在经历了两年多的严厉调控以后，房地产市场开始从高速扩张的阶段向平稳运行的阶段过渡，房价上涨的预期发生扭转，楼市调控取得了显著效果。伴随着房地产市场转折点的到来，购房者的心理状态也不可避免的发生了变化：早些年买房的基本都享受到了房子快速升值带来的满足感，而且同时也都会暗暗庆幸自己早早把握了购房的好时机；但面对当前高位盘整的房价，还没有买房的基本选择了最稳妥的观望方式，毕竟谁都不愿意冒着在最高点买房的风险，万一房价跌了呢？其实，在笔者看来，刚需的担心是人之常情，但是还没有买房并不意味着以后也享受不到楼市的红利了，如今在稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”目标下，房价走向已经基本明朗，那么对于已经买房的和还没有买房的来说，未来5年左右的时间或许会面临着不小的区别，刚需依然可以有信心。
下一阶段两大利好消息
第一，房地产税
笔者认为，针对房地产市场而言，未来5年内最大的利好消息就是房地产长效机制的稳妥实施，而在房地产长效机制的诸多组合拳措施当中，最惹人关注的应该就是房地产税的出台。2017年12月，时任财政部部长肖捷在人民日报发表文章，首次明确“立法先行、充分授权、分步推进”的房地产税征收原则。根据房地产税出台的时间表来看，2020年前或完成全部立法程序。笔者认为，对于房地产税的立法草案，2019年两会期间或有可能提交人大审议，大家可以留意相关消息。
长期以来，房地产税的征收标准以及确保公平的原则一直都是关注和争论的焦点，不过目前并没有权威的说法，但笔者认为，或有以下3个可能性：首先，按照评估值进行征收，首套房免征，多套房拥有者按照房子当下的市场价值来征税。其次，按照房子面积进行征收，先制定统一的免征面积，然后多占用资源就多缴税。假设免征面积为60平方米，但A的房子80平方米，B的房子150平方米，谁占用的资源多，谁就多缴税。最后，按照享受的资源征税，根据楼盘在城市当中所处的位置或者楼盘所享受的资源多少来确定征收标准，同样是150平方米，市中心的要比郊区的多缴税。笔者认为，房地产税将在平衡住房供给，利空房价方面发挥重要作用。
第二，差异化调控
众所周知，2019年楼市调控的手段是一城一策，但具体到每一个城市，有一点是共通的，即根据不同的购房群体，政策也会有差别：继续遏制投机炒房，加大对刚需和改善的保障力度。因此，对于下一阶段的楼市走向，笔者认为，这是真的可以恭喜还没有买房的朋友。在“房住不炒”的定位之下，我们可以肯定的是调控政策会进一步向首套房和改善族倾斜。比如，通过采取下调首套房贷利率、购房税费减免、公积金优先等方式来减轻购房者的压力。
如果买房超出了自身的能力范围，未来5年内还有两大“重头戏”等着购房者：共有产权和住房租赁。共有产权住房，说白了，前期产权共有，但等你资金充足了，有能力了，可以慢慢把产权买回来，直至完全拥有这套房子的产权。显而易见，最大的好处就是减轻了前期购房资金压力。关于住房租赁政策，虽然目前市场还不够成熟完善，但作为房地产市场的待开发的一块大蛋糕，靠租售“两条腿”走路是板上钉钉的结果，所以住房租赁必然会成为当前以及未来政策支持的重点，可以预见的是，未来对于租房的认可会越来越高。
未来5年可能出现的4大区别
通过以上两大利好趋势，再结合如今房地产市场形势发生的一些变化，笔者认为，未来5年内，已经买房的和没有买房的或出现3大区别。
1、从住房方式来看，随着“二次房改”来临，住房方式选择更自由。对于还没有买房的购房者来说，随着“二次房改”的来临，未来住房方式的选择会更加自由。目前，多主体供给、多渠道保障、租售并举的现代住房制度正在加快建立，特别是房地产从重售轻租向租售并举发生了转变，一定程度上会逐步改变购房者必须买房的观念。总而言之，随着住房供给方式的多样化，购房者完全可以在自己的能力承受范围之内选择自己认可的住房方式，这明显要比此前的购房者多了一份自由，少了一份压力。
2、从买房心态来看，未来房价走向更加平稳，购房者买房趋于理性。目前，国家对房地产走向的定调就是稳字当头，而且是长期稳定。所以，只要房价能够保持平稳，哪怕上下浮动10%左右，还没有买房的购房者也无需过多担心，特别是随着对投机炒房客的打击和遏制，购房者自然就少了一份担心房价再次上涨的恐慌感。在这样长期平稳的楼市环境下，与以往的购房者相比，购房者几乎不用再去掏空多个钱包来买房，也不用担心因为晚一年买房而变相损失几十万的情况，完全可以先慢慢积累资金，等到实力提高了再考虑买房。总而言之，在这样的楼市环境下，与以往相比，房价的问题已经明显不再是问题了。
3、从买房成本来看，二者本质上是金钱成本和时间成本的区别。对于早早已经买房的来说，虽然可以享受到房子升值带来的一些满足感，但终归也只是账面财富而已，“房奴”的生活基本不会发生太大变数：未来5年内，月供照常，生活照旧。此外，虽然经济自由免不了会有所受限，但毕竟也早早享受到了房子带来的稳定。对于还没买房的来说，虽然未来会有更多选择权，也会有更加利好的楼市环境，但是政策所释放的红利不可能一蹴而就，这需要购房者花费时间成本来等待，而且同时也要做好不确定性因素出现的准备。其实，早买还是晚买各有利弊，通用原则就是结合需求和能力做决定。
4、从收益获得来看，这是一个房子和现金谁更值钱的问题。我们不妨做个假设：对于有房一族来说，假设你用100万买了房子，在房价保持稳定的情况下，5年之后，房子的价值几乎远远超过了100万的价值。换言之，就算房子不会大幅升值，房子也具备较好的保值属性。但是，如果你把这100万存到了银行，5年之后，你会获得一笔相当不错的收益，按照5年期整存整取和目前普遍执行的年利率2.75%的标准，100万元存满5年后可得利息137500元。但是，最近这几年的通货膨胀率平均稳定在3%左右，所以你需要考虑银行存款利率能否跑赢通货膨胀率。
总而言之，目前房地产市场的形势发生了变化：一方面，城镇化水平已经超过了50%，人均住宅面积也超过了40多平米，市场上总体已经不缺房子，而对高品质的好房子有旺盛需求；另一方面，这些年房地产市场积聚了一定的风险性因素，快速扩张的阶段显然已经不合时宜了。所以，对于开发商而言，并不是盖多少房子都能卖得出去，对于普通购房者而言，也并非必须买房才算人生赢家。在笔者看来，有需求也有能力的依然可以遵循早买早住的原则，但没有足够能力的不要让房子过早成为生活的累赘，相信随着房地产长效机制的推进，未来3-5年内利好刚需的政策会越来越多。