這兩天有一個非常重磅的消息，這個消息對疫情後的中國經濟、對中國房地產市場、對廣大投資者都有非常大的影響。這個消息就是：4月30日，中國證監會、國家發展改革委聯合發佈《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》（下文簡稱通知）。
這是一個里程碑式的事件，意義極其重大！那麼，到底什麼是基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs），它又將如何影響中國經濟、個人投資者和房地產？今天，筆者就和大家詳細的聊聊。
一 什麼是REITs?
看過筆者之前文章的朋友應該都知道，這兩個月我寫了很多關於REITs的文章，所以今天就不講那麼細了，只跟大家簡單科普下最核心的信息，想了解更多的，可以去翻看筆者之前的文章。
REITs，英文全文是：Real Estate Investment Trusts，譯為房地產信託投資基金。是房地產證券化的重要手段。本質上是一種兼具金融屬性與不動產屬性的基金：
所以說，要想理解REITs，要分別從投資和房地產兩個角度去理解。
先說投資角度：
REITs是一種基金，只不過這種基金有著很多限制條件。第一條就是：基金從投資者募集到的錢，只能拿去投資房地產，而且主要是商業地產，例如公司化運營的公寓、寫字樓、購物中心、工業地產等；
第二條就是：投資房地產的方式必須是以經營性為主，賺取租金和運營收益，而不是靠買賣房地產賺差價的方式賺錢。例如，公寓每個月有租金、寫字樓有租金、購物中心出租給商戶，也有租金；
第三條就是：基金通過投資經營性房地產賺來的錢，必須把絕大部分（美國要求是90%以上）定期分配給投資者。
所以說，從投資的角度來說，REITs就是一種：投資品種特定、投資品種收益方式特定、定期高分紅的固定收益類投資品種。
再說房地產角度：
對於房地產來說，REITs是一種全新的融資渠道和手段。它首先是資產證券化的一種 ，所謂資產證券化，就是那些擁有資產——例如房地產的人，它們的資產有兩個特性：第一，定期能夠獲得經營性收益，例如租金；第二，短期變現能力差。
假如一個地產商旗下有幾個寫字樓，每個月都能有租金，但是這個月租金的金額，跟它的寫字樓總價值的金額比起來，顯然就是小巫見大巫了。如果這個地產商現在有大筆的資金需求，可是又不想賣寫字樓，或者短期內賣不出去，那怎麼辦呢？
就把它的這個寫字樓作為基礎資產，到證券市場上發行證券，然後有投資人買這種證券。這個時候，地產商就募集到了大筆的資金；而投資人也得到了一種有良好的基礎收益（寫字樓每個月的租金收入）為支撐的投資品種。形成雙贏的格局。
當然了，具體的資產證券化的過程，在專業上是很複雜的，大家不用瞭解的那麼詳細，只需要知道，對於地產商來說：REITs是一種融資和盤活資產（變現）的方式，就行了。
好了，瞭解完REITs的基本定義，接下來我們結合這兩大部門的《通知》，來解讀下它的意義和影響。
二 證監會、發改委《通知》解讀和意義分析
這次的重要文件有兩個，一個是中國證監會、國家發展改革委聯合發佈的《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》；另一個是證監會為了向社會各界徵集意見，發佈的《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（徵求意見稿）。
通過解讀這兩個文件，我們可以發現國家推行公募REITs的目的，以及它的影響和意義：
1，助力發展新基建：
之前筆者在做《REITs科普系列》的時候講過，REITs按照不同的方式，有很多種分類方式。其中一種分類方式就是按照底層資產的類型不同，進而劃分成不同類型的REITs：例如有些專門投資公寓的，就是公寓類REITs，有些專門投資購物中心的，就是零售型REITs，還有其它很多種，像醫院類、工業類、倉儲物流類等。
而這次國家要推行的，就是基建類REITs，也就是說：這些公募REITs募集到的資金，只能用來投資基礎建設項目，而不能投資公寓、購物中心等消費類商業地產，更不能投向住宅地產。
那麼，所謂的基礎設施，都包括哪些具體的領域呢？
《通知》內容：
聚焦重點行業。優先支持基礎設施補短板行業，包括：
倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮汙水垃圾處理、固廢危廢處理等汙染治理項目。鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點。
我們看這些項目，可以發現一個很重要的信息：它們是和之前從國家到各省共同推進的新基建，是一脈相承的，所以現在大家應該明白了，國家搞這個公募REITs，最基本的目標就是發展新基建。
這些新基建項目裡，既有收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程等，這些和民生日用息息相關的老基建；也有城鎮汙水垃圾處理、固廢危廢處理等汙染治理項目類的環保項目。
說起環保項目，大家應該都聽過一句話：既要金山銀山、又要綠水藍天。環保事業在我國的頂層經濟發展規劃中，有著非常重要的地位。它和：產業轉型升級、降低金融風險等國家最高戰略級項目，是同等重要的。
再說倉儲物流。
大家都知道我國網絡經濟的發展，在全球也是獨具特色的，可以說是少數領先全球的產業。但是網絡經濟不是憑空產生的，它們必須有自己的基礎設施作為支撐，而倉儲物流，就是支撐網絡經濟，特別是網絡購物的基礎。
我們在京東購物，享受隔日達甚至當日達的快速便捷；我們在淘寶上買東西，各種商品，只有想不到，沒有買不到。統統這些，都是需要倉儲和物流來做支撐的。
因為發達的倉儲和物流，大山裡的特產可以運出來，賣到全國各地，扶持了山區經濟，改善了農民的生活；因為倉儲和物流，疫情期間出門不方便，通過網絡購買各種必須品……
正是倉儲物流的發達，支撐起了我國發達的網絡零售經濟。
最後說下國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點。從地產類型上來看，它們屬於工業地產、寫字樓地產。這兩類地產和倉儲物流一樣，都屬於國外REITs分類裡，標準的商業地產。
而從它們在國家經濟戰略的意義上來說。這些地產項目是和國家產業升級、經濟轉型的頂層戰略息息相關的。
我國當下以及未來十幾年，經濟上最重要的戰略之一就是產業升級。所謂產業升級，說白了就是發展高科技產業、高端製造業，例如航空航天、新材料、信息技術、重型裝備、尖端醫療設備等，都屬於高端產業。
而要想發展這些高端產業，就必須基礎設施跟上，它們既需要工廠，又需要寫字樓辦公樓。拿工廠來說，之前因為中興被制裁，而廣為人知的芯片產業，其中一項最大的投資就是工廠，一個大的芯片工廠的投資，可能是幾百億，而且回報的週期特別漫長，還有很高的失敗率。
這種類型的投資，讓很多民間資本望而卻步。
所以從國家的層面，推動這類基礎設施的建設，是有著非常重要的戰略意義的。
綜上所述，這次國家推行基礎設施類REITs，面向的就是那些具備戰略意義的基建項目。這些項目對短期的拉動經濟，促進增長，以及長期的產業升級，都是非常重要的。
那麼為什麼不是直接由地方政府投資，而是通過發現公募類REITs呢？
這又涉及到金融改革方面的問題了：
2， 優化金融體系
《通知》內容：
上面的內容，比較高度概括化，筆者幫大家拆解下：
第一：積極支持國家重大戰略實施/推動國家重大戰略實施，服務實體經濟，支持重點領域。
這句話是基礎。那麼這裡所指的國家重大戰略、實體經濟、重點領域，指的是什麼呢？
就是筆者前面分析過的，新基建，以及在新基建基礎上的核心產業，包括各種高科技產業、大型重型裝備製造業等。這些產業，就是國家在過去幾年的中央經濟報告中，屢次提到的“新動能”產業。
什麼動能？誰的動能？
當然是整個中國，未來經濟的動能。是後房地產時代，中國經濟的支柱。
第二：積極支持重大戰略、進一步創新投融資機制、遵循市場原則、堅持權益導向：
那麼該怎麼發展這些重點產業和新基建呢？一個基本的條件就是錢。沒有錢，沒有大量的錢，這些項目是搞不起來的。
那麼以前國家的重大項目、地方的重大項目，都是從哪裡來的錢？
一個是財政撥款，一個是債務融資。其中財政撥款的數額有限，所以大多數企業和地方政府要搞大型項目，都是做債務融資，所謂債務融資，就是借債，其中以向銀行貸款為主。
這裡簡單科普下融資方式的小知識：企業的融資可以分成內源融資和外源融資兩種。內源融資是指企業自己的經營利潤，再投資到企業經營中去，例如華為每年營收的很大比例，都投資到科研中；
