一邊是“豪宅的狂歡”,一邊是“被拋棄的中產”。
注:因中產階級定義不一,文中所說的中產階級主要指家庭年淨收入(除去各項開支)在20萬-50萬中間的人群。
-01-被深圳豪宅拋棄的“中產”
深圳最近的樓市很不一樣,有很多豪宅扎堆入市。 上週末,金眾麒麟公館和中糧大悅城先後開盤,接下來,備受矚目的招商領璽將在22號召開發佈會,前海頤灣府、深業中城和金茂府等網紅豪宅也很大概率會在“銀十”結束前入市。 當這些豪宅一一揭開面紗之際,深圳以中產階級為代表的高收入人群突然發現一個難以接受的事實,自己正在被深圳優質資產逐漸“拋棄”。 先來看一組數據:
1、西麗金眾麒麟公館,開盤均價約8.85萬/平,兩套頂層複式約12.6萬/平。
2、寶安大悅城·天璽壹號,開盤均價約8.9萬/平,最高價飆到9.5萬/平。 3、前海領璽的備案價還未出來,但是據說不低於10萬。 4、就連
從這些樓盤的價格可以發現,前海、西麗,甚至是寶安、龍華這些片區的高品質樓盤都已經瞄準10萬了。 尤其是大悅城和金茂府的價格,很多購房者都表示難以接受,要知道去年華潤城才賣8.5萬,現在寶安居然賣到了9萬,龍華更是要賣10萬。 而這幾個豪宅,價格還不是深圳豪宅的第一梯隊,深圳灣的海景豪宅作為深圳頂豪的代言,更是動輒15萬起步,隨便一買就是幾千萬,貴的要上億,比很多中小型企業一年的產值都要高,更是普通有錢人可望而不可及的資產。 正如“呆呆咖啡館”創始人呆呆老師所說:在深圳的豪宅面前,中產到底有多窮,只有比較過才知道。資產和資產之間已經是一道鴻溝。 我們來簡單算一筆賬,看看深圳豪宅的上車門檻。以單價10萬、首套房、商貸30年,一套120平的標準三居室豪宅總價就要1200萬,首付要360萬,每月還貸5萬左右(數據由鏈家房貸計算器計算得出)。
首付360萬,月供5萬上下,如果不是富二代,不是拆二代,大概要年薪百萬上下,經過5-10年的奮鬥,才能負擔得起。 而根據騰訊發佈的《2019國人工資報告》顯示,深圳月薪過萬人群佔比僅26.91%。按這個標準來看,年淨收入(除去各項開支)20萬以上的收入人群無疑已經算是人中龍鳳了,但在深圳豪宅面前,也只能算個窮人,“望豪宅興嘆”。
圖源網絡
-02- 中產階級買房焦慮
但是以中產階級為代表的高收入人群,他們買不起豪宅,就退而求其次去買剛需嗎? 大概率不會。 中產階級是一群什麼樣的人?
