不得不承認，烏魯木齊的二手房市場整體還是挺難的。
一邊是掛牌量居高不下，另一邊是掛牌價有升有降，幾家歡喜又有幾家憂。
根據中國房價行情網，烏魯木齊目前整體房屋均價為：9188元/㎡，同比上月增長5.88%。
（數據來源：中國房價行情）
雖然烏魯木齊的二手房市場一直有點陰晴不定，在去年下半年疫情影響下還有一些降價趨勢，但是翻了一個年後，烏魯木齊的二手房價格又開始回暖攀升。
還有一些小區，一枝獨秀，價格一路走高，甚至刺破5萬+/㎡！
（數據來源：安居客）
要知道，一般情況下，新房有限價，但是二手房沒有限價。一類房屋的上漲，很大程度上代表著這類房屋在市場上的認可度和需求度！
於是，我們也專門整理了烏魯木齊2月二手房小區漲價幅度TOP30，看看是哪些小區如此囂張，能夠在市場競爭之中青雲直上，一路瘋漲！
（為確保數據真實性，空房源小區、別墅、僅有一套掛牌房源的小區暫不納入此次統計範圍內。）
從板塊來看：
出現頻次最高的是：天山區的五星路、北門板塊，新市區的鐵路局、中亞北路板塊、沙依巴克區的阿勒泰路板塊、還有水磨溝區的新興街板塊。
從產品屬性來看：
出現頻次最高的是：學區房、地段房。
NO. 1｜天山區
意料之外，又是情理之中的，前四名都位於天山區。其中烏魯木齊目前漲幅TOP3也均為學區房。
首先我們來看位於漲幅榜TOP1的廣電小區， 位於天山區北門衛生巷，所屬學區範圍為兵團一中和三十小。
近兩年，天山區的學區房價格一直一路高漲，去年年末還3.9萬/㎡的新疆教育學院家屬院（兵團一中、北門實驗小學雙學區），在今年開春已經一路漲到了4.3萬/㎡。
據中介人士透露，4.3萬/㎡只是掛牌價，部分房源的成交價格已經到達了5.2萬/㎡。
高價之下，估計不少家長也退而求其次，將目光放在了天山區其他不錯的TOP級名校或者頂尖單學區的項目上。
於是我們可以明顯發現在天山區本身價格就在2萬/㎡左右的二手學區房，迎來了一波“牛市”。
而在天山區漲幅較大的老破小，基本上全部都是頂尖的學區房。這也從另一個方面再次印證：目前在烏魯木齊的房地產市場之中，優質學區依然是房價上漲的“硬通貨”。
不過天山區一眾升值小區之中，只有一個項目例外：陽光城·文瀾公館。
這是今年年初才交工的新房項目，在2019年銷售時價格大概在10500元/㎡左右，毛坯交付。
憑藉著純地段優勢和天山區土地的稀缺度，如今陽光城·文瀾公館二手房均價在12273元/㎡。兩年交房等待期，總房價漲了小二十萬，業主這波血賺不虧。
NO. 2｜新市區
新市區的漲幅最大的小區基本上都集中在了中亞北路和鐵路局。
對於鐵路局板塊自然是意料之中，新市區二手房價格最高的小區前五名，基本上全在鐵路局。
作為核心板塊，再加上鐵三中、鐵二小、35小等名校加持。這邊的二手房小區雖老但貴，已經是不爭的事實。
不過最近湧現的黑馬卻是中亞北路板塊。
板塊內三個二手房小區價格直線上升，漲幅超過了10%，給不少業主一個突如其來的驚喜。
小編猜測，很大可能是在去年年底德港萬達廣場的開業，帶動了周邊小商圈的發展及就業，進而衍生了一些租房和買房需求。
再加上新市區名校不多，老牌學校烏魯木齊實驗學校也成為了不少家長重點考慮的對象。
因此，周邊的二手房價格也直線上升，漲幅喜人。
NO. 3｜沙依巴克區
