创作：|湾区买房小咖|
惠阳去年的成交量有所下降，但也维持住近2.3万套的相对高水平的年度市场。
回看2019年惠州的新房市场，惠东、惠城、博罗的房子成交有比大亚湾、惠阳表现得更好的体现，特别是博罗的惠州市场，去年达到了2.51万套的市场成交，挤下了惠阳的成交地位，成为惠州去年卖房子最多的三大片区之一。
▲ 惠阳的位置
01/ 惠阳的房子，有哪些卖点？
临深的卖点不用说，大家也明白清楚。惠阳，其实自2012年统计的数据显示，每年成交的新房住宅基本是在1.5万套之上，最高峰是2018年，达到3.2万套之上，2019年回落，但维持还是这7年来比较高的水平，2万套之上。
▲ 2012年以来惠湾惠阳的房子成交
为何惠阳的房子在去年有回落？分析有几点，一、惠州其它片区房子在价格上优势，更比惠阳吸引，如博罗、仲恺、惠东；二、随着惠阳交易量的热度，其实惠阳的房子均价已经在1.4万之上，远高于惠州的1.1万均价，价格上升，唯独有一定购买力方可完成置业；三、惠阳的供应有所降低。但这系列的惠阳成交回落，仅仅是跟随惠州的整体楼市格局微幅度的调整，是比较正常的市场调整。
这些没有改变惠阳楼市在惠州市场的青睐度。
按照一份统计数据，近些年来，在惠州买房的外地人，包括深圳人，仍然选择的地区，惠阳仍然是关注焦点。特别14号线这个延长惠州，就是首先从深圳的坪山进入惠阳一带，其中有惠阳的白云新城。尽管惠州目前还没有达到建地铁的条件，但惠阳和深圳的陆上交通便利，并非仅仅是地铁，还有高速和高铁；另外惠阳置业一点是，惠阳的空气环境。单按照惠州一份数据显示，在惠州空气质量较好县区依次为惠阳区、惠城区、大亚湾区。惠阳还是首位的环境好。其实许多置业者到惠州买房，除了居住，度假养老，一个核心要素还是因为惠州有这个“洗肺之城”空气质量的优势。另外一点，惠阳相对除开惠城区之外，也是成熟的居住区，人口聚集区、商业教育医疗休闲配套相对完善。
惠州南站（厦深高铁）也聚集在惠阳淡水，成为置业者想置业惠阳的一个重要参考。从去年的数据，博罗除开价格优势拉动成交，还有一点是赣深高铁的惠州北站，博罗北站和广汕高铁的博罗站带来的提前利好。另外，惠城南（广汕高铁）将进入惠城，让惠城迎来比较好的高铁利好。赣深高铁的仲恺站，也给仲恺的置业买房带去了利好。
▲ 赣深高铁线路图（来自网络图片）
▲ 广汕高铁线路图（来自东江时报）
▲ 厦深高铁线路图（来自本地宝）
再而一点，惠阳的位置基本位于惠州比较核心的地段，紧邻深圳坪山，南边是大亚湾，西北面是仲恺，正北是惠城中心区（也是惠州的中心区），东面是惠东。惠阳是地处深莞惠1小时经济圈的枢纽中心，是惠州对接莞深的“桥头堡”。惠阳土地900多平方公里，深圳基本没有这么大的区，人口也常住60万人。
和其它片区一样，惠州这些区中某个区域也成为置业的热点，如大亚湾的置业集中在西区和中心区；惠阳集中在惠州南、惠阳白云新城、惠阳中心区、淡水、惠阳的沙田；惠城集中在金山湖片区等。
02/ 说说惠阳去年的那几个盘
惠阳这8年来，卖掉了20万套房子，楼盘也各种各类。如惠阳中心区的恒大棕榈岛、半岛1号、鸿江尚城世家、家路壹号、海伦堡中侨公馆等，白云新城片区的碧桂园深荟城、星河盛世、保利阳光城、万城名座、壹方水榭、九洲玉带湾、壹方天第等。惠阳南站新城的惠州星河丹堤、碧桂园南站新城、惠阳雅居乐花园；惠阳的三和实地常春藤、龙光玖龙湾，也是关注度高的片区。
其实看惠阳的房子，或者看惠州的房子，一般看品牌为先。中国有的房企，基本在惠州都能看到。碧桂园、恒大、万科、星河、龙光、雅乐居、佳兆业、中海都在惠州储备了很多货量，开发的楼盘项目也不少。单2019年全年，碧桂园237.15亿销售额，龙光地产是101.71亿，其次是星河的81.45亿，然后是恒大的57.69亿。但有一点值得关注是，万科在惠州项目不多，根据统计，万科城、双月湾、大甲岛三个项目，是万科在惠州为数不多的项目。
从惠阳这些片区成交的热点楼盘数据来看，恒大的棕榈岛、碧桂园深荟城、星河盛世、星河丹堤基本都是这些比较TOP的开发商开发。
