中金网汇信APP讯 : 汇信原引作者表示无论从增长还是现金流的角度看，去化率都是房企的生命线，去化率跟品牌、销售能力和区域相关。未来大部分三四线和人口净流出城市的住宅需求将长期持续走弱，在此背景下，区域将成为去化率的主导因素，低能级城市占比越高的房企去化率可能越没保障。
汇信原引作者表示新增土地货值除以建面代表拿地时点对应的产品售价，平均售价代表已售产品价格，通过这两个指标可以大致了解已售和未售土地的分布区域。通常房价跟经济成正比，经济越发达，房价越高。而经济越好的地方通常是人口流入越多的地方，人口净流入越多去化率越有保障。因此在现阶段环境下货值对应售价和平均售价越高，土储结构可能越好。当然因为不同区域整体价格和产品档次也会造成售价的差异，单看这一指标可能会有一些偏差。例如基本能得出结论售价15000的房企比10000的房企土地储备结构要好，但集中在大湾区的时代中国售价17000未必就一定比全国布局售价15000的融创好。以高端产品为主的中国金茂，平均售价远高于其他的房企，但并不代表它的土储结构就一定是最好。尽管如此，售价作为房企土储分布大方向的重要判断依据仍然没有问题。
新城控股新城控股2016年新增土地楼面价近6000，实际平均售价为18000左右，当时新城土地主要集中在经济发达区域。2018年新城新增土地货值对应售价为8400，说明2018年新城新增土地三四线城市占比依然较高。
阳光城和恒大2018年这一指标大约为10000，也说明它们2018年新增土地构成跟新城类似。阳光城2017年这一指标为17000左右，说明2017年阳光城拿地还是以一二线为主，但2018年迫于做大销售的压力，拿了不少三四线的地。中国恒大管理层说土地储备7成在一二线，但根据恒大近三年的拿地货值对应的售价，我猜如果剔除2600万平方的深圳旧城改造，其土地储备的结构可能与新城差不多。
2018年融创、万科、保利、金茂、中海新增土地货值对应售价为14000-18000，说明这几个房企拿地还是坚持以一二线城市为主。
时代中国2017年这一指标为15197，现在平均售价为17000左右。土地储备90%集中在大湾区，广州、佛山、珠海、东莞、中山、江门、惠州、清远、长沙，全部是人口净流入的经济发达地区，与价格指标相互印证。中国奥园虽然一半土地储备在大湾区，但有一半土地储备在三四线，平均售价为10000左右，土地储备的结构要比时代中国差，这种差异也在市值上有所反应。
以上只是单纯对土地储备区域分布的简单分析，未来土地储备结构会不断变化，另外投资房企还要综合考虑很多其他因素。