在连续“爆雷”之后，三盛宏业能成功自救吗？
一周前，百强房企三盛宏业被曝员工讨债上门、甩卖总部大楼、全国项目大面积停工，迫不得已董事长陈建铭出面调节，却被逼当众落泪。
然而，事实证明，市场不相信眼泪。
10月28日，三盛宏业评级再遭下调。东方金诚公告称，下调三盛宏业主体评级展望至负面，本次评级为AA，前次评级为AA，前次评级展望为稳定。
据风云地产界了解，三盛宏业是一家位列中国房地产TOP10研究组“2019年中国房地产百强企业”第67位的房企。今年8月，曾获亿翰智库颁布的房企综合实力、品牌价值“双百强”。
更令人诧异的是，在10月10日公布的《2019年胡润百富榜》上，三盛宏业董事长陈建铭以100亿元的身价位居第398位，这一排位比去年前进了67位。
如今，陈建铭和三盛宏业几乎已经被逼上了绝路。业界普遍认为，三盛宏业距离破产只差一步之遥。
01
压垮三盛宏业的“最后一根稻草”
三盛宏业“爆雷”源自一则新闻：因员工认购理财产品未能按时兑付，10月21日，三盛宏业员工前往公司总部大楼“堵门”讨债。该事件一经报道，迅速在地产圈引起发酵。
三盛宏业一名员工曾对媒体表示，2018年末的年终奖只发了一部分；员工理财迟迟无法兑付，一拖再拖，解决方案出了多次，却一分钱没发；2019年9月的薪资至今未发，所以才引发了这次员工集体讨薪事件，大家都要吃饭过日子的，这种情况实属必然。
资料显示，上述理财产品，源自三盛宏业《关于开展2017年第二期定向理财的通知》。这份由公司工会下发这份文件，定向员工发行3亿理财产品，期限12个月，产品年化收益率14%，24个月年化收益率为15.5%，36个月年化收益率为17.5%。
据媒体报道，三盛宏业前后的多期理财产品涉及资金达8亿，牵涉员工及其家属上千人，区域范围波及上海、杭州、舟山、北京、广东、沈阳等集团公司所属分支机构所在地。
令员工气愤的是，三盛宏业的管理层并没有想办法解决此事，而是于10月12日起转走公司资金兑付自己亲朋的理财。
风云地产界获悉，在这些管理层中，陈亚维是陈建铭胞妹，任三盛宏业副董事长；屈国明是陈建铭妹夫，陈立军是陈建铭内弟，是三盛宏业股东，同时担任公司监事；潘功成是三盛地产板块负责人，现为公司副董事长。另外，陈锡年和蒋万琪担任副董事长，施军君和余秀芳担任副总裁。
在这样的情况下，维权员工不得不以报警的方式逼迫陈建铭出面表态，于是便出现了“三盛宏业董事长陈建铭泪洒当场”的情景。
陈建铭向业主表示：“我最近在外找资金，内部事宜交由我的妹妹陈亚维管理，没想到竟会如此。其他的高管我不能担保，我妹妹转走的钱，我负责追讨回来！”
实际上，三盛宏业一直面临着高负债的压力，近段时间更是频繁传出资金链出问题的消息。其中，9月以来就有消息传出，三盛宏业有意以17.5亿元的总价出售其位于上海外滩的总部大楼。
该大厦原名为伦达金融大厦，由三盛宏业通过拍卖而来，并于2017年5月才正式迁入。而为了还债，三盛宏业集团已经在此前将这座总部大楼作抵押借款14亿元，项目目前尚无人接盘。
由资金链问题导致的“多米诺效应”让三盛宏业雪上加霜。企查查信息显示，9月24日，三盛宏业因债务违约被上海市第二中级人民法院纳入为失信被执行人，具体行为一项则被标识为“有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务”。
此外，自9月27日以来，陈建铭、上海三盛房地产（集团）有限公司、上海闫宏企业管理合伙企业（有限合伙）分别持有的三盛宏业4.154亿元股权、2亿元股权以及1.42亿元股权已遭多地法院冻结，冻结期限至2022年。
实际上，在此之前三盛宏业的股权就已经遭到多次质押。截至目前，该集团股权质押次数达到59次，当中，14.31%的净资产做了对外担保。企查查方面数据也显示，三盛宏业高达9.94363亿元的股权质押仍处于有效质押状态。
债务问题往往会引发很多无休止的纠纷。三盛宏业历年来所涉及的法律诉讼20起，当中的75%发生在2019年。这些纠纷多涉及民间借贷、借款合同以及企业借贷，其于2019年开庭的法律诉讼就达到11起。
长期面临高负债、资金链、债务纠纷等问题，此次内部员工理财逾期兑付，从而引发出员工集体讨债的一系列风险，成为了压垮三盛宏业的最后一根稻草。
02
三盛宏业埋下的“雷”
三盛宏业成立于1993年，经过二十多年的发展，横跨城市开发、金融投资、海运海工、智慧城市等产业领域，脚步遍及上海、北京、浙江、江苏、广东、辽宁、山东、安徽等地。数据显示，三盛宏业集团目前总资产规模逾500亿元，净资产250亿元。
