转自真叫卢俊
上周我几乎在同一时间收到很多朋友的来信。
就在一季度的数据发布后。
所有人或许有了降低的预期，但以-6.8%这样的数据一下子呈现在大家面前，我们才明白：
经济数据上每个微小的数字变迁，落到每个头上就是一座山啊。
这也确实符合我一些朋友的现状，开店虽然不一定退租，但都在尽可能龟缩；生意创业也没有什么大展宏图的想法了，上班族比以往更加谨小慎微了。
活下去，出人意料从两年前噱头这样戏剧性转折成了心照不宣的OS。
作为一个常年浸泡在楼市中的自媒体人，我承认自己的能力和认知有限的，在楼市之外的领域没法给到各位更多帮助了。
但，对于沉淀了大多数人财富基石的房子，我还是尽可能和大家聊一些掏心窝子的话。
希望在这混沌的世道，对各位有所作用。
01
在开始前，我想和各位分享两个最近的经历。
周末和上海某项目销售负责人一起吃个饭，本来挺难得凑出来时间，但一开始他的气场就有些焦灼。
因为当下上海楼市现在真的还蛮不错的，而且他们项目板块地段总价，都算上蛮有竞争力项目。
而用他的话说，他已经见多了楼市在一年这样短周期变脸的频率，加上没有在3、4月份拿证抢跑。
由于疫情而积累起来客源到底禁得起多久消耗，他们也不知道，当下这些项目红利吃的越红火，内心反而越忐忑。
某种程度，这就是当下楼市一个非常真实的镜子，所有人都在抢跑。
购房者都在抢，需求一下子释放但供给只会按节奏来；房企也在抢跑，不管有证没证，提前蓄客都是每个项目最前置的目标。
各位这不是说楼市不行了，恰恰相反目前我遇到每个人不管是否和楼市有关，都一个近乎一致的判断。
楼市这条赛道，一定是最后的堡垒。
但越是这样一致预期重合，在楼市开始慢慢出现一个有意思的现象。
从最开始跟着自己的需求来慢慢匹配，到现在无论出于市场迅猛反弹也好，给自己买份保险也好，所有的节奏都打乱或者焦急了。
疫情中我们担忧会不会市场会灭绝了，疫情后却突然担心心仪的房子还在不在了。
这一步跨的有点大啊。
然而，我的一位朋友老任的做法，却显得有点不合时宜。
02
说到老任，其实是苏州园区一家中等外企的厂车司机。
但这个穿着其貌不扬，还用着诺基亚的老大叔的另外一层身份，是一位园区有着13套房子的资深投资客。
说实话，和有着种种理论包装的江湖派别不同，作为一名纯野蛮生长的投资客，他本能嗅觉确实敏锐。
就在觉得这个城市会越来越好的基础上，老任把欲望压缩到极致且把每一笔钱用到最低需求上，
房子，越囤越多。
这当然给他带来巨大的红利，也慢慢成为他一种兴趣和信仰。
所以，我从未见过他动过卖出哪怕卖出一套房子的念头。
然而，最近老任却来频繁咨询我，他的房子想出掉一些了。
这件事还是让我蛮诧异的，虽然我知道他手上是有些现金储备，但他这些房子持有成本太低。
只要租的出去，几乎是一种没有压力运营状态。
难道，老任在这样的经济环境下，也觉得楼市不行了吗？
但深聊后，我发现那个信仰楼市的老任还是没变，但他要换一换信仰的里子了。
03
这些年，有个现实比较容易被大家容易忽略。
因为所有最大程度享受楼市红利的投资客，本质建立在一个维度上，买入基价足够低。
也就是说，所谓闷声发大财，就在一轮轮通胀宽松中，房价不停沉淀货币，债务杠杆也在这样的过程被稀释。
这样被红利普遍覆盖的情况下，玩法的本质其实就一个，人有多大胆，地有多大产。
所以后来一系列炒房流派招式各有变化，但是内核内功围绕着杠杆放大收益这件事。
我们不评价这样做法是否还行的通，但这样一批最早入市持仓的投资客，当下有个所有人没有的优势。
能有着自己独立的楼市数据库。
什么意思，就是你买入足够早，买入量足够大，那么这些所有持仓筹码中，你是真正最了解你的选筹对错的。
相比于各种房价网站数据失真漏记，周边中介门店这些年销售都换了几波，没有谁能比一个利益相关者更能深刻回答以下这些问题：
这些年这个小区真实回报是多少？同板块内是什么样水平？
和当时对标的板块和竞品相比，我或赢或输在哪里？
