轉自真叫盧俊
上週我幾乎在同一時間收到很多朋友的來信。
就在一季度的數據發佈後。
所有人或許有了降低的預期，但以-6.8%這樣的數據一下子呈現在大家面前，我們才明白：
經濟數據上每個微小的數字變遷，落到每個頭上就是一座山啊。
這也確實符合我一些朋友的現狀，開店雖然不一定退租，但都在儘可能龜縮；生意創業也沒有什麼大展宏圖的想法了，上班族比以往更加謹小慎微了。
活下去，出人意料從兩年前噱頭這樣戲劇性轉折成了心照不宣的OS。
作為一個常年浸泡在樓市中的自媒體人，我承認自己的能力和認知有限的，在樓市之外的領域沒法給到各位更多幫助了。
但，對於沉澱了大多數人財富基石的房子，我還是儘可能和大家聊一些掏心窩子的話。
希望在這混沌的世道，對各位有所作用。
01
在開始前，我想和各位分享兩個最近的經歷。
週末和上海某項目銷售負責人一起吃個飯，本來挺難得湊出來時間，但一開始他的氣場就有些焦灼。
因為當下上海樓市現在真的還蠻不錯的，而且他們項目板塊地段總價，都算上蠻有競爭力項目。
而用他的話說，他已經見多了樓市在一年這樣短週期變臉的頻率，加上沒有在3、4月份拿證搶跑。
由於疫情而積累起來客源到底禁得起多久消耗，他們也不知道，當下這些項目紅利吃的越紅火，內心反而越忐忑。
某種程度，這就是當下樓市一個非常真實的鏡子，所有人都在搶跑。
購房者都在搶，需求一下子釋放但供給只會按節奏來；房企也在搶跑，不管有證沒證，提前蓄客都是每個項目最前置的目標。
各位這不是說樓市不行了，恰恰相反目前我遇到每個人不管是否和樓市有關，都一個近乎一致的判斷。
樓市這條賽道，一定是最後的堡壘。
但越是這樣一致預期重合，在樓市開始慢慢出現一個有意思的現象。
從最開始跟著自己的需求來慢慢匹配，到現在無論出於市場迅猛反彈也好，給自己買份保險也好，所有的節奏都打亂或者焦急了。
疫情中我們擔憂會不會市場會滅絕了，疫情後卻突然擔心心儀的房子還在不在了。
這一步跨的有點大啊。
然而，我的一位朋友老任的做法，卻顯得有點不合時宜。
02
說到老任，其實是蘇州園區一家中等外企的廠車司機。
但這個穿著其貌不揚，還用著諾基亞的老大叔的另外一層身份，是一位園區有著13套房子的資深投資客。
說實話，和有著種種理論包裝的江湖派別不同，作為一名純野蠻生長的投資客，他本能嗅覺確實敏銳。
就在覺得這個城市會越來越好的基礎上，老任把慾望壓縮到極致且把每一筆錢用到最低需求上，
房子，越囤越多。
這當然給他帶來巨大的紅利，也慢慢成為他一種興趣和信仰。
所以，我從未見過他動過賣出哪怕賣出一套房子的念頭。
然而，最近老任卻來頻繁諮詢我，他的房子想出掉一些了。
這件事還是讓我蠻詫異的，雖然我知道他手上是有些現金儲備，但他這些房子持有成本太低。
只要租的出去，幾乎是一種沒有壓力運營狀態。
難道，老任在這樣的經濟環境下，也覺得樓市不行了嗎？
但深聊後，我發現那個信仰樓市的老任還是沒變，但他要換一換信仰的裡子了。
03
這些年，有個現實比較容易被大家容易忽略。
因為所有最大程度享受樓市紅利的投資客，本質建立在一個維度上，買入基價足夠低。
也就是說，所謂悶聲發大財，就在一輪輪通脹寬鬆中，房價不停沉澱貨幣，債務槓桿也在這樣的過程被稀釋。
這樣被紅利普遍覆蓋的情況下，玩法的本質其實就一個，人有多大膽，地有多大產。
所以後來一系列炒房流派招式各有變化，但是內核內功圍繞著槓桿放大收益這件事。
我們不評價這樣做法是否還行的通，但這樣一批最早入市持倉的投資客，當下有個所有人沒有的優勢。
能有著自己獨立的樓市數據庫。
什麼意思，就是你買入足夠早，買入量足夠大，那麼這些所有持倉籌碼中，你是真正最瞭解你的選籌對錯的。
相比於各種房價網站數據失真漏記，周邊中介門店這些年銷售都換了幾波，沒有誰能比一個利益相關者更能深刻回答以下這些問題：
這些年這個小區真實回報是多少？同板塊內是什麼樣水平？
和當時對標的板塊和競品相比，我或贏或輸在哪裡？
