一、參考文件
1、國家稅務總局公告2016年第17號
2、國家稅務總局公告2016年第18號
3、國家稅務總局公告2016年第53號
4、財稅〔2016〕140號
5、國家稅務總局公告2017年第11號
6、財稅〔2017〕58號
7、財稅〔2016〕36號
二、納稅人跨縣（市、區）提供建築服務增值稅徵收管理（除了特殊說明，自2016年5月1日起實施）
1、適用範圍
適用於單位和個體工商戶（以下簡稱納稅人）在其機構所在地以外的縣（市、區）提供建築服務。
納稅人在同一直轄市、計劃單列市範圍內跨縣（市、區）提供建築服務的，由直轄市、計劃單列市國家稅務局決定是否適用以下規定。
其他個人跨縣（市、區）提供建築服務，不適用本辦法。
納稅人在同一地級行政區範圍內跨縣（市、區）提供建築服務，不適用《納稅人跨縣（市、區）提供建築服務增值稅徵收管理暫行辦法》。
納稅人跨縣（市、區）提供建築服務，應按照財稅〔2016〕36號文件規定的納稅義務發生時間和計稅方法，向建築服務發生地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
《建築工程施工許可證》未註明合同開工日期，但建築工程承包合同註明的開工日期在2016年4月30日前的建築工程項目，屬於財稅〔2016〕36號文件規定的可以選擇簡易計稅方法計稅的建築工程老項目。
2、預繳稅款
納稅人跨縣（市、區）提供建築服務，按照以下規定預繳稅款：
（1）一般納稅人跨縣（市、區）提供建築服務，適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款後的餘額，按照2%的預徵率計算應預繳稅款。
應預繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款) ÷(1+11%)×2%
（2）一般納稅人跨縣（市、區）提供建築服務，選擇適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款後的餘額，按照3%的徵收率計算應預繳稅款。
應預繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款) ÷(1+3%)×3%
（3）小規模納稅人跨縣（市、區）提供建築服務，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款後的餘額，按照3%的徵收率計算應預繳稅款。
應預繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款) ÷(1+3%)×3%
注意：納稅人取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款後的餘額為負數的，可結轉下次預繳稅款時繼續扣除。
納稅人應按照工程項目分別計算應預繳稅款，分別預繳。
3、扣除憑證
納稅人按照上述規定從取得的全部價款和價外費用中扣除支付的分包款，應當取得符合法律、行政法規和國家稅務總局規定的合法有效憑證，否則不得扣除。
上述憑證是指：
（1）從分包方取得的2016年4月30日前開具的建築業營業稅發票。
上述建築業營業稅發票在2016年6月30日前可作為預繳稅款的扣除憑證。
（2）從分包方取得的2016年5月1日後開具的，備註欄註明建築服務發生地所在縣（市、區）、項目名稱的增值稅發票。
（3）國家稅務總局規定的其他憑證。
4、其他
（1）預繳稅款應提供的資料
納稅人跨縣（市、區）提供建築服務，在向建築服務發生地主管國稅機關預繳稅款時，需提交以下資料：
①《增值稅預繳稅款表》；
②與發包方簽訂的建築合同原件及複印件；
③與分包方簽訂的分包合同原件及複印件；
④從分包方取得的發票原件及複印件。
（2）納稅人跨縣（市、區）提供建築服務，向建築服務發生地主管國稅機關預繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。
納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。
（3）小規模納稅人跨縣（市、區）提供建築服務，不能自行開具增值稅發票的，可向建築服務發生地主管國稅機關按照其取得的全部價款和價外費用申請代開增值稅發票。
（4）對跨縣（市、區）提供的建築服務，納稅人應自行建立預繳稅款臺賬，區分不同縣（市、區）和項目逐筆登記全部收入、支付的分包款、已扣除的分包款、扣除分包款的發票號碼、已預繳稅款以及預繳稅款的完稅憑證號碼等相關內容，留存備查。
（5）納稅人跨縣（市、區）提供建築服務預繳稅款時間，按照財稅〔2016〕36號文件規定的納稅義務發生時間和納稅期限執行。
（6）納稅人跨縣（市、區）提供建築服務，按照本辦法應向建築服務發生地主管國稅機關預繳稅款而自應當預繳之月起超過6個月沒有預繳稅款的，由機構所在地主管國稅機關按照《中華人民共和國稅收徵收管理法》及相關規定進行處理。
納稅人跨縣（市、區）提供建築服務，未按照本辦法繳納稅款的，由機構所在地主管國稅機關按照《中華人民共和國稅收徵收管理法》及相關規定進行處理。
附件1：提供建築服務增值稅計稅規則一覽表
三、建築服務預收款預繳增值稅的相關規定
納稅人提供建築服務取得預收款，應在收到預收款時，以取得的預收款扣除支付的分包款後的餘額，按照本條第三款規定的預徵率預繳增值稅。
按照現行規定應在建築服務發生地預繳增值稅的項目，納稅人收到預收款時在建築服務發生地預繳增值稅。按照現行規定無需在建築服務發生地預繳增值稅的項目，納稅人收到預收款時在機構所在地預繳增值稅。
適用一般計稅方法計稅的項目預徵率為2%，適用簡易計稅方法計稅的項目預徵率為3%。
四、房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理（除了特殊說明，自2016年5月1日起實施）
（一）適用範圍
1、房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，適用以下規定。
2、自行開發，是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設。
3、房地產開發企業以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續開發後，以自己的名義立項銷售的，屬於銷售自行開發的房地產項目。
（二）一般納稅人徵收管理
1、銷售額
房地產開發企業中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款後的餘額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：
銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）
注意：（1）當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：
當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建築面積÷房地產項目可供銷售建築面積）×支付的土地價款
其中：當期銷售房地產項目建築面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建築面積。
房地產項目可供銷售建築面積，是指房地產項目可以出售的總建築面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建築面積。
