临近年关，许多房企的日子正在变得异常辛苦。销售遇冷、拿地困难、债务违约阴霾笼罩，承受重重压力的房企坦言“活下去太难”。
大型头部房企的日子不太好过，何况中小房企。万科去年高喊“活下去”，如今成了许多房企的现实。他们纷纷勒紧了裤腰带，调整区域组织架构、降薪裁员，收缩“瘦身”求存。
融资端的紧缩，从未像今年这般严厉。
经历了黄金时代、白银时代，房地产真正的行业兼并重组，大洗牌来临。对中小房企来说，千亿是门槛，挤破头都要跻身千亿俱乐部。只是当新一轮调控来临时，有些房企，不得不永远停留在了千亿的门槛之外。
老牌房企暴雷进行时
在房地产行业的凛冬到来之际，老牌房企也并非坚不可摧，曾连续15年进入百强房企榜的老牌房企颐和地产倒下了。11月14日，因多项信息未披露，颐和地产及其董事长何建梁被证监会出具警示函，共涉9笔违约债务，总计18亿人民币、5000万美元。
颐和不是个案。今年已有多家老牌房企爆雷，银亿、上置集团、粤泰控股、三盛宏业等，这些拥有20多年历史的老牌房企，在这次下行周期中，有的已被淘汰，有的处在崩溃边缘。
10月，三盛宏业集团董事长现场洒泪的图片刷屏朋友圈，原因是三盛宏业集团难以向员工兑现公司理财。随后，三盛宏业因涉及交叉违约条款被中诚信托查封旗下资产，并宣布该信托计划提前结束。曾是地产百强企业的三盛宏业，如今则需要成立临时监管小组来推进债务重组。
9月6日，上置集团被自己的第二大股东上置投资告上了法庭。上置投资向上置集团申索合计约1.5亿元人民币应付及欠付款，违反协议的损害赔偿，以及相关的利息、讼费及其他济助。而上半年，公司业绩首次由盈转亏至1.99亿元。
成立时间比万科还早的粤泰股份也面临流动性危机，出售资产自救。公司于6月向世茂出售了五个项目，总对价约64亿元。
还有宁波首富熊续强掌管的上市房企银亿集团突然申请破产重整，消息流出后也引来市场热议。6月17日中午，上市公司ST银亿发了公告，银亿集团、银亿控股已于2019年6月14日向浙江省宁波市中级人民法院申请重整。一家原本400亿市值的公司很快跌落到50亿市值。
房企“破产潮”开启 年内近450家已经出局
对于房地产企业而言，2019年的冬天早已开始。在行业融资“紧箍咒”下，金融去杠杆直接压垮了不少房地产公司，部分还不得不面临着出局的命运。
据人民法院公告网显示，截至11月20日，房地产开放商的破产数量已经高达446家，平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产，创下历史记录。
在这张长达30页的房地产破产名单中，多数为三四线城市的中小房企，但也不乏一些知名度较高甚至跻身百强的知名房企。
过去，房地产行业都被视为最赚钱的行业，因房地产致富的老板不胜枚举，如今，一年可能接近500家房企走向破产结局，实属历史罕见。
从资金吃紧、销售紧张到债务问题集中爆发，几乎所有出现问题的房企都经历着相似的过程。行业拐点的过程中，让不少房地产企业感受到了凌冬已至的阵阵寒意。
不少房地产大佬还公开发表了对地产投资的看空言论，引来网友热议。近期，万通集团创始人冯仑就公开表示，“楼市政策太过严格，现阶段持有房产根本就没有意义，如果自己手里有多余的房产，就会卖了换成别的流动性大的资产。”
全行业收缩瘦身
事实上，头部房企的日子也不好过，频频传出组织架构调整、降薪裁员的消息。
作为行业“老大哥”的万科，不仅调整了区域职级结构，从原来的V序列变成1-50数字序列，还调整了薪资结构。
万科在此次调薪中，将基本薪资比例下调，提高绩效占比。有行业人士表示，“虽然很多降低的部分放到绩效里面去，不过目前行业下行，实际绩效工资发多少并不乐观。”
也有人认为，“万科的销售并不差，加上王石透露万科的年报非常好，并不存在降薪。”