那么特别在2019年的惠阳，哪几个盘比较被追捧了？按照统计数据显示，2019年惠阳区新建商品房成交了23227套，310.56亿元，按套数和面积排，惠阳雅居乐花园以1898套，17.96万㎡的成绩夺得双料销冠，牧云溪谷花园成交22.09亿元成为金额销冠。
其中成交最好的楼盘是集中惠阳的雅居乐1898套（三和区、淡水一带），星河盛世以1489套居第二，融创玖樟台1465套第三，恒大棕榈岛1365套第四，碧桂园润扬溪谷1115套，牧云溪谷花园1112套，星河丹堤是1112套，另外还有实地常春藤，中洲公园城，星河荣域均在900套之上。
这些盘的价格惠阳的雅居乐、融创玖樟台均是1.15万，星河盛世是1.45万毛坯价；恒大棕榈岛是1.38万均价，星河丹堤是1.75万的均价以上，不少好的单位还是1.8,1.9万楼价，星河荣域是1.5万，你发现一个现象，在惠阳，星河的物业项目，普遍高于惠阳其它项目的定价。
特别看看三个盘的特点：
惠阳的星河丹堤，建面约260万平米，规模十分宏大，规划建设9年一贯制学校（百年名校状元学府华南师大附中），2所幼儿园，地处惠阳淡水老城区与大亚湾西区接壤位置，属于厦深线惠州南站，交通极为便利。高速公路有深汕高速、东部深惠沿海高速。
惠阳的雅居乐地处淡水一带，自身规划5所学校，省一级中学惠阳一中实验学校，4200㎡香麓湖、周围覆盖有两条高速，深汕高速和惠大高速，300万平方建面规模的大盘。
惠阳的星河盛世所在白云新城起点高规划高，靠近规划中的深圳地铁14号线进惠首站（白云站），毗邻坪山高铁站，集萃了6万㎡法式主题园林，是35万平方的大社区。
03/ 博罗成交蹿高，为何呢？
惠州2019年成交了新房（含住宅商业等）173433套，达到1675.99万㎡，成交额1791.82亿元。
其中，2019年惠州新建商品住宅成交142566套，1503.98万㎡，1633.55亿元。尽管同比下降4%，但惠州去年的博罗新房成交是保持同比上涨。
▲ 惠州博罗的位置
按照统计，2019年惠州博罗成交新房为29729套，近3万套，242.95亿元，同比基本都在17%的上涨幅度。
2019年，惠州20强成交楼盘中，博罗就有3个项目楼盘名列其中。分别是佳兆业东江新城、中洲半岛城邦、方圆东江月岛，均在1300套以上的年成交，其中佳兆业东江新城达到1974套。
博罗由于高铁效应比较明显，惠州北站和博罗北站带动很多房企入抢，大型房企抢驻惠州北站，按照去年上半年的统计，博罗县厚积薄发，上半年土地出让面积35.56万平方米,占全市30.85%，居各县区之首。到了年底的数据，博罗县2019年内已有15宗地块成功拍出，土地交易面积已超过48万㎡，吸金超过26.8亿元。这惠州北站的效应，是博罗新房市场聚集的重要吸引点，一时间很多开发商开发项目，购房热度人气也提升了上来。主打便利的高速路交通，城轨、地铁概念，当地城市规划，如博罗石湾镇新区，还有一点博罗靠近东莞，被称为莞北楼市，而且对比东莞是“洼地战”，自然很多人往博罗购房。
博罗借助这些优势，房子卖出了热度，自然房价也发生变化，按照统计，2015上半年博罗新房成交均价仅为4304元/㎡，到了2019年底，博罗的新房房价7800元一平方，直接1万均价。中洲半岛城邦已经是9600元一平方，方圆东江月岛的别墅已经是1.65万一平方。这里值得一说的是，方圆东江月岛打造第6代新中式合院，这样的盘的特色在中国少见，以“园中安宅,宅中有院”为山水合院格局，自然得到市场的青睐，这个盘的住宅基本目前均价是8100元一平方。
按照数据统计，惠州去年底二手房存量住宅成交均价已经是9726元/㎡，惠城二手房已经破1万，博罗二手房均价是6841元/㎡。
总体总结博罗的楼市就是，“莞北”概念和惠州北站高铁的这两个带动，让博罗楼市持续升温。
总体来看，惠阳有自己的置业特征，随着逐渐成熟的片区环境，惠阳置业，仍将是不少临深置业的关注重点。
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