菁财导读
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本期内容主要通过分析WeWork的战略和业务状况，来更好地判断它是另一个被高估的独角兽，还是一个利用现有业务——商业地产，在科技时代对其进行更新和扩展的创新型公司。
原文 | WeWork’s $20 Billion Dream
作者 | CBInsight
编译 | 菁财研究院
本文约8100字，建议阅读时11min
凭借超过40亿美金的融资，WeWork正在全球大举扩张，同时进行着多元化投资，着实引人侧目。但支撑公司估值的与其说是营销策略，不如说是来自于它提供的“地产即服务”，以及数据挖掘背后的最佳办公体验设计。
WeWork专注于租赁套利——租下物业进行开发，然后再以高得多的价格租出去。仅2017年就募资约40亿美元，这使它能毫无后顾之忧地进行快速扩张。
不看好WeWork的人认为它就是家物业公司，却有着科技公司的估值，而公开市场上交易的同行公司估值要低得多。他们认为，WeWork只是对一些单调的空间进行了时尚改造，将其定位为创业孵化器，然后收取天价租金。而它多元化的投资，比如即将成立WeGrow小学和一家冲浪池公司，证明它像极了野心膨胀无度的科技公司。
在这份报告中，我们会通过分析WeWork的战略和业务状况，来更好地判断它是另一个被高估的独角兽，还是一个利用现有业务——商业地产，在科技时代对其进行更新和扩展的创新型公司。
01：WeWork如何一统联合办公行业江山
自2010年纽约开设第一家WeWork以来，公司已经发展成一个全国性乃至全球性品牌。
公司非常强调宣传企业家精神，标语覆盖了WeWork办公空间的墙面。但在这个雄心勃勃的文化之下是一个基本的商业模式，这个公司主要通过租赁套利来赚钱：赚取会员费和房租的价差。
而实现这一目标主要靠将大量的人塞进它的空间。
在WeWork中，平均每人占有的空间为50平方英尺左右。相比之下，行业人均办公面积为250平方英尺。据公司声称，尽管空间小，会员每年平均仍需支付8,000美元会费，这使得公司的营业利润率可以达到30-40％。
在2014年WeWork的一个庆祝活动中，WeWork的业主之一向WeWork的CEO致敬，他说：“亚当总是说：‘没有笨蛋就没有坏蛋’，他说的笨蛋是指以0.5倍价格租房给他，被他倒手卖到了1.5倍的人。”
据报道，亚当诺伊曼举起了两根手指，说明他实际上收了2倍。
（一）快速成长，巨额融资扩张，面积与入住率双升
尽管会员费高且办公空间拥挤，通过将自身定位为新经济商业活动之家，WeWork还是成功扩大了它的会员基础。通过设施、合作协议、当然还有办公空间设计这些要素的组合，WeWork为寻求工作场所的企业家和小公司提供了一个无法抗拒的“创业组件”。
依靠大额融资（主要靠软银），WeWork得以迅速扩张，会员数快速增长。
公司每月新增50万-100万平的办公面积。公司目前管理的办公场所超过295个，比2017年5月的180个增长了64％。在2018年2月初，WeWork迎来了第20万名会员，会员数相较于9个月前增长了54％。
2017年5月，Adam Neumann称，WeWork雇佣了2,200名员工，其中800人在纽约工作。5个月后发布的福布斯报道称，该公司的员工人数增加到了2,900人。而现在在LinkedIn上进行的简单查找，显示这一数字已经接近3,500人。
值得注意的是，由于其高效的建筑结构设计与运营，公司得以在签下新场地租赁合同后迅速出租，最短4个月，平均9个月。
2017年，WeWork的收入据称超过9亿美元。2018年，WeWork在6月份对其内部员工称，公司一季度收入为3.42亿美元（同比增长110％），且基于3月的收入估算，全年收入可达15亿美元。而凭借新办公空间的增长，预估2018年的收入将增至23亿美元。
此外，入住率上升也推动了收入增长，1年前入住率为73%，2018Q1上升到82%。
（二）4招规避长期波动风险
