2020年的最後一天，房地產市場迎來了一個重磅新聞：那就是央行和銀保監會發布了一個通知：
《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》。這個通知呢，主要是針對銀行機構的。對房地產貸款餘額和個人住房貸款餘額的比例進行了限制。
咱們先說下這貸款餘額是什麼意思？銀行的貸款分為很多種類，比如說有專門用於企業經營的貸款，有支持新房裝修的貸款，還有幫助上學的助學貸款等，咱們說的房地產貸款和個人住房貸款餘額其實都是跟房地產行業有關的貸款。那麼貸款餘額指的就是這兩類貸款在銀行的具體數額。
限制這兩類貸款，會影響到的有房地產企業和購房者。也就是說供給端和需求端同時來進行限制。
咱們首先說對於房地產企業的影響。
房地產企業是嚴重依賴貸款的一類企業，貸款是什麼？其實它是房地產企業的現金流。因為開發商需要一直去拿地，拿到地塊之後才能去開發，但是又沒有那麼多的現金，所以只好藉助槓桿的力量。等到土地拍下，房子開始預售了，那麼開發商的現金流就回來了，這個過程呢，就可以一邊賺取利潤，一邊把貸款還給銀行。
等到這利潤賺到手之後，就可以擴充自己的資產，然後用優質的資產作為抵押，去拿到更多的貸款，然後去購買更大的地塊。這樣下來，在現金流不斷的情況下，地產商相當於既給銀行創造了效益，又給自己賺到了錢。
可是這種情形啊，並不會一直延續。因為大家知道，在經常上一輪房價普漲之後，很多地方的房價已經處在了非常高的位置。如果再繼續加槓桿，那無疑房價會被繼續推高。
所以，接下來我們就看到在2017年底，信託資金已經不允許進入房地產行業。2020年8月20日，房地產融資的三條紅線被提出來，時隔不久的12月31日，銀行針對房地產貸款的比例又規定了界限。
當開發商的貸款被限制之後，開發商能加到的槓桿就比較有限了。比如說原來可以借錢拿到更大更多的土地儲備，當限制融資規模之後，拿地的能力就肯定會下降很多，這樣下來呢，土地市場的熱度就會降低下來。進而去影響房價的整體水平。
我們再來說下個人貸款這一塊兒。
個人住房貸款這一塊兒，我認為是近幾年來調控最為嚴格的一次。為什麼這麼說呢，大家可以回想一下之前的調控政策，雖說調控次數非常多，調控方式也很多樣化，但是其實一直脫離不了一個核心：那就是限購限貸。
這個限購限貸，其實針對的是個人層面上的限制。或者說是個人具體條件上的限制。比如有些城市限購一套房，那一個人的身份就只能買一套房。還有就是限貸，比如一個人名下有住房貸款，那麼就不準再有第二套房子使用貸款。
但是這一次針對個人住房貸款的比例限制，其實是直接把這個貸款路徑給嚴格限制了。舉個例子，假設某一天，當所有的銀行全部達到了個人貸款的投放比例標準，那麼即使你符合這個城市的購房條件，即使你有足夠的首付款，那麼你也最終申請不到住房貸款。
雖說咱們舉的這個例子有點極端啊，但是這個限制住房貸款比例這一項舉措，對於住房需求端來說，無疑是史上調控最為嚴厲的一次。就類似與點和麵的關係，限購限貸針對的是點，而限制銀行個人住房貸款，針對的是面。
另外，對於住房利率可能也有一定的影響。當銀行個人住房貸款即將達到比例的時候，銀行對於貸款的審批肯定會更加嚴格。然後由於銀行惜貸，很有可能影響當時五年期LPR的市場報價，造成利率的上浮。因為LPR的設立，其實很大程度上是為了達到利率市場化。那麼利率的上下波動跟資金端的鬆緊有著很大的關係，所以當資金端收緊，肯定會影響到利率報價。
講到這裡之後啊，咱們就把關於限制住房開發貸款和個人住房貸款比例給大家簡單分析了一下，那很多朋友就該問了，這種情況下，是否還應該買房呢？
其實啊，還是老生常談的話題，如果你急需要房子來居住，而且目前符合購房條件，那當然要買了，而且有條件的情況下，最好可以一步到位。比如挑選好的學區，好的城市的好得地塊，因為作為剛需首套，你都等著居住呢，就先解決居住的問題再說，安居樂業自古以來都是人們嚮往的生活。
但是如果說是為了投資而去購買的房產，其實大概率啊，最近幾年可能會跑不贏通脹。很簡單的道理嘛，住房市場的供給端和需求端同時進行資金管控，就像河流裡面的帆船一樣，只有源源不斷的水流，才能讓帆船節節高升。如果水流趨於穩定了，那麼也不會水漲船高了，只會風平浪靜。
如果實在是有改善型的需求，那就還是建議把資金用在好城市的好房子上。至少， 在可見的未來，這些房產至少不會虧錢，而且跑贏通脹基本上不是大問題。
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