买房前没算好自己要付多少钱，险些违约
前段时间，同事小毛看中老家保定的一套总价120万的二手房，由于当时房价涨的很快，他没来得及考虑太多，就匆匆签约了。
小毛算了一下，按照30%的首付比例，自己只要先凑够36万就行了，剩下70%的84万可以走银行按揭。
接下来，小毛拿出自己所有的存款，并向父母要了10万，凑足了首付的钱。但没想到的是，两周之后，银行批给他的贷款额度只有60万，比他预计的84万足足少了24万元。
这还没算完，中介告诉小毛，契税与个税也得他出，算下来，小毛还得再掏4万多块。
小毛傻眼了。按照他与房主的约定，如果在规定期限无法交齐房款，视作小毛违约，要承担高达25%也就是30万的违约金。
于是，小毛只能一边四处凑钱，一边与房主协商，尽量延后付款时间。好在房主通情达理，把付款时间延后了10天，小毛才不至于违约。
这件事不仅让小毛狼狈不堪，同时也给我们广大首次购房的朋友们提了个醒：你以为“足够”买房的钱，很可能还是不够。
二手房按揭贷款额总比预想的少
很多第一次买房的朋友，往往只会注意“房屋总价”这一项，并据此准备首付资金。但即便我们知道了银行的贷款比例，最终下来的贷款额度，往往也比我们自己计算的少很多。
这是因为，不论我们要买的房子按多高的价钱成交，银行都只认可正规的房地产评估公司出具的评估价格，并以此为标准进行贷款的发放。
拿上面的例子来说。小毛要付的120万房款，是小毛与业主商量之后互相认可的价格，也是小毛真金白银要付出的房款；但从贷款的角度来说，银行并不认可这个价格。
在现实的贷款流程中，银行会首先会委托专业的、中立性的第三方房地产评估公司，对你贷款房屋做出全面评估，并依据其出具的“评估价值”最终决定贷给你多少。
一般来说，房地产评估公司会依照房屋属性、所处位置、小区环境、历史价格等因素，综合给出一个评估价值——这个数字，才是你买的房子在银行眼里的价值。
按照经验来看，评估公司给出的评估价往往大幅低于市场价。如果是房龄较短的二手房，评估价可能相当于成交价的80%，最高能到90%；如果是房龄较长（10年以上）的老房子，这一比例有可能会降到60%~70%，如果房龄再长些（如25年以上），银行有可能干脆就不贷给你了。
银行自然不能做亏本的买卖了，更不希望贷款出现什么问题，所以尽量压低贷款额度，是防范风险的必要方式之一。
说到底，这事儿无解啊，谁让咱都没钱不是？谁让银行是债主呢？谁让银行有这种能贷二三十年的房贷业务呢？这么多钱你不管银行借，管谁借？
当然，一手房贷款时基本不需要评估，这意味着购房者可以拿到最高的资金杠杆比例。
永远不要忽略“税”的问题
除了上面说的贷款评估价差额之外，“税”也是容易被大家忽略或算错的一个方面。
一直以来，二手房交易都有个“潜规则”——合同里写的金额，就是卖家要求最终拿到手的、实打实的金额，因此房子所涉及到的各种税，一般都由买家出。各种税费支出，同样占据了您一定的购房成本。
目前二手房买卖中，涉及到的最主要的税有两种：契税、个人所得税。除此之外还有增值税及附加税，但普通住宅免征，我们大多人可以忽略。
【契税】的计算依据如下：
家庭首套房，面积≤90㎡，按房屋成交价（或网签价）的1%收取；
家庭首套房，面积＞90㎡，按房屋成交价（或网签价）的1.5%收取；
家庭二套及以上住房，按房屋成交价（或网签价）的3%收取；
【个人所得税】的计算依据相对复杂，而且各地征收的依据与标准也不一。大致来说，家庭唯一且产权满五年的住房，免征个税。除此之外的其他类型房产，按成交价（或网签价）的1%，或者本次交易与上次交易差价的20%征收。
其中，契税这部分相对固定，也比较好预估，即便有出入，金额也不会相差太多。
比较不确定的是个税这部分。由于不同地区的征收依据存在差异，如果估算错误，资金缺口有可能比想象的还要大。
比如我在北京购买一套总价300万的房子，按照成交价1%征收，个税就是3万元，但按照交易差额的20%进行征收，有可能就是20万元甚至更多。
房子越贵，税费方面预估错误所产生的资金缺口也就越大。
好在，目前很多房产门户网站、大型中介网站都有“二手房税费计算器”，大家在买房前先去测一测，至少心里也有个底。
如何提前预估靠谱的首付款？
总结一下，怎样才能预估一个比较靠谱的首付款呢？
首先，不能按照房子的成交价算首付比例，而应该按照房子的评估价计算首付比例，而且最好多打点富裕。
可以向小区中介询问，但最好是向同小区刚买了房的人打听具体的评估单价，因为他们已经完整的走过贷款流程，因此能给你一个最真实的价格。之后，再根据评估价格与目前市价的比例，估算出你这套房子的相对靠谱的评估价，并按贷款比例准备好首付款。
其次，税费方面，契税比较容易确定，误差也基本不大。个税可以用上面说的用“二手房税费计算器”提前算一下，但最稳妥的做法，是到房产交易大厅或附近的税务所实地询问。那里一般都张贴了最新的税费收取标准与税率，这个是最准确、最靠谱的。
总之，在购买二手房之前，一定要预估并准备好足够的款项，万一因为自己的原因而面临违约责任，可就真的得不偿失了。