虽然WeWork看似已经在房地产中找到了一个神奇的公式，但实际上它的模型存在着很大的风险。它与业主签订的长期租约持续长达10到15年，这在经济衰退和房地产市场处于下行周期时也同样有效，而那时公司可能会难以支付其房租。租赁的灵活性让会员可以随意入驻或是离开，也挑战了公司经营的稳定性。
WeWork通过重点实施以下四个战略来降低它面临的风险：
1、定位于企业客户
WeWork瞄准了企业客户，并将Powered by We解决方案拓展到办公室管理业务中。目前，WeWork有24％的客户是企业（17年第一季度为14％），其中一些位于WeWork的大楼，另一些位于根据WeWork的建筑设计和管理工具服务的大楼中。
2、从租赁转向共同管理
在这种情况下，业主可能会支付办公室的翻新和扩建费用，并且（或者）对半分配会员费利润，这就类似于酒店业普遍使用的管理协议。Neumann表示，在印度和以色列等地，WeWork几乎100％都采用这一策略。
3、购买房产
公司与罗纳集团合作成立了一家名为WeWork Property Advisors的房地产投资基金。据报道，该基金以8.5亿美元的价格买下了纽约市的Lord＆Taylor大楼，而且可能正在与黑石集团协商，要以7.85亿美元购买伦敦德文郡广场的12栋大楼。
WeWork重组了它的激励政策，奖励那些拿到年租而非月租会员的经纪人。
值得一提的是，根据Emergent Research进行的研究，联合办公行业都在发生变化——客户从个体企业家转向小型企业和雇用人数不足100人的公司。
数据来源：Emergent Research, Recode
鉴于全球快速扩张的重要性，WeWork用算法来选址。
通过与位置数据提供商Factual合作，WeWork根据与咖啡馆、购物中心、餐馆、酒吧、酒店和健身房等服务及设施的距离，对潜在选址进行评级。Factual声称，这一合作使WeWork在2016年至2017年的12个月内增加了95％的场地。
数据来源：Factual, Enterpreneur
有趣的是，与其它WeWork的距离也是一个选址因素。在已经拥有很多WeWork场所的城市中，每个新增的场地都是为了减少会员流失。WeWork的前首席运营官兼现任总裁Artie Minson指出：“在WeWork开设更多场地的城市，会员流失的情况会有所减少。”
虽然在绝大多数WeWork的会员计划中，会员会被分配到某一个场地，但它确实也允许会员在不同的场地之间转移。
（一）建筑与架构，AI赋能，提升全流程效率
一旦WeWork租下新场地，就开始搭建办公室。这时，为了最大化收益，技术会发挥更大的作用。收购建筑技术公司Case和建筑管理平台FieldLens，对于WeWork改进设计和建筑进程来说至关重要。
Case是一家建筑行业的技术咨询公司，其团队专注于信息模型构建（BIM）——扫描建筑物并用3D进行展示，从而提供对项目时间及成本的深入认识。WeWork于2015年8月收购了该公司。
利用Case的核心技术，WeWork在签订租约后所做的第一件事就是对建筑进行3D扫描并绘制空间。每层只需要一小时，产品团队就可以捕获房屋面积、门窗尺寸、板坯平整度和厚度、管道系统的数据。
Fano认为，BIM将空间利用率提高了15％到20％，同时还节省了10％的建筑成本。Fano还指出，WeWork是唯一真正的全流程解决方案商，从选址、租赁、设计到建设和管理，在建筑周期每个阶段都涉足其中。”
下图显示了映射房屋框架和装配的BIM方案脚本。值得一提的是，WeWork会利用现有的布局和办公室大小信息，预测成员在新办公空间将会聚集的位置，推测应安装的电话数量。
WeWork在规划中实现效率最大化的方法之一是机器学习。基于对其建筑布局和会议室利用情况的已有信息，公司可以预测一个尚未投入建设的空间布局下会议室的使用情况。
在对神经网络系统的一个测试中，该程序预测房间使用情况的准确度比WeWork的设计师高出40％。下图显示了会议室实际使用的时长与预测时长之间的关系，神经网络实现了更强的线性相关性。
WeWork推出的楼房越多，收集的数据就越多，它的流程提升得也就越多——与其他同类创业公司和现有企业相比，这就是一大战略优势。
