在征地拆迁中，无论是以棚户区改造的立项还是以城中村改造的名义，基本上都依照法律的规定进行了公告或者制作了征收的相关文件和补偿方案。
但是，在某些地方，无论是针对国有土地上房屋的征收还是农村集体土地上的房屋拆迁，都是以腾退的名义要求老百姓签订房屋的安置补偿协议和完成土地的交付工作，至始至终老百姓没有见到一个红头文件，没有见到一份加盖公章的通知，就不断被村居委或镇政府或办事处或拆迁公司等等要求签订拆迁补偿协议，以至于想维权都极其被动，极大地侵害了农民的土地权益和房屋财产权利。
那么，以腾退启动的拆迁究竟是不是合法的？一个拆迁项目一旦打着腾退的旗号，就可以不受法律的约束和规制吗？作为被腾退人又该怎样来维护自身的合法权益呢？本律师带大家了解土地违法查处申请对抑制此类违法行为的作用。
究其根源，所有的征收和拆迁项目都是为了获取土地二次开发的权利，那么基于怎样的缘由才可以获得此权利呢？根据《中华人民共和国土地管理法》第二条“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”明确了公共利益的基本属性。
那么，何为公共利益？《中华人民共和国土地管理法》第四十五条列举了具体的情形：
（一）军事和外交需要用地的；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的；
（四）由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的；
（五）在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的；
（六）法律规定为公共利益需要可以征收农民集体所有的土地的其他情形。
可见，符合上述条件需要使用土地的也必须获得省级以上人民政府的批准。可见，即使以腾退名义启动的拆迁项目，也必须依照规定获得用地批准，也就是说，必须有正式的批准文件。
没有法外之地。所以一旦遇到披着腾退外壳的拆迁，又没有任何有效文件的情形，十有八九已经违法。
腾退在现实中之所以好用，就是拆迁方创造了一个法律上没有的概念，以架空法律管制，规避法律程序，将各种违法行为包装在里面，践行不折不扣的违法拆迁。因为任何建设项目，都应当按照《土地管理法》的规定办理相关用地手续，履行相关征收程序。
通常的情况是，腾退土地之后进行各种建设活动，特别是商业性建设开发。如果避开《土地管理法》等法律法规的法定程序和法律依据，那么将以什么来保证这类行为的合法性，又以什么来保证涉案用地合乎公共利益的需要？
如遇到这种情况，可以及时寻求律师协助向相关部门申请调查或查处违法行为。这里需要提示大家的是：
一、农村集体经济组织无权代替国家强制收回村民的宅基地，更无权自主在集体土地上未经批准实施建设项目。因此，村委会不能以其名义启动旧村改造或收回土地的行为。
二、土地行政管理部门有查处违法用地行为的职责，任何个人或单位要进行建设项目，必须依法办理相应用地审批手续。
三、如腾退土地开工建设，土地行政管理部门应当按照《土地管理法》以及相关规范性文件的规定，对是否存在违法用地的事实予以核查，包括建设单位是否已经办理合法的征地手续，开发公司的征地补偿手续办理情况等等。
当然，根据不同阶段的不同违法情形需要启动不同的法律程序予以制止，为充分保障权利，必要时请及时咨询律师意见。
