创想引言
随着各种住宅以及商业项目的限制政策不断出台、融资成本进一步提高，有两个概念频繁出现在各大房企的重要战略发布会上，那就是“特色小镇”和“长租公寓”。这两类方向为何在龙头地产企业发展计划中比重不断增加？是顺应政策导向还是真的会成为房产企业未来增长点的主力军？本次研究会先对“特色小镇”的背景、现状以及未来发展进行一些想法的分享。
① “特色小镇”风兴起的原因
—、行业发展的驱动
参照世界范围内的城市化进程模式来看，中国地产行业已经走过了全面城市化进程的第一阶段，第二阶段的大城市化进程又因一线城市控制建设规模的原因，产能难以支撑千亿级房企的发展；所以以大城市为核心、以特色小镇为重点的城市群逐步发展，并将成为 城 市 发展的主要形式。在得到众多政策支持以及企业投入资源的情况下，“特色小镇”俨然具备城市化进程新业态的战略地位。
二、消费升级的需求
消费升级的体现，小到新品牌服务的涌出，大到国家报告的提及。就像十九大报告指出的那样，我国社会主要矛盾已转化为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。当前，消费从传统的生存型、物质型开始走向发展型、服务型、体验型的消费阶段，娱乐、教育、医疗、保健等领域的消费出现了裂变性增长，社会对物质文化生活提出了更高要求，特色小镇完善的服务以及沉浸式的体验都与人民增长的需求高度吻合，其发展也就自然成为消费升级的重要载体之一。
三、政策的支持
早在“十三五”规划纲要时，国务院已经明确提出“因地制宜发展特色鲜明、产城融合、充满魅力的小城镇”；2016年7月，住建部、国家发改委、财政部联合发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》；2017年，政府工作报告也明确提出支持中小城市和特色小城镇发展；十九大报告更是指出发展特色小镇是促进区域协调发展的重要途径。
图：特色小镇相关政策
截止2017年12月，累计出台的国家级政策7个，省级政策56个，市级政策41个。总而言之，密集出台的相关政策，为特色小镇的发展营造了较为宽松的外部环境。
由此可以看出，产业、市场、政府三方力量共同推动着“特色小镇”进入了快速发展时期。
② 现“特色小镇”的发展情况
表：特色小镇分类以及相关案例
现优质小镇多集中在发达国家，从产业纬度来看更为明显；因产业类的基石即成均需要时间来打造完成，而且无论是教育体系还是全产业的资源配套，都需要大量的资金投入来运营，相较景观、IP的建设难度较大。
不同于以华夏幸福为主的产业新城，特色小镇主要目的是通过在特定区域的专门规划建设，引入众多同业或关联企业集聚，节约交易成本，形成范围经济优势，提高产业竞争力。特色特色小镇发展不只限于产业，需要居民的参与、完善的服务、社区的认同、浓郁的生活氛围，是产业园区功能多元化发展的新方式。
中国前期运营的特色小镇多以旅游发展为导向，一方面与其地点以及天然的景观条件有关，两一方面前期投入相较科技类小镇较少，适合房企作为新业态的先行军；在政策支持以及社会资金的投入下，科创等产业小镇也逐渐兴起中。
图：首批特色小镇区域分布
图：首批特色小镇省市分布
区域分布可看出，华东为目前小镇分布最多区域。这和南方尤其是长三角地区的城镇化发展程度、经济实力、产业化阶段有密不可分的内在联系，但也显示出目前一些超大城市人口过于集中所出现的“城市病”，特色小镇的出现恰恰可以解决城市病所带来的居住成本畸高、生活质量下降等问题，有效吸纳周边人口、疏导城市资源。
图：首批特色小镇类型分布
从类型分布来看，旅游发展类小镇最常见，占比达50%，历史文化占比18%，特色产业（工业+农业）只有25%，目前仅有2成初见雏形，主要集中在江浙区域；近八成仍处于在建、签约乃至意向阶段。旅游小镇风头正盛，一方面是我国人文景观资源丰富，历史小镇也有利于我国文化得到更高的保护以及传承；但笔者认为更重要的原因是产业类小镇需要长时间的打磨以及较大的资金投入，在政策初行以及各大企业的小镇试水阶段，试错成本较高，相信在未来会有更多的产业小镇出现。