这项技术的应用加上规模效应，已在2017年9月将当时新增一张办公桌的成本实现从之前的14,144美元降至9,504美元，节省了33％。
这种在构建和管理办公空间上的数据优势是对企业客户的主要卖点之一。
（二）企业空间管理服务——POWERED BY WE
全球各地的公司正在寻找降低办公面积以节约成本的方法。 此外，在美国，财务会计准则委员会制定的将于2019年生效的规则要求，上市公司将房地产租赁计入报表的负债端。该规则可能会使持有大量租赁的公司显示出比当前报告中更大的杠杆，从而将刺激公司设法减少其房地产租赁痕迹。
但工作空间的设计不仅仅关系到税收效率和成本节约，工作场所的设计越来越与员工健康和生产力相挂钩。因此，公司正在安装测量工具，以确保办公空间通风良好、采光充足、没有噪音，并对生产力和福利的其他方面进行优化。
WeWork正对一些楼房使用HVAC系统进行改造，这一系统能够自动在空气中CO2浓度和污染物水平高时做出反应，从而防止员工犯困。“建筑物实际上变成了巨型计算机”，产品研究主管Joshua Emig说。
WeWork的建筑设计团队知道如何最大化地利用空间和设施，使员工不会感到拥挤。据The Atlantic称，从成本节约的角度来看，WeWork估计可以为企业客户节省25％到50％的运营费用。
WeWork既给企业客户提供自己设计的空间，也可以为企业重新设计现有的办公空间。使用Powered by We解决方案的公司可以获得WeWork的办公管理软件，它可以帮助预订会议室、接待客人等。
Powered by We的负责人Doug Chambers告诉Wired，客户“想知道他们的空间是如何被利用的，他们该如何削减没有被有效利用的空间，同时在这个空间内获得那种文化社区的氛围。”
下图包括了一些在办公空间上使用了WeWork解决方案的知名企业。
03：全球扩张，多元投资巩固优势
公司还在投资开发新型的WeWork品牌，包括宿舍房屋和健身设施等等。据华尔街日报报道，WeWork的CFO将公司的投资范围描述为“能使WeWork更强大或能使我们的会员变得更强大”的公司。以下是公司多元业务的布局：
（一）服务和核心工作扩展
1、服务商店
WeWork的服务商店为会员提供软件和办公服务的折扣，包括Microsoft Office，Slack和InVision等基础工具。购买最低档的WeWork会员套餐就有权访问服务商店，服务商点会在客户使用共享空间时收费。该商店强化了公司对自己办公服务提供商的定位。
2、Flatiron学校
WeWork收购Flatiron学校，为会员提供了教育上的便利。Flatiron学校是一所最近不得不终止部分训练营的编码学院，此次收购会把Flatiron学校的课程和计划整合到WeWork的线下场地和线上空间中。
3、2U
2U是一家教育技术公司，为客户提供顶尖大学和学院的在线课程。WeWork的合作条款包括了2U要在3年内向WeWork会员支付500万美元的奖学金。另外，2U将获得Flatiron School的Learn.co技术许可。
4、SoFi
WeWork与金融科技创业公司SoFi的合作内容是在WeWork服务商店内提供的服务。美国的WeWork会员可获得0.125％的学生贷款再融资，或parent PLUS贷款的折扣。
5、Meetup
公司收购了Meetup，这是一个连接具有相似兴趣的人群的平台，与WeWork的网络空间核心产品相关联。自2013年以来，已有超过十万人参加了在WeWork举办的见面会。
6、Techstars
WeWork与Techstars的合作伙伴关系为这个全球性初创公司孵化器提供了位于多伦多、堪萨斯城、波士顿和纽约的办公空间和WeWork服务。另外， Techstars及其孵化公司可享受折扣会员资格。
WeWork首席财务官Artie Minson在评论这一合作关系时，说道：“Techstars企业家代表了世界上未来行业前沿的部分最好的创业者。通过迎接更多的下一代创业者进入WeWork社区，我们的成员——从企业家、自由职业者、小型企业到中间市场和财富500强的企业，将会有新的机会进行联系和协作。”
