市場風向變了。
已經有一些發現端倪的粉絲私聊功夫君，
佛山今年大行情怎麼看？進入2020年，我們觀察到，整個市場最明顯的變化有兩個：
一是各區備案價屢屢突破天花板；
二是4月各盤看房人數暴增，連外圍區域也不例外。
那麼，對於2020年的佛山樓市，要不要買，怎麼買，其實並不複雜，只要你能看準樓市節奏，在樓市大行情面前，其他都是次要因素。
01.佛山市場最明顯的轉變：從備案價開始
從去年中開始，桂城有一批項目取得全新備案價，部分房源高達3萬/平，例如保利葉公館、萬科金域藍灣II。
今年初，保利天悅調整了備案價，一套複式單元最高去到5萬/㎡，超越廣鋼新城，一石激起千層浪。
這股勢頭猶如星星之火，在整個城市燎原。如今，在佛山新房備案價排行榜中，TOP10已經是清一色的3字頭，而前三甲均達到4萬以上。
所謂的備案價，就是房源最高網籤價基準線。也就是說，以上項目的確有可能以備案價成交。
很明顯，主城區死死限制在2字頭的時代，已經遠去，我們甚至可以大膽一點猜想，3字頭成為市場主流，或許不遠了。
02.桂城穩居王座，關鍵在於實力與供求
值得留意的是，在備案價排行前十當中，有七盤均屬桂城範疇，你是否想過，為何是桂城？
歸根到底，實力與供求決定了區域價值。
一方面，桂城坐擁佛山最好的地段和資源。
桂城不僅是佛山市中心集聚度最高的CBD區域，還是廣佛同城的第一高地，兩者的疊加效應，為其打下堅實的價值基礎。
在產業上，桂城金融高新區奠基13年來，共吸納了670家金融機構，總投資金額超1120億，每一年都有突破性發展，更是看得見的實力。
除了產業這張王牌，無論是配套、交通還是環境等指標上，桂城都是沒有對手的存在。
廣東金融高新區實景圖
另一方面，桂城中心土地資源相當稀缺，新房長期供不應求。
一週前，南海2020年供地計劃出爐，位處桂城街道的宅地一共有12宗，其中5宗在三山、5宗在平洲、2宗為回遷或租賃用地，傳統意義上的桂城中心區域竟一宗都沒有。
當前的桂城中心區域，基本靠舊改析出土地，例如頗受關注的永勝、聚龍、洲表、寶華、北約等，均採取整村改造的形式，改造成本高，週期很長。
想要等到這些舊村改造完成，商品房入市，恐怕屆時的佛山樓市，已不是你我所能想象的了。
桂城舊改
03.想在桂城買房？關鍵要把握這一點
也許你想問，未來桂城最具價值的地段，是不是就是這些舊村改造區域了？這倒未必。
中心地段固然加分，然而最珍貴的資產，往往位於稀缺景觀旁，例如湖邊、江邊。
比如，在保利天悅首開3.5萬/㎡之前，千燈湖旁的二手項目，早有部分單位能賣到這個價，大多低調成交。
再比如，10年前萬科已提前佈局桂城江岸位置，開發有萬科金域藍灣，當年一入市就受到了不少本地新貴的喜愛。
到了二期組團，也是佛山眾多高備案價項目中，去年第一批拔得頭籌取得3萬+的項目。
在頂級資產上，我們還可以參考一下隔壁廣州。
數據顯示，天河、海珠、荔灣、番禺網簽單價最高的，全部都是一線江景豪宅，分別是僑鑫匯悅臺、天譽半島、珠光御景壹號、星河灣半島，都在10-20萬/㎡以上。
一線江景頂豪：僑鑫匯悅臺
所以，未來的桂城，最具價值的地段有兩處：
一處依舊是千燈湖，可惜一線湖邊宅地基本為零，唯有開發二線湖景板塊；
另一處則是
打開版圖，桂城中心區域有兩條水道環繞，北側為佛山水道，南側為東平水道，其中後者比前者的景觀更佳。
就像廣州珠江核心河段，視野開闊，平緩優雅，其資產價值，遠不是上下支遊能相比的。
東平水道
說了這麼多，最後再給大家幾條更實在的建議。
第一，想買桂城，就選傳統意義上的桂城中心。
桂城中心有著最好的生活配套、景觀資源、醫療體系，特別是在教育這一塊，政府重視，師資優秀。
雖然平洲、三山的項目也能取得很高的備案價，但兩者發展還需時日，而板塊溢價卻已被提前透支。
第二，當下的桂城新房，其實項目不多，這道選擇題很好做：
首先兩個老盤可以直接排除，保利葉公館已收官，宏宇景裕豪園在清小戶型尾貨，近路邊且選擇不多。
其次是兩個新盤，一是頂豪保利天悅，主打大戶型，以高交標見長，均價3.9-4.2萬/㎡，適合現金充裕，且能穩定承擔2萬或以上月供的富裕型買家。
另一個就是萬科金域藍灣II，有桂城為數不多的三房戶型，還有江景資源，有規劃地鐵，大品牌，社區運營不錯，很實在的一個項目，確實可以看看。
關鍵是，三房單價2萬多，性價比的確OK，對手頭資金不多的年輕置業者來說，是僅存的置業桂城的一扇窗。
最後，中心價值永不眠，想買桂城，還是趁早吧。
