1、物业管理区域怎样划分？
▼
▌ 新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。但该住宅区内已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域。
建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时，应当向区（县）房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求。区（县）房地产管理部门应当按照第一段的规定划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。
尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区（县）房地产管理部门应当会同街道办事处（乡镇人民政府），按照第一款的规定，结合当地居（村）民委员会的布局划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。（《上海市住宅物业管理规定》第五条）
建设单位向区（县）房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求时，应当提交建设项目规划设计方案。房地产管理部门应当征求物业所在地街道办事处（乡镇政府）意见，出具划分物业管理区域核定单，并告知规划管理部门、房地产登记机构和建设单位。
物业管理区域需作调整的，区（县）房地产管理部门应当会同街道办事处（乡镇政府）听取业主意见。作出调整物业管理区域决定，应当在相关物业管理区域内公告。（沪府发〔2004〕38号）▌
2、业主在物业管理活动中享有哪些权利？ 履行哪些义务？
▼
▌ 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
业主在物业管理中，除享有以上权利外，还有权提议召开首次业主大会会议，有权推选业主代表，并享有被推选权。
业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
业主在物业管理中，应当履行以上义务，还应当通过建设单位、物业管理企业或者直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。（《物业管理条例》国务院令第379号第六条、《上海市住宅物业管理规定》第六条） ▌
3、成立业主大会必须具备什么条件？
▼
▌ 一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。（《上海市住宅物业管理规定》第七条）▌
4、业主大会履行哪些职责？
▼
▌业主大会履行下列职责：
（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（三）选聘、解聘物业管理企业；
（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
业主大会除履行国务院《物业管理条例》规定的职责外，还可以决定业主委员会的工作经费、撤销业主小组不适当的决定。（《物业管理条例》国务院令第379号第十一条、《上海市住宅物业管理规定》第十条）▌
5、分期开发项目的物业小区成立业主大会和业主委员会，有何具体规定？
▼
▌划定为一个物业管理区域的建设项目分期开发的，其前期物业管理招投标应当以该物业管理区域为范围。先行开发区域内销售并交付使用的物业符合《规定》条件的，应当成立业主大会，业主大会可就整个物业管理区域的物业管理事项作出决定。业主大会决定聘用物业管理企业的，物业服务合同期限不得超过2年。业主大会成立后接受交付使用物业的业主，成为该业主大会的成员，依法行使权利、履行义务。
业主大会成立后，业主委员会应当将业主大会决定的事项告知建设单位；建设单位销售该物业管理区域内的物业，应在房屋销售合同中明示业主大会的决定事项。（沪府发〔2004〕38号）
划分为一个物业管理区域的建设项目分期开发的，先行开发区域内出售并交付使用的物业符合《规定》条件的，应当成立业主大会，选举产生业主委员会。就业主委员会组成人数应当按照分期开发建设的物业建筑面积比例，在《业主大会议事规则》中予以约定。业主大会成立后接受交付使用物业的业主，即成立该业主大会的成员。业主委员会应当按照《业主大会议事规则》的约定，增补业主委员会委员。▌
6、小区车辆被盗为什么物业不赔偿？
▼
▌首先《前期物业服务协议》第三章第十条明确规定物业服务企业不承担人身、财产的保险、保管责任，只是维护公共秩序保证本物业区域内车辆停放有序、交通顺畅；物业服务企业只要按规定进行巡逻，尽到了相应的义务就没有赔偿责任。业主本身也要具有防范意识，保管好自己的车辆尽量放在车库或地下室。只有在物业服务企业向业主收取车辆管理费或停车费的情况下，物业服务企业才会承担一定赔偿责任。▌
7、家中财产被盗物业是否承担赔偿责任？
▼
▌属于盗窃案件的应有警方进行备案处理。如果物业严格按照规定时间进行巡逻服务，履行了合同义务是不应当承担赔偿责任的。▌
8、业主在装修之前未对卫生间、厨房做闭水试验，在入住后发生漏水事故，物业是否承担维修责任？
▼
▌不承担，因为业主在办理装修手续时，物业服务人员已告知其装修注意事项，且签订了装修服务协议，在装修过程中或在后期使用中造成漏水，由业主自行承担。▌
9、租户欠交的物业费是否应由业主承担？
▼
▌是。业主按照租赁合同的规定要求租户缴纳物业管理费用是业主与租户之间协商的事情，与物业公司无关，物业服务的主体就是业主。▌
10、房屋质量有问题，业主可以拒交物业管理费吗？
▼