（二）扩展WeWork品牌
1、WeLive
WeLive是WeWork对会员制住房的愿景。与WeWork的办公室一样，WeLive提供宿舍式公寓，可以按月租用。房价包含电视、互联网、礼宾、家政服务、社区活动、茶点和公共厨房。
与WeWork的办公地点不同，WeLive没有实现太多增长。该公司目前有两个WeLive地点，远远没有扩展到68个地点的目标。自WeLive首次亮相以来，这部分业务占到公司收入的20％。
纽约市的私人工作室每月起价为3,050美元，华盛顿特区每月起价为1,500美元；而纽约市的四居室公寓每月起价为7,600美元，华盛顿特区每月起价为3700美元。
2、Rise by We
2017年10月，WeWork宣布开设水疗和健身房——Rise by We。该设施目前仅在纽约市的一个地方设有提供，对WeWork会员开放，对非WeWork会员收费为每月180美元。WeWork打算在其他地方推出类似的健身房或水疗中心。
增加健身设施似乎是一个适时的决定，因为一些健身公司正在模糊休闲空间和酒店之间的界限，就像Equinox，它计划于2019年在纽约市的Hudson Yards开发项目中推出Equinox酒店。
3、WeGrow
Rise by Me成立一个月后，WeWork宣布计划开办一所名为WeGrow的私立小学，该学校将于今年9月在WeWork位于纽约的切尔西总部开业。
学校的使命是围绕“有意识的企业家式教育”，学生最终将与WeWork的会员合作接受学徒培训，这引起了相当大的关注，还有相当多的质疑。
4、WeLabs
WeWork的WeLabs是一个与当地创业助推器和孵化器合作的计划，旨在为小公司提供有偿（非股权）的“空间、社区和程序设计”上的帮助。至2018年2月，WeLabs在纽约有一个场地，将于3月和4月开放另外两个纽约市的场地，并于4月1日在巴西圣保罗开设一个地点。后续更多的地点计划设置在首尔、特拉维夫、上海和古尔冈、印度。
（三）全球扩张：美国、欧洲与新兴市场
WeWork在美国和海外迅速扩张，在全球已经拥有了295个场地。
WeWork在美国拥有154个分支机构，占全球总数的50％以上。在美国，公司主要集中在纽约，其在纽约有着49个办公空间；仅次于纽约，旧金山和洛杉矶各有15个场点；华盛顿特区占有10个，排名第三。
我们分析了全美范围内会员的成本，考察各个城市的价格水平如何。
美国之外，在WeWork办公空间数量上，伦敦次于纽约排名第二，但伦敦的会员平均起始成本比纽约高出了20％。
数据来源：WeWork，依据2018年2月10日的汇率
WeWork确实将伦敦作为一个核心战略重点。据Financial Times报道，WeWork已成为伦敦市中心最大的办公空间租户之一，仅次于英国的政府办公室。
除了伦敦和美国之外，WeWork还在有着蓬勃发展的科技场景的新兴市场中扩张，尤其是中国和印度。我们来看看这些国家城市的平均价格，比较一下它们与其他市场的情况。
在中国，私人办公桌平均每月收费757美元，这与芝加哥、洛杉矶等美国主要城市保持一致，但当不考虑香港（香港私人办公套间的全市平均价格为975美元，移动工位平均价格455美元）时，北京和上海这些城市的均价显著下降，私人办公套间降至648美元，移动工位降至341美元。
但这并没有阻止WeWork在上海扩张，可能除了相当大的扩张潜力之外，还因为公司认为在上海还是有利可图的。WeWork在上海拥有8个办公空间，并于2017年租下了上海最大的甲级写字楼，在黄埔区占地29万平方英尺。
与中国相比，印度的会员费显著较低，私人办公套间的平均费用为398美元，移动工位的平均费用为180美元。
为了促进在东南亚地区的扩张，WeWork于2017年8月收购了联合办公方向的创业公司Spacemob。
04：投资者、领导者和竞争者
（一）估值和融资历史
自成立以来，WeWork在私募市场上筹集了大量资金。
在2013年5月的4000万美元B轮融资时，WeWork的估值是3.18亿美元。2014年2月，该公司获得了1.57亿美元的C轮融资，同时还达到160亿美元的“独角兽”估值。