外源融資就向外部主體融資。分成債務性融資和權益性融資兩種。
債務融資和權益融資最大的區別是：用不用償還？ 因為債務融資就是借錢、貸款，所以必須得還本付息。這種融資方式的好處是，不會損失企業的控制權，但是債務風險特別大。例如你要開個飯店，和朋友借了10萬，朋友不會因為借了你10萬，就可以對你的飯店指手畫腳。但是問題是，到期後，你必須得償還本息。
權益融資就是拉投資人、發行股票。這種融資的好處是沒有償債風險，但是缺點是稀釋控制權。例如你開個飯店，自己投了20萬，找朋友參股，投了10萬。因為是一起合夥做生意，你不用償還他這10萬，但是你飯店的管理權，也肯定得給他一部分，因為他是股東。
所以說，這次國家推動公募REITs，就是給新基建和那些重點產業，提供了一個新的融資渠道。而且是比債務融資更健康更高效的融資渠道。發揮金融扶持實體經濟的本質功能。
第三：防風險、去槓桿、穩投資、補短板：
我國頂層經濟戰略中，有個著名的“三去一降一補”。其中的一個去，就是去槓桿，而補就是補短板。再結合這次《通知》中的內容，可以看到它們是一脈相承的。補短板補的就是基建的短板。而去槓桿，去的就是債務槓桿。
債務槓桿如果太高了，到底有多大的危害？
可以這麼說吧，最近幾十年全球各國的經濟危機，主要都是由債務危機造成的。特別是08年的次貸危機，就是由劣等的住房貸款崩盤引發的。
而且債務比例過高，往往伴隨著債務質量過低。例如08年美國次貸危機，就是因為那些房貸公司，為了擴大業務，給那些完全沒有償債能力的人房貸，這種貸款，收回的可能非常低，就屬於劣質貸款、不良貸款。
我國的債務水平已經很高了。
例如地方債。地方政府的債務問題一直很嚴重，這些年也一直在努力想辦法降低債務。2017年的時候，大概是35萬億人民幣的地方債。上個月的時候，財政部網站發佈的數據顯示，全國地方政府債務餘額還有228219億元。
再說居民債。居民債務比例的計算方法，一個是用債務總量比國家GDP，另一個是比居民可支配收入。按照後者計算的話，我國居民債務水平已經超過50%。根據最新數據顯示，我國居民債務總量（住戶貸款）已高達到56.5萬億元，其中房貸就有30萬億。
最後說企業債。我國企業的債務比例超過150%，在全球也是高水平。
因為企業的貸款來源主要是銀行。所以一但企業償債除了問題，就會牽連到銀行。
瞭解完我國的債務背景，以及國家去槓桿、降低債務風險的戰略背景後，就可以很好的理解這次推動公募REITs的目的了。
可以說，這次公募REITs的推動，是我國發力發展權益融資，降低債務融資的大型嘗試。筆者猜測，如果這次嘗試成功，不排除將來擴展到其它產業的可能。
那麼問題來了，如何保護權益投資者的利益呢？
《通知》給出了答案：
三個聚焦一個加強。聚焦重點區域，這些區域是我國經濟最發達的地區；聚焦重點行業，這個講過了，是國家重點關注的行業；聚焦優質項目，重點地區、重點行業裡的優質項目，才能獲得融資資格；加強融資管理，從基金管理的角度加強監督，必須慎用善用投資者的錢。
由此可見，這次公募REITs，資金的投向一定會受到非常高規格的監管，保證投向最好的項目。一方面是好鋼用在刀刃上，扶持該扶持的項目；一方面是保護投資者的權益。
3 盤活基礎設施存量資產
我們在前面科普REITs的時候講過，REITs可以從投資和房地產兩個角度來講。從投資者的角度，這是一種新的投資品種；從地產商的角度，REITs是一種新的融資渠道和盤活資產的方式。因為可以把流動性差、變現能力差的大額資產，變成證券發行，短期內募集到大額資金，從而投入到新的項目中。
這個功能對我國的基礎設施來說，也是一樣的。
舉個最簡單例子，例如一條重要的公路，建設投資非常大，但是建成後的收費收入，和當成的投資成本來比，就非常小了。要想收回投資，需要的時間會非常長，這樣一來，如果正好需要建一條新公路，可能錢就不夠了。
這個時候，這條已經堅持的公路，就是一筆存量資產。如果能夠以這條公路為基礎資產，到證券市場發現資產支持證券，就能快速募集到一大筆錢，然後投入到新的公路建設中去。
4 給居民提供新的投資渠道
同時，REITs作為中等收益、中等風險的金融工具，具有流動性高、收益穩定、安全性強等特點，有利於豐富資本市場投資品種，拓寬社會資本投資渠道。