收入高、工作體面,受教育水平高,多為名校或者留學背景,注重精神訴求,追求高品質生活,“不將就”是他們的人生指南和準則。 落到置業上,以中產階級為代表的高收入人群,買房有幾大特點:
中心區南山8.9萬、福田7.5萬,就連龍華和寶安都在6萬上下(寶安均價主要是因為寶中片區房價較高)。 也就是說,想要在深圳當下的中心區域買到一套學位好、景觀好、舒適度高的優質物業,少說也要800萬左右,這個門檻,也已經很高了。 不難發現,以中產階級為代表的高收入人群購房面臨一個尷尬處境:既買不起豪宅,又看不上剛需,甚至連中心區的改善房都很難上車,徘徊在深圳的樓市中間,不知何去何從。
-03- 被遺忘的深圳豪宅區
但以中產階級為代表的高收入人群想在深圳“不將就”置業,真的沒有辦法了嗎? 也未必。
從二手房均價圖可以看出,光明、龍崗、坪山、大鵬,這些區域的房價目前在深圳來說還比較低,這些區域裡也不乏有個別品質很高的樓盤。 但是關內和關外,中心區和非中心區,終歸有別,這些區域發展形勢也很好,但是區域所帶來的精神特質終究需要時間沉澱,以中產階級為代表的高收入人群,他們所需要的身份認同和價值感歸屬,這些區域,很難給到。 細心的讀者可能會發現,在上邊幾個區裡邊,沒有提到鹽田,這是因為鹽田是一個很特殊的存在。
鹽田 (圖源鹽田區政府官網)
鹽田是深圳原關內四區之一,其中背山面海的梅沙灣更是世界第九大富人區,擁有媲美西部海岸沿線的生態資源,在十幾年前,就已經聚集了一大批豪宅。 但是近些年深圳重心在西部,人們的目光都聚焦在南山、福田等區域,鹽田梅沙灣似乎被人遺忘了。 而現在,深圳豪宅發展出現了一些變化,鹽田梅沙灣的豪宅地位有望迴歸。
過去四十年,深圳誕生了幾大標誌性豪宅區,比如傳統豪宅區香蜜湖、華僑城、蛇口,新興豪宅區紅樹灣、後海、前海。它們分佈在紅樹林—後海—深圳灣—蛇口—前海這條環深圳西部海岸沿線。 但是現在深圳的豪宅區發展面臨一個最大的瓶頸,這條西部看海豪宅線上,幾乎沒有土地供應了,經過40多年的大開發建設,深圳的土地存量本身就已經很少。
在今年4月份的城市共創大會中,據地產人王石透露,深圳可開發面積只剩下20平方公里左右,每年新增用地面積不足2平方公里。
其中,一線濱海土地更是少之又少,沒有土地,自然就沒有新房,現在西部優質濱海物業,幾乎沒有新的供應。 在這種客觀條件驅動下,深圳的豪宅必然要“外溢”,而本就有豪宅基因的梅沙灣,幾乎是“外溢”的唯一的選擇,因為梅沙灣擁有幾大獨特優勢。
-04-梅沙灣豪宅價值迴歸
首先,梅沙灣背山面海,生態資源得天獨厚。
梅沙灣緊靠深圳第一高峰“梧桐山”,擁有數十公里的沙灘海岸線、濱海棧道,森林覆蓋率高達88%,空氣優良率全市排名第一,被譽為“東方夏威夷”。 這種優越的山海資源是梅沙灣重回深圳豪宅區的基礎。
圖源鹽田區政府官網
再次,梅沙灣有豐富齊全的生活配套。
梅沙灣匯聚包括佳兆業鹽田城市廣場、壹海城、翡翠島等大型購物中心在內的超50萬平商業體量,是梅沙灣最大的商圈。 片區還有中英街歷史博物館、東部華僑城大劇院、鹽田體育中心、天麓雲海谷高爾夫球場、中英街(中國唯一的一街兩界歷史文化特色旅遊街)等高端文娛配套;茵特拉根酒店、京基喜來登等五星級酒店;大梅沙遊艇會、萬科騎遊艇會等知名遊艇會。 這些配套都是都是城市高級配套,為濱海資源提供了城市價值和居住價值。
此外,梅沙灣還擁有鹽田區外國語學校、梅沙未來學校、萬科梅沙書院三大知名學校。
鹽田區外國語學校是鹽田排名第一的全日制初中,也是深圳市一級學校。設有30個教學班,約1200個學位。2018年,該校的四大、八大、十大錄取率分別達到8.60%,15.47%,和17.19%,以絕對優勢位居鹽田區首位,在全市位於前列。
