相比港股，A股房企的年報有點姍姍來遲，看點似乎也不如港股房企那麼多，但炸天團依然找出了幾家值得說一說的房企，藍光發展（600466.SH）算一家。
早在2013年，藍光控股集團董事局主席、藍光發展董事長楊鏗就有一個夢想，要帶領公司在2020年實現千億。
六年過去了，藍光提前一年完成了千億目標。
千億達成也伴隨著企業的不斷成長，2019年，相比過去的區域性色彩，藍光已經成為一家全國化房企，整體佈局更加均衡。
此外，藍光旗下物業服務企業藍光嘉寶服務（2606.HK）也於2019年在港交所上市，A+H雙資本平臺佈局有了突破。
作為里程碑的一年，藍光於2019年也呈現了一份不錯的成績單：
營業收入391.94億元，同比增加27.17%；
淨利潤41.59億元，同比增長66.63%；
同時，淨資產收益率達23.88%，同比提升6.81個百分點；
淨負債率為79.20%，同比下降23.44個百分點。
接下來，炸天團帶你一起來解析藍光數據背後的秘密。
01千億新秀
2018年，房地產行業誕生了30家千億房企，新晉千億房企超過10家。
而2019年，隨著“唯規模論”從喧囂歸於平靜，房企開始看重利潤和負債改善，新增千億房企的數量“腰斬”，千億新秀僅有6家。
藍光發展便是其一。
2019年，藍光發展銷售規模首破千億，實現銷售金額1015.4億元，同比增長18.7%。從2017年到2019年，藍光的房地產銷售額複合增長率達32.1%。
與奧園、建業等同期其他幾家千億新秀相比，藍光2019年的銷售增速並不亮眼，但另一個數據卻引起炸天團的注意，就是權益銷售額。
雖然目前規模已不是房企唯一看重的指標，但在房地產行業規模依然是話語權的代表。
對比之下，權益銷售數據更顯真實水平。
藍光2019年權益銷售額為715.4億元，權益佔比約70%，銷售額含金量相對較高。
02藍光向東
炸天團仔細看了藍光2019年銷售額構成情況，西南區域（包括成都區域和滇渝區域）佔比30%，華東區域佔比26%，華中區域佔比22%，華南和華北區域佔比分別為12%和10%。
華東區域竟然已反超藍光的發家之地成都區域成為公司業績貢獻最高的地區，銷售額高達261億元。
實際上，從銷售數據看，藍光目前所佈局的六大區域發展較為均衡，每個區域銷售額都突破了百億。
這也得益於藍光為了實現全國化擴張而制定並推進的“1+3+N”的城市戰略佈局。
為了進一步深化全國化佈局，去年下半年，藍光發展啟用了上海運營總部，開啟上海-成都雙總部。
在佈局上，藍光做了均衡處理。
2019年藍光在成都區域銷售額為189.3億元，同比減少34.2%；滇渝區域銷售額111.3億元，同比基本持平，增速僅為0.5%。
除此以外的華中、華東、華北和華南區域銷售額增幅都較為可觀。
銷售實現全國化的關鍵還在於土地儲備的全國化。
2019年，藍光發展在滇渝、華中、華南、成都、華東和華北的土地儲備分別為447.7、410.7、265.6、253.6、209.9和185.1萬平米，藍光在有意減少對成都地區的依賴，但能看到滇渝區域的土地儲備仍然是最高的，佔比25.3%。
不過，隨著雙總部開啟，預計藍光還會進一步加大在華東的投資力度。
2019年，藍光通過收併購、合作開發、產業拿地、代工代建等多元化模式新增項目48個，新增土儲面積1121萬平米，新增土儲貨值1300億元。
其中新一線和二線佔比60%、強三線佔比40%，而在強三線新增土儲中，華東區域佔45%，藍光投資佈局進一步聚焦高能級城市。
03利潤導向
2019年房企整體銷售增速都在放緩，作為一家成長型房企，藍光利潤與規模並重，2019年公司各大利潤指標同比全線上漲。