我手中這些籌碼為什麼在經歷這麼幾輪週期後，差異會這麼大？
所有這些不是一個靠碼點乾貨就能回答了，他需要真金白銀在樓市中用悔恨或者成就來凝練總結。
老任就面對這樣的現實。
當初被財富效應裹挾或者出於各種目標，買的不同房子，甚至同一批次房子差異真的蠻大。
遍地紅利期的時候，只需要跑到快一點就可以，但是跑的方向到底對不對，真的需要的時間來驗證。
好比老任上大金雞湖邊的大平層，下到老破小動遷房都有的。
但是同樣是錢，怎麼就混的不一樣呢。
而老任雖然不會你說上一堆城市化的數據或者名詞，但也非常明確一點，暴富這件事，在離樓市越來越遠。
因為他看了這麼多年的新聞聯播，直覺字裡行間的“房住不炒”是來真的。
但這次疫情真正推進催化了，尤其賣房這件事。
不說他就此離開樓市，也是面對資產總值上單一化，他需要做點什麼來對沖未來的不確定性。
不管是樓市，經濟、還是疫情。
對，盤整資產，是當下最迫在眉睫一件事。
04
坦白講，我覺得這樣的想法也挺有趣，我問了下我周邊的一些朋友。
發現這已經不是什麼孤立的個案。
手上稍微有點數量級房子的，都在掛牌賣出一些他們認為潛力挖乾的籌碼。
因為曾經樓市這臺財富機器高速滾動時候，所有人跟著上車就行，等回過神來發現，我怎麼買了這樣的產品，這樣的位置。
這次我見到最極致的，準備出清手上一半的房子。
當然這就涉及下一個問題，這部分套現資金套現到市場下一步怎麼辦。
大概率上，除了一小部分作為現金儲備用來應對當前的環境，大部分會直觀的發現，除了再回樓市，好像也沒有什麼安全去處。
對，這就是未來樓市一個小趨勢，看起來水沒有漫入樓市中來，但內部循環在這樣的動機下在不斷加速。
看著波瀾不驚，但不良資產在被加速出清。
你也可以問問你身邊多套房持有者，他們或多或少就想拿出這麼一兩套房子換成心儀產品或者地段，甚至城市級選籌的
要麼覺得受益沒有達到預期，要麼覺得將來不確定性挺大，在樓市中他也要找到安全的高地。
說到這，不知道大家理解沒有。
最近樓市看著熱鬧，但裡子能是否能把這樣週期，在這樣環境中一直延續，沒有誰沒法做這個保證。
但市場上有著這麼一批很明確的人，他們要在這樣混沌的週期中尋找最確定性的錨。
從賣房開始，對資產內部就盤整了。
盤整到那些護城河足夠高，成長曲線還有餘力的籌碼中去。
那我就把給到老任的建議整合方案，給各位做一個參考吧。
05
首先，要確定哪些是可以被保留下的。
以蘇州園區為例，房齡在08年之後，區位上沒有硬傷的地段小區是可以保留的。
這個階段是園區產品力比較好，也是好地段開始發展的階段，無論好租還是好賣都是比較的那批。
而動拆遷，圍繞核心區周邊的老破小，甚至口碑上有質量硬傷全部被出清。
如果做板塊內部盤整。
新房搖號吃限價紅利當然是挺不錯，但一方面沒有多少新盤在推了，另一方面這樣人品太難搏了。
而學區房其實是盤整第一考量。
學區房作為一個典型功能性用房，本來就是對教育資源的叫價。
在公民同招後，公立學區房保底作用越發強化，無論上海還是蘇州都在強化這種趨勢。
但不要多，一套用來搏高收益即可。
接著，圍繞金雞湖範圍內10km範圍內的兩房次新房。
因為這樣一個輻射範圍內，產業最大程度的聚集，這樣出租和變現就能實現最大化。
這樣提供正向現金流支撐和方便變現房子，可以作為資產結構的主核。
還有板塊產品結構也是要考慮的，因為園區先期剛需現行的造城邏輯，讓這樣板塊改善產品反而稀缺。
一度戶型越大單價越貴，也不是什麼傳說。
從這個維度上，兩三套高總價改善住房是可以長持，吃到這樣板塊發育紅利。
最後，當你整合邏輯不侷限於單一板塊，單一城市的時候。
你會發現園區房價能走入上海中外環內的時候，平行置換會不會是一種更優解。
06
最後，這樣的環境中，我也不想煽動什麼情緒，也不想唱多唱衰什麼。
我一直堅持，90%的政策環境本質都與我們無關，再順風的環境也有墜地者，再差的時候也有項目盆滿缽滿。
每個人各自的最優解，就是對這個時代最好的回答。
以上為正文，來自三魚