REITs誕生於美國的馬薩諸塞州，1960年，美國國會通過《REITs法案》，標誌著REITs在立法上，正式承認和確立。當初美國國會之所以促進通過該法案，就是為了給廣大投資者一個投資機會，可以分享當時美國房地產、特別是商業地產的發展紅利。
因為那些大型的商業地產項目，動輒上億、幾十億的投資，普通投資者根本沒辦法參與，而通過發現REITs，就極大的降低了投資門檻，可能幾百塊幾千塊錢就能參與投資，享受一個大型寫字樓或購物中心的租金紅利了。
過去，我國居民的投資渠道，主要就是房地產，因為除了房地產外，其它的投資品種，要麼風險太大，要麼收益太低。而公募基建類REITs的出現，就給社會資本提供了一個新的投資渠道。
從投資的角度來說，多了一個新的投資品種；而從國家的角度，可以進一步降低社會資本湧向房地產市場。
當然了，對於REITs來說，居民投資只佔其中一部分，大型機構投資佔了另外一個很大的部分。以美國來說，在REITs成立的很多年裡，養老金、保險公司這類的大型機構，佔了投資者的很大比例。
以上就是這次國家推動公募REITs的影響和意義，我們再回顧下，它分別是：
①支撐新基建，進而拉動疫情期及疫情後的經濟；
②為新基建和高科技等重要產業，創造一個新的、健康的融資渠道；
③降低債務風險；
④給社會資本、老百姓提供一個新的投資品種。
那麼，這個公募REITs，對老百姓來說，有什麼意義呢？
三 公募基建類REITs對普通人的意義
1 新的投資品種和渠道
對普通人來說，最大的意義就是多了一個固定收益類投資品種。筆者之前專門講過REITs的投資優勢，這裡就不展開細講了，這裡只簡單講幾個重要的：
①很高的當期收益。因為REITs屬於定期分配收益的投資品種，所以可以定期的拿到很高的當期收益。
②波動性和風險低。因為REITs是投資地產資產的，每個月都有固定的租金收入，所以風險比較低，我國現在推出的基建類REITs，風險就更低了。當然，風險低不代表沒風險。
③規模大。我國的基建資產，那是接近百萬億的規模，就算只挑裡面最優質的的來發行證券，那個規模也是非常可觀的。足以容納非常大量的社會資本，進行投資。
當然，國外的REITs還有其它很多優點，但是不同類型的REITs，優點是不一樣的。所以在我國的基建REITs正式出來之前，具體有哪些優點，還不能完全確定，還要後續繼續觀察。
2 對房地產的影響
從《通知》上看，這次推行公募基建類REITs，和房地產沒什麼關係。當然了，這裡的房地產專指：住宅地產、商品房，這是老百姓最關注的事情。而此次明確的限定了，是基建類REITs，這和住宅地產完全是兩個領域。
所以短期看，對住宅地產不會有什麼影響。
那麼長期有沒有影響呢？
筆者試著分析下，當然了，只是一家之言，未必全隊。
第一：長期講，對商業地產會有利好！
這次如果基金類REITs搞成功了，那裡面很多經驗，都可以直接用到商業地產類REITs裡，到時候各種寫字樓、購物中心、工業地產、醫院地產等，都可能會引入REITs。這樣的話，表面上是給投資者又增加了新的投資方式；
深層次的話，因為那些地產的運營商，無論是為了符合更加多、更加嚴格的監管要求；還是為了把業績做得更好，賺更多錢。都會不斷提高物業的經營水平，到時候普通老百姓也會受益。
拿零售物業來說，像大型超市（MALL）、大型購物中心（MILL），名品折扣店（奧特萊斯），都是零售類REITs推動發展的。
第二：長期講，對租賃市場有利好！
商業REITs的一個大分類，就是公寓類REITs，由公司化運營的方式，為百姓提供標準化、優質的居住服務。這個就和老百姓息息相關了。
如果基建REITs搞好了，未來不是沒可能搞公寓類REITs。這個其實和國家正在推行的：租售並舉、多主體供給解決居民的居住問題，也是一脈相承的。
第三：長期講，會降低住宅市場的壓力！
人們的投資有了新的選擇、未來居住有了更多元的選擇，那麼住宅市場的壓力就能得到緩解。當然了，前提是REITs基金們，要嚴格監管，避免資金偷偷流入住宅市場。
總之，REITs在外國已經發展了70年，用歷史的經驗，證明了它是國家經濟、特別是不動產行業發展到一定階段必然要走的路。我國這次能夠推出基建類公募REITs，絕對是里程碑式的事件，讓我們保持關注，期待後續的發展。
