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终于来了！“两万+”的碧桂园阅江府及金茂府陆续在上周开盘，可去化成绩并不理想。
上周（4月15-4月21日），西安楼市去化率有所下滑。当周9盘齐推，2511套售出1832套，整体去化率为73%，较上上周下滑22%，低于全月平均去化十二个百分点，金茂府、世园大公园三期、碧桂园阅江府等盘拉低了整体去化。
△上周开盘项目监测
壹丨阅江府、金茂府去化不如意
自打2017年明确土地招拍挂后，碧桂园·阅江府是首个以“现房”入市的项目，经过近二十个月的蛰伏，该盘终于在上周迎来首开。
该盘首开4栋小高，共计170套房源，备案价21952元/㎡，前期登记233组，通过核验126组，最终以平销的形式开售。
开盘当天，阅江府优惠力度不小。除185㎡户型赠送两个车位外，其余户型均送1个车位；此外，凡认购客户，均可享有10万元的家装搭配。
但开盘结果并不理想，170套房源当天仅91套，去化率刚刚过半。其中，112-127㎡去化58套，143-146㎡去化25套，182㎡去化8套。阅江府首开，小户型成交居多，占比过半，大户型相对难销。
其实从优惠来看，碧桂园本次诚意可见，最终未取得理想成绩，还是与其明显高于区域的售价有关。同区域装修高层基本在13500元/㎡左右，与之产品接近的小高/洋房基本在15500元/㎡左右。
上周，世园大公园三期（上林艺境）、自然界恰好推出洋房产品，区域内的改善客群一定程度上被分流了。
△碧桂园·阅江府
远在长安大学城的金茂府也在上周迎来了推售，3栋高层199套房源开盘当天售出40套，去化率仅为20%，去化惨淡，相比该盘2018年12月中旬首开时，去化率下降了41%。
△金茂府两次开盘数据对比
两次开盘虽皆为平销，但通过核验的人数发生了明显的变化。2018年12月首开时，通过核验的购房者173组，而本次，仅有14组购房者通过核验，此次推售楼栋均价20776元/㎡，较往期非同质产品上涨了1328元/㎡。
不同于碧桂园阅江府，金茂府此次开盘并无优惠，完全按照公示价格销售，当天成交的40套中，小户型成交占比三分之二，206㎡的大户型少有人问津。
△金茂府
贰丨摇号项目中签率大涨！
上周开售的项目中，自然界、保利·天悦、绿地国际生态城二期（绿地与湖）、保利·和光尘樾4盘核验人数大于房源数，采用摇号开盘，除保利·和光尘樾外，其余三盘均取得了较高的去化。
绿地国际生态城二期凭借性价比极高的小面积别墅开盘即清，是当前市场中鲜有能取得100%去化的别墅项目，本次所推的联排叠拼总高4层，面积区间165-172㎡，备案价19251元/㎡。
当前部分大平层或是洋房顶底跃的价格基本在四百万左右，本次绿地国际生态城推出的小面积别墅，三百万出头即可上车，的确是蛮诱人的。
而且该盘中签率较高，112套房源仅126组通过核验，刚需家庭中签率达100%，普通家庭中签率高达84%。
上周开盘的摇号项目，中签率普遍较高，除绿地国际生态城外，保利天悦、保利·和光尘樾的刚需家庭中签率均为100%，普通家庭中签率在60%左右，中签相对容易。
△自然界两次开盘数据对比
此外，自然界本次中签率较以往出现了明显的上涨。
本次所推产品为小高与洋房，280套房源562组购房者通过核验，刚需中签率升高14个百分点，普通中签率更是直接翻倍，达到40%。从这次推售的产品售价来看，小高层降了每平米500元左右，洋房上涨911元/㎡。
可见，此次自然界中签率的明显上升，主要还是因为性价比更高、客群更广的高层产品没有推货。
叁丨高价项目凭什么立足？
回顾近期的开盘数据，明显发现去化率九成以上的项目，多为定价合理的刚需、刚改盘，只要满足这一条件，与之相关的配套哪怕存在着一定的缺陷，销售时遇到的阻力都不会太大。
而区域内定价过高的改善项目则不同，如若不占据优势的核心地段或是没有与之价格匹配的资源（特别是教育资源），则会面临着一定的去化阻力。
△“两万+”项目开盘监测
回看过往去化情况，2018年至今，“两万+”的商品住宅项目共进行了14次开盘，推出1948套房源，售出1023套，去化率为53%。
不能去否定这些高价项目没有市场，但一定是建立在地段或产品稀缺之上。核心地段的万达one、华润悦府，占据生态资源且高性价比的绿地与湖别墅产品实现了100%去化，而且华润悦府和绿地与湖推售节点还是在去年底到今年的初市场下行期，也足以说明他们的优势。
而那些不被市场认可的高价盘只有两条路可走，要么佛系平销，要么变相降价促销。
如今，碧桂园阅江府、金茂府已经交出答卷，均价破三万的曲江玫瑰园二期即将开盘，目前已经核验完成，共282组购房者通过审批，而其本次共推342套房源，你认为玫瑰园的最终会交出怎么样的去化答卷呢？欢迎下方留言讨论。
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