撰文 / © 老刀
今年2月份赴港上市的杭州房企德信中国，日前交出了第一份“期末答卷”。2018年度，德信中国实现合约销售额、净利润双双增长，净负债率大幅下降。
这份年报一扫上市初期市场的质疑。在行业调控政策及资金面压力的影响下，市场对房地产行业整体的投资情绪更偏保守。而德信中国凭借优异的业绩，有望迎为自己的成长价值“正名”。
01
去年营收、毛利创历史纪录
德信中国2018年的业绩十分亮眼。截至2018年12月31日，德信中国累计合约签约销售额（连同合营企业及联营企业）约为人民币396亿元，较2017年增长约 38 %；合同销售面积约为234 万平方米。合约销售均价也从2017年的16124元/平方米上升至16923元/平方米，体现出公司强大的品牌效益。
2018年结转销售收入约人民币82.12亿元，较2017年增长约25%；销售毛利及结转毛利均上涨，其中结转毛利较去年同比大涨约104 %。毛利率的大幅提高，有助于提升公司的股东回报率（ROE）和每股受益率。
据业绩资料显示，公司的净资产收益率高达26.8%，远高于同业及部分龙头房企，反映出公司为股东创造价值的能力十分出众。
在上市伊始，德信中国曾公开表示，2018年要实现合约销售350亿元，2021年实现千亿的目标。尽管2018年的目标已超额完成，但三年要实现“千亿目标”依然任重道远。
按2018年的合约签约销售额测算，未来三年，德信中国要保持36.2%的复合年增长率才能实现“千亿目标”。2015—2017年各年度，德信中国的合约销售总额分别为61亿元、72亿元及151亿元。要持续保持高速增长，还需要业务格局的进一步优化。
02
净负债率降超200个百分点
上市伊始，德信中国的高负债率一度引发市场担忧。招股说明书显示，德信中国2018年总流动负债（未经审核）达到380.39亿元；截至2018年9月30日，净资本负债比率为103.1%，高于行业平均水平。
董事长胡一平曾在港交所现场表示，未来会制定一些策略，将负债控制在合理水平。
时隔一个多月，年报数据显示，其负债率出现明显下降。截至2018年12月31日，德信中国的净资本负债比率为67.6% ，较之截至2017年年末的净资本负债比率，减少了208.1个百分点，一扫上市时市场对公司负债过高的疑虑。
上述净负债率已接近或低于龙湖、旭辉等向来以低负债率闻名的地产公司。大幅降低的净资产负债率，有助于德信进一步在国际资本市场拓宽融资渠道，寻觅到更多低成本的贷款融资。
同时，德信中国现金及银行结余（包括受限制现金）为约人民币74.88亿元，较截至2017年12月31日的约人民币41.15亿元增加82%。充足的资金储备为德信中国进一步实现扩张奠定了基础。
03
深耕长三角并开启全国化扩张
对于德信中国而言，浙江是名副其实的大本营及主战场。根据行业报告，2017年，按浙江省11个地级市住宅物业合约销售额计算，德信中国排名第五位，市场份额达到2.2%。
而土地储备方面，招股说明书显示，截至2018年11月30日，德信中国总突出达到693.39万平方米，其中浙江省土储达到589.87万平方米，占比高达85.07%，浙江的布局在德信的地位依然不可撼动。
上市之后，借力资本市场，德信进一步加大拿地力度，开启新一轮拓展步伐。2月27日，经过一个小时90轮举牌竞价以总价22.22亿元拿下杭州市良渚街道住宅地块；3月1日，以总成交价为13.78亿元，拿下浙江温州市滨江商务区商住地块；3月21日，斥资6亿元收购杭州萧山区空港新城70%权益的优质土地；3月29日，以12.42亿元成功获得杭州萧山区市政路住宅地块。
截至2018年底，德信中国拥有土地储备约683.38万平方米，其中有109个项目位于长三角及华中地区的16座城市，总面积约635.5万平米。
然而，“地域标签”，既好，也是坏。对于一个目标“千亿”的开发企业而言，仅仅根植于浙江市场，显然无法满足发展需求的。
年报显示，在坚持“深耕长三角地区”的同时，德信中国开始逐步拓展全国化布局。目前德信中国已进入江苏徐州，江西九江、上饶等多个浙江省外的热点二三线城市。同时，德信还在积极拓展武汉、郑州等华中地区强二线城市的布局机会，逐步实现从“区域型房企”向“全国性房企”的转型升级。
04
致力成为城市综合服务商
根据业绩报告，德信IPO募集资金用于充实企业未来发展所需的资本金，改善德信的资本结构，并进一步助推公司治理结构及内控管理水平的完善。
近年来房地产市场逐渐向高质量发展转型，企业的差异化竞争愈趋剧烈。德信中国始终坚持规模、利润与品牌并重的经营策略，经过多年的深耕发展，德信中国凭借高标准的建筑质量管理体系，树立了“杭派精工”特色的品牌形象，为公司的销售能力提供有力支撑。
同时，德信中国以“一体两翼”为发展策略，增加社区商业和产业小镇的开发，与住宅板块形成协同效应，并带来多元化业务及服务种类的全面发展。持续增加具有成本竞争力的优质土地储备，抓住城市轮动及客户需求结构化差异机会。
展望2019年，胡一平在《2018年报主席致辞》说：德信将持续致力以更优的经营效益和品牌形象，更好地为全体股东创造价值，为客户营造美好生活，为全体员工铸就施展才华的发展平台，为所有合作伙伴提供共赢发展的舞台，为使德信成为一家令人尊敬，且具备可持续发展能力的企业而不懈努力。
德信中国自上市后持续在招股价2.8港元附近震荡，根据4月4日收盘价，当前公司估值仅为4.71倍，远低于港股中同规模房企的均值水平，随着房地产板块近期走强，公司未来或将迎来估值修复机会，投资者可保持关注。
本文作者 | 老刀 当值编辑 | 三水
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