我手中这些筹码为什么在经历这么几轮周期后，差异会这么大？
所有这些不是一个靠码点干货就能回答了，他需要真金白银在楼市中用悔恨或者成就来凝练总结。
老任就面对这样的现实。
当初被财富效应裹挟或者出于各种目标，买的不同房子，甚至同一批次房子差异真的蛮大。
遍地红利期的时候，只需要跑到快一点就可以，但是跑的方向到底对不对，真的需要的时间来验证。
好比老任上大金鸡湖边的大平层，下到老破小动迁房都有的。
但是同样是钱，怎么就混的不一样呢。
而老任虽然不会你说上一堆城市化的数据或者名词，但也非常明确一点，暴富这件事，在离楼市越来越远。
因为他看了这么多年的新闻联播，直觉字里行间的“房住不炒”是来真的。
但这次疫情真正推进催化了，尤其卖房这件事。
不说他就此离开楼市，也是面对资产总值上单一化，他需要做点什么来对冲未来的不确定性。
不管是楼市，经济、还是疫情。
对，盘整资产，是当下最迫在眉睫一件事。
04
坦白讲，我觉得这样的想法也挺有趣，我问了下我周边的一些朋友。
发现这已经不是什么孤立的个案。
手上稍微有点数量级房子的，都在挂牌卖出一些他们认为潜力挖干的筹码。
因为曾经楼市这台财富机器高速滚动时候，所有人跟着上车就行，等回过神来发现，我怎么买了这样的产品，这样的位置。
这次我见到最极致的，准备出清手上一半的房子。
当然这就涉及下一个问题，这部分套现资金套现到市场下一步怎么办。
大概率上，除了一小部分作为现金储备用来应对当前的环境，大部分会直观的发现，除了再回楼市，好像也没有什么安全去处。
对，这就是未来楼市一个小趋势，看起来水没有漫入楼市中来，但内部循环在这样的动机下在不断加速。
看着波澜不惊，但不良资产在被加速出清。
你也可以问问你身边多套房持有者，他们或多或少就想拿出这么一两套房子换成心仪产品或者地段，甚至城市级选筹的
要么觉得受益没有达到预期，要么觉得将来不确定性挺大，在楼市中他也要找到安全的高地。
说到这，不知道大家理解没有。
最近楼市看着热闹，但里子能是否能把这样周期，在这样环境中一直延续，没有谁没法做这个保证。
但市场上有着这么一批很明确的人，他们要在这样混沌的周期中寻找最确定性的锚。
从卖房开始，对资产内部就盘整了。
盘整到那些护城河足够高，成长曲线还有余力的筹码中去。
那我就把给到老任的建议整合方案，给各位做一个参考吧。
05
首先，要确定哪些是可以被保留下的。
以苏州园区为例，房龄在08年之后，区位上没有硬伤的地段小区是可以保留的。
这个阶段是园区产品力比较好，也是好地段开始发展的阶段，无论好租还是好卖都是比较的那批。
而动拆迁，围绕核心区周边的老破小，甚至口碑上有质量硬伤全部被出清。
如果做板块内部盘整。
新房摇号吃限价红利当然是挺不错，但一方面没有多少新盘在推了，另一方面这样人品太难搏了。
而学区房其实是盘整第一考量。
学区房作为一个典型功能性用房，本来就是对教育资源的叫价。
在公民同招后，公立学区房保底作用越发强化，无论上海还是苏州都在强化这种趋势。
但不要多，一套用来搏高收益即可。
接着，围绕金鸡湖范围内10km范围内的两房次新房。
因为这样一个辐射范围内，产业最大程度的聚集，这样出租和变现就能实现最大化。
这样提供正向现金流支撑和方便变现房子，可以作为资产结构的主核。
还有板块产品结构也是要考虑的，因为园区先期刚需现行的造城逻辑，让这样板块改善产品反而稀缺。
一度户型越大单价越贵，也不是什么传说。
从这个维度上，两三套高总价改善住房是可以长持，吃到这样板块发育红利。
最后，当你整合逻辑不局限于单一板块，单一城市的时候。
你会发现园区房价能走入上海中外环内的时候，平行置换会不会是一种更优解。
06
最后，这样的环境中，我也不想煽动什么情绪，也不想唱多唱衰什么。
我一直坚持，90%的政策环境本质都与我们无关，再顺风的环境也有坠地者，再差的时候也有项目盆满钵满。
每个人各自的最优解，就是对这个时代最好的回答。
以上为正文，来自三鱼