▌首先要让业主分清责任人，物业公司与开发商是单纯的两个民事主体，他们之间是相互独立的，互相之间不应为对方承担民事责任，业主不能要求物业服务公司为开发商前期的建设质量等问题负责，因此不能因为房屋质量问题拒交物业费。至于在质保期存在的质量问题，物业公司可以协助业主与开发商协调处理，保修期之外的业主可以委托物业或其他维修人员进行维修，但都属于有偿服务。▌
11、筹备组如何认定核实业主身份？
▼
▌ 房屋的所有权人为业主。
业主身份的认定以房地产权证记载的权利人为准。房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，房屋销（预）售合同中的购房人可以视为业主。房地产权证记载的权利人或房屋销（预）售合同中的购房人超过一人的，应当推选一人参加业主大会会议。（沪房地资物〔2005〕60号）
首次业主大会由筹备组对业主进行身份确认，业主委员会成立后召开业主大会时由业主委员会确认，业主委员会换届由换届改选小组进行业主身份确认。
业主应当通过建设单位、物业管理企业或者直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。业主委员会日常运作中就应该要求业主履行业主义务及时提供相关联系地址和通讯方式，以确保业主清册的完整、准确。（《上海市住宅物业管理规定》第六条）▌
▼
▌业主大会以集体讨论形式召开会议的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表产生的方式、人数等由业主大会筹备组确定并组织业主推荐产生业主代表。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选业主代表参加。
业主推选代表参加业主大会会议的，业主代表应于参加业主大会会议的3日前，就大会拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见，业主大会会议凡需投票表决的事项，业主赞同、反对及弃权的表决票经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。（沪房地资物〔2005〕60号）▌
13、业主小组的组成方式怎样？业主小组履行什么职责？业主小组会议形式包括哪几种？
▼
▌ 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。
业主小组履行下列职责：
（一）讨论业主大会拟讨论的事项；
（二）推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿。
业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。（《上海市住宅物业管理规定》第十五条）▌
14、业主投票权有哪些具体规定？单个业主投票权超过30%时，业主投票权怎样计算？
▼
▌业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的住宅套数计算，每套计一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的物业建筑面积计算，每满一百平方米计一票；不足一百平方米有单独房地产权证书的，可与其他业主合并计票，每满一百平方米计一票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的百分之三十。（《上海市住宅物业管理规定》第九条）
单个业主在首次业主大会会议上的投票权超过全部投票权30%的部分，应分摊给其他业主。停车场（库）以及依法归全体业主所有的物业，不计投票权。（沪府发〔2004〕38号）
单个业主在首次业主大会会议上的投票权超过全部投票权30%的，业主投票权可按下列方式之一计算：
计算方法一：1、单个业主的投票权为30%；2、其他业主投票权=原投票权+原投票权×分摊系数
分摊系数=单个业主超过30%的投票权÷其他业主投票权（若需要限定投票权的业主为两个及以上，分摊系数=单个业主超过30%的投票权之和÷其他业主投票权）
计算方法二：单个业主投票权按下列公式计算（N为超过30%投票权的单个业主个数，单个业主实际投票权取计算值的自然数部分）：
单个业主实际投票权/单个业主实际投票权×N+其他业主投票权≤30%
即：
单个业主投票权≤ 其他业主投票权×30%/（1-30%×N）
不足100平方米有单独房地产权证的非住宅物业的业主，在首次业主大会会议行使投票权时，可以在物业管理区域内与其他业主合并计票；在业主小组会议行使投票权时，可以与业主小组内的其他业主合并计票。（沪房地资物〔2005〕60号）▌
15、 业主大会议事规则应对哪些内容作出具体规定？业主公约应对哪些内容作出具体约定？
▼
▌ 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。（国务院《条例》第十八条）
首次业主大会会议通过的议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权的确定方法、业主小组的设立、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。（《上海市住宅物业管理规定》第九条）
业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。（国务院《条例》第十七条）
首次业主大会筹备组应该参照市房地资源局制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案），经业主大会通过后实施。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。（沪房地资物〔2005〕60号、《上海市住宅物业管理规定》第十一条）▌