（2）支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委託收取土地價款的單位直接支付的土地價款。“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的徵地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。
（3）在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據。
（4）一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。
（5）房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。
（6）房地產開發企業（包括多個房地產開發企業組成的聯合體）受讓土地向政府部門支付土地價款後，設立項目公司對該受讓土地進行開發，同時符合下列條件的，可由項目公司按規定扣除房地產開發企業向政府部門支付的土地價款。
①房地產開發企業、項目公司、政府部門三方簽訂變更協議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司;
②政府部門出讓土地的用途、規劃等條件不變的情況下，簽署變更協議或補充合同時，土地價款總額不變；
③項目公司的全部股權由受讓土地的房地產開發企業持有。
（7）一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的徵收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。
房地產老項目，是指：
①《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；
②《建築工程施工許可證》未註明合同開工日期或者未取得《建築工程施工許可證》但建築工程承包合同註明的開工日期在2016年4月30日前的建築工程項目。
（8）一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。
2、預繳稅款
一般納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預徵率預繳增值稅。
應預繳稅款按照以下公式計算：
應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或徵收率）×3%
適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的徵收率計算。
一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。
3、進項稅額
一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免徵增值稅的房地產項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以《建築工程施工許可證》註明的“建設規模”為依據進行劃分。
不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房地產項目建設規模÷房地產項目總建設規模）
4、納稅申報
一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，應按照《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發，以下簡稱《試點實施辦法》）第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。
一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的徵收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。
5、發票開具
一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，自行開具增值稅發票。
一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取並已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票。
一般納稅人向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得開具增值稅專用發票。
（三）小規模納稅人徵收管理
1、預繳稅款
房地產開發企業中的小規模納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預徵率預繳增值稅。
應預繳稅款按照以下公式計算：
應預繳稅款=預收款÷（1+5%）×3%
注意：這裡適用的不是3%的徵收率，而是5%的徵收率。3%為預徵率。
小規模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款。
房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，按照本辦法規定預繳稅款時，應填報《增值稅預繳稅款表》。
2、納稅申報
小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的徵收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。
房地產開發企業以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。
3、發票開具
小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，自行開具增值稅普通發票。購買方需要增值稅專用發票的，小規模納稅人向主管國稅機關申請代開。
小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取並已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得申請代開增值稅專用發票。
小規模納稅人向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得申請代開增值稅專用發票。
4、其他事項
房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，未按本辦法規定預繳或繳納稅款的，由主管國稅機關按照《中華人民共和國稅收徵收管理法》及相關規定進行處理。
附件2：房地產開發企業增值稅計稅規則一覽表
五、納稅義務發生時間
（一）納稅人發生應稅行為並收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。
收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成後收到款項。
取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。
（二）視同銷售的，其納稅義務發生時間為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。