梅沙未來學校是政府投資約2.28億元打造的深圳第一所未來學校。前身是具有85年曆史的梅沙小學,先後榮獲中國少年科學院科普教育示範基地、中國STEM教育2029行動計劃種子學校、廣東省STEM教育實踐研究課題學校等榮譽,已於今年秋季啟動招生。
萬科梅沙書院是萬科與深圳中學合辦的國際高中,是深圳唯一WASC完全認證的學校,師資隊伍多畢業於哈佛大學、哥倫比亞大學、伯克利大學等國際知名院校。
最重要的是,鹽田要通地鐵了,引入了8號線。
作為深圳“東進戰略”重要交通動脈,8號線是東部首條地鐵,將終結鹽田“零地鐵時代”。
8號線二期(在建)線路圖 圖源網絡
8號線一期(在建)終至鹽田路站,預計明年通車。8號線二期(在建)擬延伸到小梅沙站,預計2024年通車。 地鐵8號線一二期建成後將和地鐵2號線3期工程蓮塘站相連,屆時從赤灣站直到鹽田港、大小梅沙,全程僅需70分鐘左右。 此外,18號線南延段(規劃中)和32號線(規劃中)都與8號線銜接換乘,一個延伸至寶安,一個延伸至大鵬新區。 也就是說,未來,藉助地鐵8號線,
梅沙灣不管是從圈層、環境還是生活方式來說,都很符合以中產階級為代表的高收入人群置業要求,最重要的是,過去十幾年的沉寂,讓梅沙灣成為深圳豪宅區的最後一塊價值窪地,也正好成為如今的機遇。 據壹地產瞭解,梅沙灣近期有一個新盤——碧桂園·心海天譽即將入市,項目位於鹽田區大梅沙片區閒雲路,離東部華僑城入口僅約50米,距離8號線二期(在建)“大梅沙站”百度直線測距僅約600米。
項目位置示意圖
項目一街之隔就是梅沙未來學校,一公里左右有鹽田區外國語學校,500米範圍內還有6班制的鹽田區梅沙幼兒園。可謂是梅沙灣的“灣芯”,周邊匯聚片區最優配套。
碧桂園·心海天譽總建面約7.7萬平,容積率僅約3.59,可謂低密宜居。項目還自帶約7320平的集中商業,與周邊超50萬平商圈形成組團效應。
項目商業效果圖
項目在品質打造上也極具匠心,建築整體立面採用灰色主基調,加入白色跳躍元素,與高雅寧靜的濱海環境巧妙融合。
項目效果圖
園林景觀設計也融合海洋景觀特色,別出心裁地用海浪浪花元素做點綴,打造了一個200平左右的中央水景景觀,從業主從出家到歸家,都有與海為伴的感覺。
同時,項目打造的生態車庫也是一大亮點,地庫頂板被刻意打通,這樣陽光和景觀就可以滲入,原本封閉的地庫空間變成了可以休息、放鬆的地方。
而且,為了讓全年齡段人群都有舒適的居住體驗,項目根據不同年齡段人群的喜好和生活規律,有針對性的設計了戶外兒童遊樂區、中青年運動休閒區和長者頤養區、無邊際泳池等休閒娛樂場所。
項目效果圖
不難體會到,作為梅沙灣少見的入市新盤,碧桂園·心海天譽在每一處細節上都用心打磨,不管是配套,還是品質都可圈可點,是深圳以中產階級為代表的高收入人群既不用將就,又相對容易上車的選擇。
項目效果圖
而且,項目不僅具有居住價值,還兼具投資價值。
深圳濱海豪宅的市場表現力一直都很好,比如半島城邦,2006年入市時,單價約7000元,而現在單價高達15萬左右,漲幅超過20倍。
梅沙灣作為深圳豪宅區價值窪地,正在重新煥發活力。目前片區內已有各大品牌開發商搶灘登陸,鹽田海鮮食街地標綜合體、大梅沙海鈺海上CBD、特發小梅沙片區整體改造、深藍海灣項目(規劃中)四大舊改項目正在發力,待舊改落地,片區價值將進一步爆發。
而碧桂園·心海天譽作為梅沙灣鮮有的濱海新盤,將帶領片區價值重新進行洗牌,想必也會有很大的潛力空間。
最後,放一張從項目高層眺望到的實拍海景圖感受一下項目開闊的視野▼
從項目高層看到的海景
據悉,碧桂園·心海天譽本月20日將正式開放樣板間
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