纽中心——大亚湾万达生活居住中心区——惠州水路枢纽中心港口区，为两条发展轴提供商务、居住服务的万达商圈成为延伸发展的必经之地。
作为大亚湾的城市区域性综合商圈，集中了片区商务居家的一切配套。惠湾片区最高档的华美达酒店坐落在此，以万达广场为首的繁华商业坐落于此，以北大培文惠州实验学校为首的基础教育板块坐落于此，以高弘写字楼为首的高档商务办公群坐落于此，以大亚湾儿童公园为首的西区休闲中心坐落于此·····
最为关键的是这里还离深圳坪山新区特别近，只有相距4公里，贯穿整个片区的龙海二路，一路直通深圳，车程5分钟即从大亚湾华丽转身深圳，醇熟的配套，亦成为了坪山新区的城市服务副中心。
看到这里，我相信大家对未来哪个地段的价值最大的认知已经很清楚了。