關於視高的輿論，甚囂塵上，各執一詞，爭論不休。
筆者今天以純邏思維輯角度，不偏不倚，分析下視高究竟是什麼樣的狀況。
關注幸福裡，幸福來敲門
01 如何判斷區域房價走勢？
很簡單的邏輯，我想大家都不會有疑問的：
特定時間段內，綜合供應端、需求端、政策引導分流方向這三點來綜合衡量來判斷！
供應端：前五年土地拍賣數量
需求端：未來五年能夠帶來的常住人口數量
政策引導分流：發展方向和目標定位
關於這個邏輯，裡面有兩個要訣：
1 任何一點都是區域房價發展的必要條件，但不是充分條件。單一某點發展的好，代表不了整體會協同發展。
2 必須三點同時協同發展，然後在特定的時間段，沒有比如疫情、地震等大的外部環境影響，才能最終助力整體區域房價高速增長。
購房最基本的邏輯
PS：不理解充分條件和必要條件的，自己去翻初中課本。
比較常見的，沒有思維深度的誤區如下：
1 以偏概全：單一拿著某一點，雞毛當令箭，以單點發展推測全盤發展。
2 過度重視其中一點：認為只需要一點發展好了，就代表全盤發展好了。
3 忽略時間屬性：任何的發展，都是具有一定時間屬性的，特定時間段如果沒達到目標，便是失敗。
總結：判斷一個區域內的房價走勢，簡單來說就是在特定時間段，觀察其供應端、需求端以及政策引導分流之間，綜合協調發展如何？
如果綜合協調發展的好，必定意味著在特定時間段，該區域房價會大幅上漲；如果只是單一的發展的好，往往在特定時間會成敗筆；如果單點都發展的很好，但是協調發展不行，則會出現各種情況，或者延遲發展時間，或者成為敗筆。
三點協調發展才能區域發展
02 分析目前視高發展情況
咱們就從供應端、需求端和政策導向分流這三個基本點來詳細分析。
一 供應端分析
所謂供應端，既可以看做土拍情況。但是這個需要從兩點來看：
1 土拍面積
2 拿地開發商情況
下面第一張圖片，是16年後，視高的土拍面積數據：
2016至今視高土拍面積
這第二張圖，是在視高拿地的開發商情況：
拿地開發商面積排名
以上數據來源於#安居客#房產研究院，咱們就來慢慢分析這兩個數據，且聽筆者娓娓道來。
首先，2014年10月，天府新區獲批成為國家級新區，眉山有94平方公里進入核心區。即彭山青龍（44平方公里）和仁壽視高（50平方公里）。
筆者做了個簡單的數據統計，視高拿地面積佔總面積的10%左右。這個拿地面積包括了住宅用地、商業用地以及工業用地，從這個數據中規中矩，不冷也不熱，只能說還行。
其次，從開發商拿地來比較，中國排名前20強的開發商，只有萬科、融創和保利拿地。萬科咱們都知道，最喜歡在偏遠郊區拿地了，其實可以忽略不考慮，只剩融創和保利了。
關於這點，筆者曾經說過，大量賣地的時候，看開發商是否是普遍看好地段，有一個關鍵點：
如果中國開發商前20強，超過半數都拿地了，基本可以證明那裡絕對是塊風水寶地，大家都看好的！
綜合可知，單純從供應端來說，視高的土地供應，並不是絕大部分開發商都看好！
開發商拿地
二 需求端分析
根據15版天府新區總體規劃對視高片區的新定位以及省委、省政府對天府新區的新要求，編制了《天府新區視高及周邊地區一體化發展總體規劃、天府新區視高片區控制性詳細規劃》顯示：
1 規劃年限：
近期：2017至2025年；遠期：2026至2035年
2 規劃人口：
2025年：21萬人；2035年：43.5萬人
3 發展目標：
創建以高端裝備製造、新一代電子信息等科創轉化為主導、以清潔能源、文化創意、現代金融、都市微旅遊等新興產業為先導、以都市農業為基礎的綠色創新產業體系，將視高片區建設成為成都天府新區南部的重要產業集群。
目前新合併的視高街道，總人口數大概在15萬左右，距離2025年規劃的21萬，只有6萬人口的差距。
看這個差距，似乎很有戲啊，畢竟只有區區6萬人的差距嘛！筆者由此去查詢了下，視高產業園區的相關信息。
可能是筆者功力低微吧？
筆者寫這篇文章總共用了兩個半小時，其中一個半小時都是在查視高產業園區的相關資料。
而關鍵的是，能夠證明為靠譜的蛛絲馬跡都沒有找到！
只有有下面兩張截圖：
1 視高工業園區2017年的規劃
視高產業園區2017規劃
2 視高工業園區目前官網情況
視高工業園區官網主頁
其實，筆者不用多說了，大家都應該明白了。
14年到20年，六年過去了，當初氣勢勃勃的宣言，而如今官網的一片空白！
三 政策引導分流
關於這點，其實沒有什麼好說的。
成都都不屬於的地方，還指望政策上面給與什麼引導優惠嗎？
反正筆者下來查了幾乎關於視高的一系列政策，發現兩個問題：
1 凡是關於視高政策的，基本都是拿天府新區的政策來牽強附會，斷章取義。
2 成都就沒有見正式的關於視高的政策，由都是眉山市的政策。
不想多說了
03 解疑答惑集合
1 視高屬於科學城的後花園，必定有外溢！
答：諸位自己去看下地圖，天府新區現在都步子邁得太大，一大堆需要填人的地段。而科學城還排在需要填人的最後一位，你覺得還有人口外溢嗎？
百度地圖
2 視高有大學城，能夠支撐人口流入！
答：不錯，視高片區內有成都信息工程大學天府校區、四川科技職業學院、航空飛行學院、武警警官學院等四大院校，也勉強算大學城嘛。
不過，仔細看看這些學校，我就不想多說了。再多嘴一句，即使這些學校能帶來大量人口，也是流動人口而已。
3 視高不限購，到科學城只有20公里左右，自住還是不錯的！
答：自己拿著百度地圖，好好看距離。最好的是，自己從科學城嘗試下各種交通工具坐過去試試。
4 現在的視高街道，也有15萬左右的人，內部可以消化！
答：可以實地去調查下，習慣了房價三四千的本地人，喊他們去動不動一萬多點買房試試？
5 視高畢竟屬於天府新區，會搭乘天府新區的快車，遲早會漲起來的！
答：首先視高屬於天府新區，而不是天府新區直管區；其次，天府新區還不曉得好久發展的起來，還想搭乘天府新區快車？就算天府新區起來，最快也得五六年，那麼視高想起來，沒得個十幾年怎麼可能？十幾年後，現在的這些房子普遍都是20年房齡了，你覺得那個時候，還有好大增值？
成都樓市觀察員，一個三觀比五官還正的良心觀察員！
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