作者：劉漢宇
進出無需鑰匙，停車無需等待，智能互通，多元化社區服務升級……藍光嘉寶（HK02606）瞄準科技現代化智能物業，在經濟下行轉型期，把握下個行業風口，如何突破物業公司現有格局，實現彎道超車？
物業市場競爭愈發激烈，但分散化的市場卻仍留有亟待整合的上升通道。在通往新路徑的曲折之路上，戰略收購的開疆拓土成為物業企業發展模式的新常態，未來物業市場將持續呈現擴規模、深服務的大洗牌態勢。
突破傳統格局的有效途徑，實現社區運營價值，發展多元化的社區增值服務則成為物業企業改善運營的關鍵，乘勢而上，藍光嘉寶深化智能物業、服務轉型升級之路並非坦途。
躋身億元物業企業行列，營收利潤增速下降
著眼佈局全國市場，藍光嘉寶貫徹執行“1+1+N”規模拓展戰略，在開拓市場化的同時，攜手互聯網、物聯網技術，深度融合傳統物業服務，深化科技化現代物業服務轉型，實現企業營收及盈利能力的大幅提升。
藍光嘉寶創立於2000年，是西南地區的三大龍頭物業管理企業。2020年上半年，藍光嘉寶在管面積增加至0.9億平方米，截至今年6月底，藍光嘉寶已進駐全國70餘個城市，在管面積約0，9億平方米，如果包括下半年通過併購增加的面積，年末在管面積規模將超1億平方米，在標準排名《2020中國智慧物業綠色信用指數TOP50》中位列第10名。
圖1 2016-2020H1藍光嘉寶成長能力
來源：2016-2020藍光嘉寶年報及半年報
從近五年的成長能力來看，由圖1可知，2016年至2019年藍光嘉寶的營業收入分別為658.2百萬元，923.3百萬元，1464.4百萬元，2100.2百萬元；同期實現毛利潤分別為213.2百萬元，335.6百萬元，486.7百萬元，750.2百萬元，營業收入及毛利潤水平都呈大規模增加趨勢。從營收利潤增速來看，由於收入結構的變化導致了營業收入和毛利率增速呈現相反的態勢，盈利性較強的諮詢服務和社區增值服務的不斷髮展是藍光嘉寶加速毛利潤增長的主要原因。近年來，物業管理服務佔收入的比重有所下降，諮詢服務佔收入的比重上升，受新冠疫情影響，社區增值服務在2020上半年的收入佔比有所下降。
不可否認的是，藍光嘉寶通過“1+1+N”拓張戰略迅速實現企業規模的壯大，並促使企業物業管理服務規模及收入不斷增加。自2020年初至11月底，藍光嘉寶收購供給17家物業管理服務提供商，該等收購公司的在管面積合計為32.72百萬平方米。截至2020年11月，藍光嘉寶在管面積總計1.04億平方米，躋身億元物業管理企業的行列。
自2016年來，華東華南地區佔總在管面積的比重從5.3%上升至34.1%。高價值區域特別是一線城市的佈局，有利於實現藍光嘉寶各項業務的長期協同發展，尤其是智慧社區的開發建設能更好地迎合該地區消費者的需求，助力企業各項服務的拓展。
可以預見的，企業物業管理服務收入中來源於第三方收入的比重將進一步增加，社區增值服務及諮詢服務的營業收入也將隨之增加。
收購步伐放緩，擴張規模不如預期
通過觀察今年收購的17家物業管理服務商，可以發現藍光嘉寶在鞏固西南地區的同時，更加註重拓展布局高價值區域。11月30日，藍光嘉寶收購上海上置物業集團有限公司並簽訂合作協議，擴張藍光嘉寶在華東區域品牌影響力。
對於收購物業公司的質量，藍光嘉寶有嚴格且明確的標準，近期收購的德陽洋洋君安、上海上置、北京金羅馬等物業都是自身成長性、盈利能力、市場擴張能力強的優質物業管理服務企業。