从那以后，每一轮后续的融资都会为公司增加数十亿美元的估值，而在软银的一大笔投资之后，公司估值已经上涨到了令人震惊的200亿美元，这大约是WeWork 2017年收入的20倍。
WeWork的估值很大程度上是基于其过去实现的和未来预测的收入增长。与像IWG这样的上市公司相比，WeWork的收入增长要快得多。
在2018年6月，SoftBank Vision Fund的首席执行官Rajeev Misra在一次会议上宣布，WeWork以令人瞠目的350亿美元的估值获得了新一轮融资，这引起了许多对于这种天价估值合理性的怀疑。
（二）投资者
WeWork的投资者结构对于一些大型机构性资金管理人，比如包括了哈佛管理公司、摩根大通、高盛和富达投资，以及像Benchmark这样的传统风险投资公司在内的共同基金、捐赠基金和银行来说，有些比例失调。
WeWork还得到了一些著名的中国投资机构的支持，其中包括了联想的母公司联想控股和与中国政府关联的锦江国际。
然而，WeWork最关键的投资方肯定是软银。 2017年，软银募集930亿美元成立了SoftBank Vision Fund，旨在收购行业头部科技公司的重要股权。
软银的首席执行官Masayoshi Son 说：“我告诉Adam，不要为不需大量销售人员或营销资金就实现公司发展这一点而沾沾自喜，要做出比计划大十倍的效果。”
WeWork是Vision Fund的首批投资项目之一。据说WeWork和软银的交易条款由Neumann在离开办公室的短短15分钟内，与软银的首席执行官Masayoshi Son在后者的汽车后座上确定下来的。条款规定，软银向WeWork投资30亿美元——13亿美元的股权收购和17亿美元新资本注入，并对新的亚洲分部WeWork Japan、WeWork China和WeWork Pacific进行额外的投资。
（三）雇佣和领导
最近，WeWork的招聘人数有所下降。其公布的空缺职位在过去一个月中减少了26％，相比于六个月前减少了19％。不过，在过去12个月的期限中，招聘人数还是增加了8％。
CB Insights整理了WeWork最高层人员图，虽然WeWork的领导层架构有些模糊不清，但这些都是直接与CEO Adam Neumann接触的高管。
（四）竞争者
1、创业公司正在涌现
在美国有近4,000个联合办公空间，但没有一个拥有WeWork这样雄厚的资本。WeWork仍在积极地参与淘汰竞争，它通过提供数月的免费会员资格来获取客户。
Knotel就是一个例子。这家总部位于纽约的公司已从Bloomberg Beta、500 Startups和Rocket Internet等投资者那里筹集了2,500万美元。2017年，该公司（以及另外两家公司）指控WeWork让员工假装潜在客户接触它、监视其运营。
在旧金山，RocketSpace是一家资本充裕的办公空间公司，它为初创公司提供办公空间并提供项目加速服务，助推其发展；该公司也有企业客户。RocketSpace成立于2011年，在2016年从中国海航集团（HNA Group）手中募得3.36亿美元。
其他的联合办公公司有一个更具体的重点领域。例如，Neuehouse专注于“单人企业家”和不到10人的团队，尤其是在电影、时装和设计行业。目前这个公司已经筹集了4,050万美元。
同时，The Wing提供了全女性的社交、共同办公和网络的俱乐部。WeWork在2017年第四季度参与了其3200万美元的B轮融资。The Wing在纽约Flatiron社区的第一个办公空间于2016年开放，位于SoHo的第二个场地在去年开业，另外还计划于今年晚些时候在华盛顿特区和布鲁克林推出新的办公空间。
一些公司，如Croissant和Spacious，以其他独特的方式在市场中占据了一席之地。Croissant允许会员进入纽约、旧金山、洛杉矶、芝加哥和华盛顿特区附近的共同办公空间。而Spacious与纽约的餐厅合作，在无服务时间为会员提供餐饮。