万科方面回应称，调整前后多数人的薪资是不变的，不存在普降或普升。调整是为了及时匹配人员岗位的责任变化，能够有上有下，也不再论资排辈，组织也更加灵活。
中梁地产更是对12大区域进行了一场“大手术”，收缩合并为南方、北方、西部、山东、江苏、浙江六大区域，直减一半。
“现在业务规模在压缩，企业要稍微放缓节奏。”财经评论员严跃进表示，规模压缩后，部分业务人浮于事，甚至亏空，有必要整合组织架构，来保证流动性安全，以及保证人事制度、项目公司平稳运作。
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示，随着房企融资收紧，大部分企业都开始控制成本，以保证现金流，不排除部分公司有裁员的行为。
除了对组织架构进行缩编，还有像华侨城这类大量出售项目，对资产进行优化调整。据21世纪经济报道记者不完全统计，在今年6-7月两个月的时间内，华侨城至少出售了涉及成都、西安等地7个公司的股权
王小嫱表示，在政策面、资金面都趋紧的背景下，房企融资难，回款慢，去化压力大，完成业绩的压力也大，一系列调整在所难免。
高杠杆模式难以为继 房企普遍融资困难
在业内人士看来，背后的信号十分明显，那就是房地产高周转、高杠杆、高负债的商业模式已经走向终结，房地产的“高光时刻”不再出现。
北京某中型房地产企业负责人表示，过去大家积极拿地、集团发展多元化业务，依赖的是持续不断的现金流和不受限制的高杠杆。如今这种高杠杆扩张的模式，却成为压垮房企的沉重枷锁。“财务杠杆过高、资金断流、融资跟不上、借钱还不了，这就是很多公司活不下去的原因。”
天风证券固定收益首席分析师孙彬彬认为，现在涉及违约或严重流动性困难的房企以小型房企为主，且这些企业多在业务扩张或管理上存在一定的问题。从财务数据上看，财务费用率快速上升、筹资现金流恶化、现金短债比快速下降是房企违约前比较常见的现象。高杠杆是违约房企比较一致的财务特征，多数违约房企的净负债率在100%以上。
一边是资金问题日益紧张，一边却是各种融资渠道的“关闭”，房地产企业面临着双面夹击，导致生存的压力越来越大。
11月15日，深交所披露，美的置业一笔债券被中止审核，该债券拟发行金额为10.13亿元，债券类别为ABS。与此同时，近期先后有鑫苑供应链1-10号资产支持专项计划、融创长租公寓一号资产支持专项计划等两家公司ABS项目先后被“终止”。据不完全统计，最近两个月，房企获批的ABS产品不足5只。
在股权融资市场，涉房融资项目趋于停滞状态。据了解，目前多家上市房企的定增项目仍处于停滞状态，而其他上市公司若融资项目涉及房地产业务，也会受到监管的从严审核以及反复问询。
据wind数据统计显示，今年以来，约有19家上市房企发布定增的预案（部分修改定增预案），但仅有4家被证监会核准，而中洲控股、新城控股的定增方案早在2016年就已经被证监会受理，近期的进展也仅仅是发审委通过，尚未拿到批文。
值得注意的是，监管对于房地产项目融资的严格程度已经从上市房企扩散到其他行业的上市公司。在多家上市公司推动再融资项目时，监管层都会对发行人提出问询，“补充披露公司和子公司是否存在房地产业务”、“未来是否会有开发和销售房地产计划”、“定增项目是否符合国家房地产调控的监管政策”等等。
在业内人士看来，之所以强化再融资涉房业务的审核，主要目的是防止一级市场募集的资金流入到房地产市场，进而影响到房地产调控的整体效果。有投行人士指出，目前监管层对再融资项目涉房业务，几乎是零容忍，若想要推进再融资项目，公司可能需要证明项目涉房属性较小，或者剥离相关房地产业务。
史无前例的“钱紧”
张大伟等人士认为，今年房企不好过的原因，主要在于政策对资金面的收紧。房地产调控一直存在，时紧时松，开发商们都早有觉悟，但融资端的紧缩，从未像今年这般严厉。