然而，随着“三盛宏业被传甩卖总部大楼”的消息被爆出后，三盛宏业的处境开始愈发艰难，而这一切都是三盛宏业野蛮发展的结果。
1.沉重的商誉
放眼当前众多中小型房企面临破产危机，除了业绩滑坡外，更是出现了多家企业因商誉问题出现巨额亏损。
2015年-2018年，三盛宏业的商誉分别为1.82亿元、9.70亿元、18.19亿元、27.63亿元，占净资产的比例分别为3.69%、16.08%、22.50%、30.70%。
商誉大规模增长主要因为2016年-2017年的多次并购，在资本市场和经营领域频繁开疆扩土，高溢价收购只带来了账面财富，高估值的浮华表象之下，三盛宏业的商誉远远超过了房地产行业的平均水平。
2.财务费用占比过高
2016年-2018年度，三盛宏业财务费用高达3.58亿元、11.80亿元、14.04亿元，共计29.42亿元。同期占净利润的比例分比为105.60%、237.42%、295.58%，财务费用对公司净利润侵蚀严重。
财经评论员严跃进表示，企业财务费用攀升折射出开发商项目借债较多，融资规模增加，负债攀升，非资本化利息支出增加。同时，未销售现房存量较大，项目周转速度缓慢。当然，对于一些大量发行美元、港元债券的房地产企业来说，去年由于人民币贬值带来的汇兑损失也有所提升。
3.超高负债压顶
Wind数据显示，今年上半年，三盛宏业营收36.22亿，亏损7.66亿，经营活动现金流为-31.89亿，投资活动现金流为-3.9亿，筹资活动现金流为25.67亿。
半年报显示，截至今年上半年，三盛宏业总负债417.65亿元，资产负债率高达81.5%，有息负债269.52亿元，净资产已经无法覆盖有息负债。
另外，2016年-2018年，三盛宏业在手货币资金分别为9.54亿元、35.31亿元、28.80亿元，同期的短期带息债务分别为30.34亿元、114.60亿元、134.20亿元。
一旦金融政策收紧，很可能导致三盛宏业的融资能力减弱或者项目变现能力出现问题，从而进一步导致三盛宏业货币资金储备不足，使其面临短期借贷到期的巨大压力。
4.没能踩准政策节奏
三盛宏业走到今天这个地步，很大一部分原因是其没有准确掌控局势，在政策对房地产启动严厉控制的高点贸然拿地，面临高溢价和去化难得双重困境。
除此之外，三盛宏业还面临“限价”的尴尬遭遇。
5.家族企业之祸
三盛宏业是一家典型的家族企业，公司的高层管理者都系家族成员或者老板的朋友。“任人唯亲”是陈建铭管理企业的最大失误。自从爆雷后，企业管理层的所作所为更是让陈建铭欲哭无泪。
据员工描述，陈建铭自身还有点自负和骄傲，本人很难听进去别人的意见。而且因为做出来的成绩，相对有些骄傲。
03
三盛宏业“自救”
谈及三盛宏业的“暴雷”，严跃进表示，单就房地产开发业务而言，即便销售不佳，也不至于出现“暴雷”，最多是“降价促销”、营收数据不好看，而目前三盛宏业如此严峻的形势与其之前的投资不当，且没有实现快速回款有关。
或许三盛宏业早就意识到了危机，一系列的“自救”行动在同时进行。2019年以来，三盛宏业非公开发行了3期债券，共33.8亿元。此外，公司还积极与大型银行、金融机构签订授信，额度超过400亿元。
9月下旬，三盛宏业传出欲以17.5亿元转让总部大楼抵债的消息，而此前，为了还债，这座名为伦达金融大厦的大楼已经被作为抵押借款14亿元。
与此同时，三盛宏业就与东方资产全资子公司上海东兴达成深度共识。根据此次合作，双方将在资本合作、资金帮扶、股权合作、资源引入、优质资产整合等方面进行全面战略合作。
据了解，经陈建铭签发，三盛宏业集团已于10月17日成立临时监管小组。临时监管由上海东兴（东方资产全资子公司）、民生信托、温州银行、京衡律所代表，和三盛宏业高管及子公司代表组成。
这个监管小组将全面监管三盛宏业集团及其下属公司的财务、行政人事及运营管理状况，同时保障金融债权，避免国有资产流失和确保债务重组的顺利推进，以期应对化解集团债务危机。
资料显示，东方资产是由财政部、全国社保基金理事会共同发起设立的国有大型非银行金融机构，合并总资产超过万亿元，业务涵盖资产管理、保险、银行、证券、信托、普惠金融、信用评级和海外业务等，服务网络覆盖全国，具有强大的资金实力和资本运作能力。
随着三盛宏业债务危机的进一步恶化，东方资产对三盛宏业的债务重组动作或将展开。