随着WeWork扩张进入亚洲，另一些有力的竞争对手也出现了。总部位于北京的Ucommune（被WeWork起诉之前叫作fka URWork）已向红杉资本中国等公司募得5.248亿美元，估值14亿美元。截至2017年8月，Ucommune在中国拥有7,500,000平方英尺的场地和100个办公空间。
同样，根据Deal Street Asia的数据，上海的naked Hub在中国、越南、澳大利亚和英国等地已经或是即将开设的办公空间总共有44个。
2、上市的房地产公司也在密切关注
几大房地产老牌企业正在努力与WeWork进行竞争性的投资。2018年1月，Brookfield Asset Management以及加拿大最大的资产管理和私募股权公司Onex Corp分别都竞购了灵活办公空间的提供商IWG Plc，它们37亿美元的报价遭到了拒绝。
IWG的22亿美元市值约为WeWork在私募市场中估值的十分之一，尽管与WeWork的295个办公空间相比，它拥有着3000个场地。
2017年12月，IWG与Brookfield达成协议，在Hudson Yard开发项目中租下七个楼层，这表明Brookfield认为联合办公对自己的租赁策略相当重要。
Blackstone也进军了联合办公行业，购买了The Office Group——一家估值约为6.95亿美元的灵活办公空间供应商的多数股权。Blackstone是美国乃至全世界最大的地主，它管理的房地产资产总额达到219亿美元（截至2017年9月30日）。Blackstone也是WeWork的业主之一。
BlackStone房地产团队的管理美国资产的负责人Rob Harper表示：“联合办公绝对是我们在办公空间业务上投入了大量时间精力的一个方向。”
3、传统的商业房地产业主会感受到挤压
在英国，六年来首次出现了全行业范围内租赁期限的缩减，业主感到有必要做出改变。英国最大房地产投资信托投资基金之一的British Land公司甚至开设了自己的联合办公品牌Storey。
除了在联合办公的追逐游戏中占到一席之地外，业主们正在创建它们的设施来与WeWork这样的公司竞争：主要的商业地主积极构建公共空间、休闲场地、游戏室等，使得他们的建筑对企业客户更具吸引力。
当然，还有一些竞争对手认为与WeWork合作会比与之敌对更好。Rudin Management Company和Boston Properties等主要房地产开发商就已经购买了WeWork的提供的房屋增值服务。
05：最后的想法
到目前为止，WeWork已经证明了两件事。
首先，它有能力以每月开放50万到100万平办公空间的速度迅速扩大规模。其次，它可以在不同的场地设计空间利用率极高的办公室，从全新的办公室到曾经由东印度公司经营的老旧空间。
这两点都依赖于“控制整个建筑生命周期”和“掌握基于数据的建筑设计”这两大很难被复制的战略优势。
WeWork实现的成本节约，可传递给企业客户，这是技术效率取得的巨大功劳，也是一项吸引力极强的外包服务。这使得WeWork的Powered by We成为了一个极具竞争力的业务，只要公司能够继续提供并提升其技术能力。
WeWork的企业业务对其长期战略至关重要。如果该公司继续拓展迎合大型企业需求的共同管理交易，那它会有能力支撑它的天价估值。然而，如果企业增长停滞不前，且公司更多地将WeWork合作伙伴关系作为营销工具而不是办公室解决方案，那么WeWork可能就会跌倒。
此外，WeWork的会计风险仍然很高。该公司的租赁合约违约的短期风险似乎很低，但仍依赖于其健康的资产负债表和资金雄厚的投资者的实力。降低风险可能需要WeWork限制新的租赁场地数量，而不是限制共同管理的场地数量。
考虑到这一切，如果WeWork能够继续提高办公室设计的效率，那么这个资金雄厚的公司可能会为企业房地产管理创造出一个新的范例。
原文来源：WeWork’s $20 Billion Dream: The Lavishly Funded Startup That Could Disrupt Commercial Real Estate
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