此次对融资端的严控是史无前例的。根据中原地产数据，2019年以来，已经有超过25次针对房地产资金链的政策。
11月5日，标普报告指出，“融资受限束缚开发商扩张拳脚”，中国房地产开发商正在换挡变速，接受融资环境前所未有收紧的现实。
中国监管机构正严密监控房地产开发商的融资渠道。
除了去年开始对国内债市融资实施限制措施以外，房地产相关调控已扩大到了境外债券市场、信托融资，以及商业银行贷款等融资渠道。
政策不断对房地产融资管控“打补丁”。标普表示，开发商，尤其是那些扩张较为激进而运营记录较短的，通常依赖信托贷款、委托贷款和理财产品等非标融资渠道。但最近实施的房地产融资限制措施意味着，这些获取新融资的渠道基本上被进一步封堵了。
标普全球评级分析师廖美珊表示：
“如果想获取或保持市场份额，中国房地产开发商可能需要重新将重心放到产品差异化、成本管理和运营效率上。他们已不再具备单纯依靠举债来拼规模扩张的弹药了。”
雪上加霜的是，2015-2016年是房企发债的宽松期，房企在2015年大量发债，今年迎来偿债小高峰。
银亿于去年平安夜当天的首次爆雷，就是其在2015年发行的公司债券。
克而瑞研究数据显示，从房企的债券到期情况来看，2015年公司债及中期票据发行量较大，多数企业的债券期限在3-7年间，今年房企面临偿债高峰期。今年下半年，房企的到期债券为1706亿元，到期债券总量也处于高位。
2020年下半年2021年上半年，房企的偿债压力将进一步上升，到期债券突破3000亿元，届时房企将面临更大的偿债以及融资压力。
从中央到银保监会多次强调要防范房地产金融风险。今年8月，32城银行房地产业务迎专项检查。每城检查银行机构数量不少于3家，违法挪用资金流入房地产行业等行为将被严查，包括开发贷、个贷、住房租赁等业务。
同时，中央已经定调，首次明确提出，不会将房地产作为短期刺激经济的手段。
严跃进表示，这一轮的资金链收紧，比预期的要长，一些高杆杠的企业，特别是这两年扩张很厉害的企业，会面临流动性风险。迫于资金上的压力，甚至要仓促卖项目，陷入比较尴尬的境地。
宋会雍也说，“此前政策都是一松一紧，现在少有放松的可能，市场调整周期对应拉长。”
80%房企都死掉？房企马太效应加剧
不可忽视的事实是，遭遇资金和债务问题、融资困难的房地产企业，正在面临着一轮巨大的洗牌潮，越来越多的房企可能在这一轮洗牌中淘汰出局。
经济学家马光远曾表示“中国房地产将重回三个“20%”：未来市场只有20%的开发商能活下来，80%会死掉，中国的开发商太多了，死掉80%，不缺房子；只有20%的城市，只有20%的楼盘。”
11月6日，融创中国董事长孙宏斌发表观点指出，当前房地产行业的头部企业，前五名的市占率大约18%，在未来五年，前五名能占到30%。
在业内人士看来，房地产行业的洗牌局开始，实际上也是行业周期发展的一个必然结果，未来缺乏资金、土地等规模优势的房企，将逐渐淘汰出去，或者被更多头部的房地产企业吸纳并入，可以预见，房地产行业的马太效应会越来越强。
联讯证券首席经济学家李奇霖指出，对房企而言，我们认为后续要规避两类风险。一是货币资金与债务（尤其是短期债务）之比较低的风险，如果自有资金规模小，对外部融资过于依赖，信用风险相对来讲会比较大。二是土地存量储备不足，同时又积极拿地的风险，房地产销售是下行的趋势，后续回款能力可能没有那么强，外部融资又偏紧，房企的经营可能会比较困难。
在应对策略上，房企首先应注意控制扩张速度，提前储备现金流过冬，在监管全方位封堵房地产债务融资渠道的情况下，行业分化加大在所难免，未来可寻找互有优势且能互相借力的同业与金融机构合作共同开发，可以在一定程度上缓解融资收紧带来的负面影响。
本文综合自中国基金报、21世纪经济报道