上海上置擁有高質量且多元化的業務組合，打造星級酒店，高端住宅，優質商業的同時，致力於跨領域打造產業園區，佈局國際教育，整合社區醫療資源； 德陽洋洋君安物業項目優質，客戶滿意度高，集中於四川，有利於藍光嘉寶鞏固西南地區的物服企業地位；而北京金羅馬物業雖處北京外環，但其是一家提供高檔住宅物業服務的專業企業，且旗下擁有眾多優質項目，因而有助於藍光嘉寶服務持續深入華北地區物業服務市場。由此可見，藍光嘉寶倚靠合作企業的運營背景和經驗，物業服務將積極向不同業態領域發展，企業市場化步伐也將加快。
另一方面，我們也觀察到藍光嘉寶快速擴張下營業收入及毛利潤增長水平卻大不如前，主要表現在企業物業管理服務來自第三方的單位在管面積營業收入下滑，未來促進企業新增在管面積區域的協同發展，可能是藍光嘉寶提高營收利潤增速的突破口之一。
同時，一些金融機構指出相對於分散化的併購，藍光嘉寶需要轉向更大的收購，從而可以提高整體管理質量，提供更高的利潤保證等，併為企業提供更好的協同效應。此外，藍光嘉寶收購步伐放緩,預期今年僅達全年目標約60%，企業拓展規模不如預期，這也是藍光嘉寶營收增長減速的原因之一。
主業盈利下降，鎖定增值服務
整體而言，因受公司規模拓展的影響，藍光嘉寶的成長能力有所波動，營收毛利潤增速及淨資產收益率的大幅下降。
圖2 2016-2020H1藍光嘉寶盈利能力
來源：2016-2020H1藍光嘉寶年報及半年報
如圖2所示，2016年至2019年藍光嘉寶的毛利率整體呈穩定上升趨勢，2020年上半年毛利率也實現了同比的上升，這同樣歸功於社區增值服務及諮詢服務收入的增加。從淨資產收益率來看，該指標由2017年的53.89%大幅增長至2018年的67.4%後，變呈現持續的下降，這也是由於藍光嘉寶收購性拓張戰略所導致的，具體表現在企業來自第三方平均單位面積物業管理費用收入的持續下降。
從結構收入來看，藍光嘉寶的物業管理服務收入佔比大，為54%，但是毛利率佔比只有43%；而諮詢服務收入佔比為24%，毛利率所佔比重卻高達37%。此外，社區增值服務收入佔比21%，毛利率佔比20%，也明顯高於物業管理服務。
藍光嘉寶盈利能力最強的諮詢服務，近幾年諮詢業務收入增速的提高助力企業整體的發展，主要包括協銷服務、物業承接查驗服務、 以及向物業管理公司提供的諮詢服務三個部分。其中，協銷服務在總收入中佔比最大，主要負責幫助物業開發商籌備營銷等活動。
圖3 2016-2020H1藍光嘉寶償債能力
來源：2016-2020藍光嘉寶年報及半年報
從圖3可知，2016年至2019年藍光嘉寶的資產負債率分別為62.40%，58.62%，63.00%，35.45%，四年總體下降了約27%，財務結構風險有所減少。截至2020年上半年，藍光嘉寶資產負債率為35.76，同比下降30%。今年來資產負債的極速下降也得益於母公司資金的支持，以及收購型的發展策略。
從償債能力來看，流動比率的自2018年之後快速提高，從1.17上升至2.49. 2020年上半年，流動比率為2.41，同比上升1.82. 由此看來，藍光嘉寶的短期償債能力明顯加強。而長期負債方面，負債總額逐年增加，但相對於企業營業收入，長期負債規模及負債壓力較小。
而為矯正房地產企業盲目擴張的粗放型發展方式，作為房地產市場長效機制重要內容的“三道紅線”融資監管新規的提出將一定程度一致行業的發展,三道紅線”就資產負債率，淨負債及現金短債比作出了明確的限制。截至2020年三季度末，而作為藍光嘉寶的母公司藍光公司，淨負債率由上半年的105.6%下降至97.6%，雖然實現從紅檔降為橙檔，但藍光公司仍面臨其他兩道紅線的難題，有息負債全年增速將限制在5%以下。
隨著新冠疫情的好轉，第三季度藍光加快了竣工節奏，大幅度帶動了業績的增長，全年業績具有彈性，第三季度實現營業收入155.7億元，同比上升16.7個百分比。同時，拿地節奏放緩後，公司負債壓力有所減輕，表現在剔除預收賬款後的資產負債率下降至70.6%，因而，預計藍光嘉寶受母公司負債限制影響較小。