其中年度淨利潤41.59億元，同比增長66.63%，這一利潤增速在50強房企中可以排在第一梯隊；毛利率為28.3%，相比2018年的27.8%提升0.6個百分點；淨利潤率達到10.6%，相比2018年提升2.5個百分點。
實際上，利潤導向也是目前藍光的戰略指向。
2020年，藍光發展的首席執行官遲峰為公司發展提出“四大經營策略”，即精準投資、卓越運營、資本突破、變革創新。
其中卓越運營即是要求藍光堅持項目生意邏輯，以現金流為核心，以營銷為導向，以利潤為目標，全面提升運營及盈利能力。
眾所周知，最能反映房企盈利能力的就是淨資產收益率（ROE）這個指標，藍光2019年淨資產收益率為23.88%，同比提升6.81個百分點。
目前規模50強房企淨資產收益率平均值約為20%，藍光目前的ROE水平超過均值。
若以ROE排名，藍光的盈利能力可以排在前十。
盈利提升的同時，負債狀況也在改善。
2019年，藍光淨負債率79.2%，同比下降23.44%。
根據中國房地產測評中心發佈的《2019中國房地產上市公司測評研究報告》，125家上市房企的淨負債率均值為92.52%，藍光發展的淨負債率低於行業平均值，整體保持良性勢頭。
但要注意的是，房企普遍認為的淨負債率安全線是70%以下，藍光的債務槓桿還有待進一步降低。
截至目前，藍光已與16家大型銀行建立總行級戰略合作，授信總額超2200億元。
今年年初，大公國際上調藍光發展的主體長期信用等級為 AAA，評級展望穩定。
AAA等級已經是國內評級機構最高信用等級，隨著評級上調，預計接下來藍光發債會更容易，融資利率將會更低。
04雙擎驅動
藍光藍光，好事成雙。
2019年，藍光的“雙”有點多，除了啟用上海運營總部，實現了上海-成都雙總部，還於下半年實現物業服務企業藍光嘉寶在港股上市，擁有了房產開發+物業服務雙資本平臺，完成了A+H的雙佈局。
或許是為了延續這種美好寓意，在2020年第一天，創始人楊鏗給全體藍光人發了一封“家書”，為藍光2020年的發展做出戰略部署，確立了“人居藍光+生活藍光”的雙擎業務模式，聚焦住宅地產開發和現代服務業。
具體來看，人居藍光是以住宅地產開發業務為核心，“聚焦高價值區域投資、聚焦改善型住宅產品”，佈局核心城市都市圈，以“更懂生活更懂你”為品牌主張，以“善築中國溫度”為產品主張，打造懂客戶、有溫度的產品品牌。
生活藍光，則聚焦現代服務業，以物業管理服務、諮詢服務、社區增值服務為三大業務線，堅持提供優質物業管理服務，創新“嘉寶生活家”增值服務模式，通過打造科技智慧物業，持續提升物業管理效能和客戶滿意度。
在不久前，藍光嘉寶也發佈了上市後首份業績報告。
截至報告期末，嘉寶股份已進駐全國69個城市，擁有在管項目477個，在管面積約7171萬平方米，合約面積近1.2億平方米。
據炸天團瞭解到，藍光嘉寶服務即將實現H股全流通。這意味著藍光發展將成為地產行業首家H股“全流通”企業。
手握A股和H股兩家全流通上市公司的藍光也將具備更靈活的資本動能。
05謹慎樂觀
對於未來的發展，藍光也抱著謹慎樂觀的態度。
藍光認為，因為疫情的影響，房地產行業經營的複雜度和難度顯著提高，但從中長期來看，由於中國的城鎮化率為60%，相比發達國家仍有10個百分點以上的提升空間，所以房地產行業仍將存在較大的發展空間。
突破千億之後的藍光並沒有宣佈2020年的目標，但有機構測算，2020年藍光可售貨值接近1800億，預計全年銷售金額有望向1200億邁進。
能否實現突破，炸天團拭目以待。
· END ·