沙依巴克區的二手房價格一直都偏向於不慍不火，此次漲幅較大的小區特徵也比較明顯：地段
沙區漲幅明顯的幾個小區，基本上都集中於阿勒泰路板塊。
阿勒泰路連通沙依巴克區和新市區兩大區域，聚集了諸多城市資源，且周邊小戶型較多，在總價方面較佔優勢，所以一直保持著比較高的市場流通性。
很大程度上，地段和交通便利度，就意味著好租、好賣。
若是總價低且房屋保養的較好，與周圍在售新房的價格形成了倒掛，從而產生了較大的升值空間，自然也會吸引一些剛需購房的青年和投資客。
NO. 4｜水磨溝區
水磨溝區的二手房漲幅相對比較平穩，分佈的也大多都是南湖片區和新興街片區這樣的成熟地段。
其中不乏一些高端社區，比如說
新民路的祥雲經典，雖然房齡不太新，但是品質和圈層都吊打很多樓盤，且市場認可度也比較高。
而伴隨著地鐵一號線的開通，南湖廣場站、新興街站周邊的地鐵房，也有一些異軍突起之勢。
烏魯木齊的地鐵是2019年全線貫通，經過近兩年的運營，已經慢慢成為了烏魯木齊主流的公共交通方式之一，
所以地鐵房的優勢也在進一步放大。
伴隨著地鐵2號線的修建和地鐵出行的主流化，地鐵房的價值是否會持續走高？我們也會持續關注。
NO. 5｜米東區
而米東區此次只有一個小區上榜漲幅TOP30名，為
世紀花苑。該小區位於米東區古牧地片區，對面為米東區人民公園，周邊生活比較成熟。
不過小編覺得，這個小區能夠賣上價的一個重要原因是：有產證且滿五年。
米東區不少小區，是沒有產證或者產證遲遲辦不下來的，雖然不影響居住，但是在產權和房屋交易方面也有不小的影響。
因此在這裡小編也友情提示：打算在米東區買房的朋友，一定要重視產證問題，合法、合理的保護、爭取自身的權益。
看完烏魯木齊這些漲的很優秀的小區，估計不少人也從中總結出了一些“易漲”小套路：
1、優質學區，依然是烏魯木齊房地產市場之中的硬通貨。
目前頂尖的學區房可能已經臨近烏魯木齊中產購房能力的上限，所以現在一些單學區或者第一梯隊的二手房價在明顯攀升，後期可能還有很大的升值空間，但是房齡老舊、居住體驗不佳是無法彌補的短板。
2、目前部分家長已經將目光瞄向了新市區和水磨溝區的學區“潛力股”。
在進行選擇的時候還是要多方考量，不要把雞蛋放在同一個籃子裡，賭學區潛力的同時，注重地段和項目品質，才能夠撐起房屋的保值度和升值力。
3、地段因素的權重在不斷放大。周邊的大型商業聚集能力、交通的便利性，都是影響房屋市場流通性的重要指標。
4、雖然有部分老破小在漲價，但是漲價的原因並非房價低，而是周邊有足夠強大的溢價因素和供求市場。對於普通的老破小，即使價格倒掛，也要三思後行。
5、地鐵在通勤中的作用在不斷放大，在未來兩年內地鐵房的價值係數可能會不斷攀升。
6、撇去學區和地段的因素，水磨溝區的會展片區、新市區的城北片區在逐步嶄露頭角，異軍突起。
很大程度上是區域價值釋放後，市場認可度和買房、租房需求量增加後的產物，個別小區的猛漲，可能只是區域整體房價攀爬的先聲。
房價的變化趨勢就是爬樓梯的過程，抽到第一個底部就立刻會出現更高的底部。
在2020年，烏魯木齊湧現了不少的高價地，而低價盤也在逐漸淡出市場。
在整體均價邁入9000+/㎡的烏魯木齊，在2021年或許又將迎來新的房價格局時代。
2021，祝願大家都能買到順心如意的房子，一路看漲，牛年大牛！