多元化智能轉型引領行業趨勢
自2015年起，藍光嘉寶就基於互聯網，物聯網及人工智能，實現了多場景的設施服務的智能化升級，給業主帶來更加優質服務的同時，為企業的降本提效，實現社區運營價值。
其中，基於物聯網技術開發的ECM系統物業設備管理應用，各種傳感器採集包括水電，電梯，車場閘道，環境，消防，監控等十大設備狀態，通過網絡設備傳輸到服務器進行處理和呈現，並通過數據處理和分析來解決物聯監測發現的問題，並指導和提升物業服務。
從能源監控、居家安防、環境控制等七大方面打造舒適便捷的智能化服務。目前，深化物業服務科技創新轉型仍然是藍光嘉寶提高品牌效應，提升消費者好感度的發展策略。
圖4 藍光嘉寶社區增值服務收入
來源：2016-2020H1藍光嘉寶公告
由圖4可知，2015年至2019年，社區增值服務收入持續增長，特別是2017年之後，社區增值服務收入增速明顯提高。據悉，社區增值服務主要包括生活服務，商業物業管理及經營服務，住宅房屋經紀及廣告服務。其中生活服務佔社區服務收入比重最大，且增長速度最高，2019 年該業務佔社區增值服務收入的比重為 70.0%，其次是廣告服務。
充分利用貼近消費者生活的優勢，藍光嘉寶通過打造“物業服務”和“社區生活服務”O2O閉環，基於在線繳費、在線報修、小區公告、鄰里社交等十大功能模塊建立嘉寶生活家平臺，不僅提高了物業效率，商家資源的整合，尤其是京東等商家的加盟，，在滿足業主足不出戶的購物需求的同時，進一步拓展藍光嘉寶多元化的增值服務體系，實現了社區運營價值。
近期，藍光嘉寶服務與北京市商湯科技開發有限公司簽署合同協議。商湯科技成立於2014年，研發並建立了全球領先的深度平臺和超算中心，公司推出了一系列人工智能技術，如人臉識別、圖像識別、文本識別、醫療影像識別、視頻分析、無人駕駛和遙感等。因此，藍光嘉寶與商湯科技的攜手，有望將圖像及視頻智能分析、物業特定場景AI算法訓練等方面與物業管理服務進行深度結合及提升。
未來，標準化的物業服務有望通過AI技術實現，進一步深化了藍光嘉寶物業服務在科技領域方面的現代化轉型。
高效智能聯動綠色社區
藍光嘉寶致力於綠色智能社區的打造，並作為《智慧社區建設規範》的參編單位，為規範全國智慧社區建設，實現城市高效綠色的發展方式貢獻力量。
綠色智慧社區的創建離不開互聯網、物聯網及人工智能等現代化科技的跨領域探索和研發，讓高科技深入融入到人們生活的方方面面，潛移默化的改變傳統社區及家居的存在和發展方式，才能全面實現智能社區的打造。“綠色”則體現在通過科技聯通，在能源節約，環境保護，區域資源利用效率提高等方面實現的突破。
圖5 藍光嘉寶ECM設施設備管理平臺
來源：藍光嘉寶
藍光嘉寶聯合開發的ECM的系統，基於互聯網，物聯網，人工智能，大數據分析等科技，為綠色智慧社區的搭建奠定了堅實的基礎。各種傳感器採集設備可以實時監測獲取物業設備的動態信息，因而可以準確的把握社區的能源消耗情況，檢測社區環境質量，實現物資和人力資源的節約，並通過分析數據及時發現風險問題，從而採取合理的應對措施。
此外，藍光嘉寶社區中其他智能化服務，如人臉識別技術而實現無卡無鑰的進出，智能停車服務而避免的車位尋找，企業的節能技術改造等都為社會資源的節約做出了貢獻。
智能社區如火如荼開展的同時，安全風險仍然不可忽視。高數據化及信息化的智能家居產品互聯互通，需要更強的安全意識思維，謹防智能家居網絡的入侵。因而，信息安全技術服務是未來智能家居及社區需要不斷加強的重點，也是此前投資者及開發商在開發生產環節容易忽略的地方。
