在3月23號發佈的《濟南市市區村莊佈局規劃（2018-2035）》，雖然還在社會公示與徵求意見，不過初步規劃涉及了1134個村，給大家看到了農村發展的方向和改造希望。
近幾年山東舉全省之力發展省會，濟南不止有了地鐵、特大城市發展規劃、CBD等，還有新舊動能轉換綜合試驗區、經濟自貿區、黃河流域生態保護和高質量發展等一系列國家戰略項目，濟南正處在歷史上最好的發展時期，咱們濟南市政府真是棒棒的！
隨著濟南的高速發展，相信村莊佈局規劃也能一一實現，更多的村莊會得到改造提升，改造就會涉及拆遷。今天給大家梳理一下濟南市區的集體土地徵收涉及的安置和補償知識，可以心裡先算算賬，看看自己家拆遷能怎麼補。
本文主要分享的是中心城區集體土地的徵收安置補償知識，包括歷下、市中、天橋、槐蔭、歷城、長清、高新區和南部山區這8個區，章丘、濟陽、平陰、商河因為有部分差異，後期會有文章單獨介紹。
集體土地徵收分為四方面
農村每家每戶都會有宅基地，在宅基地上會修建房舍，近十年老百姓生活條件提高了，老家蓋有小二層的多得是。
雖然每個村莊的人口數量不一，每家每戶分到的耕地不一，但是每家肯定都有耕地，有些形成特色經濟的鄉鎮，大部分耕地都承包出去了，比如歷城郭董的草莓種植。
明確來說，集體土地徵收會涉及的主要是：
合法宅基地的徵收安置補償，或者人口數的安置補償，主要指按照宅基地的面積或者家庭人口數量進行安置補償。
地上合法附著物的徵收補償，包含地上的房舍、圍牆、畜禽舍、地面、水井等。
地上青苗的補償，包含楊樹柳樹等喬木、月季冬青等灌木、各種苗圃、果園、魚塘藕塘等淡水養殖、應季農作物等。
農用地的補償，和老百姓個人相關的主要是耕地和林地，湖河等水域和交通運輸用地等都是針對村集體的。
上述四項的徵收補償類別不一樣，補償方式和金額也不一樣。
具體補償方式
一、宅基地或者人口的安置補償
根據濟南市人民政府最新的相關文件——《關於進一步規範集體土地上住宅徵收拆遷安置補償工作的通知》，文件見下圖1。
其中明確徵收的認定標準為“一戶一宅”，也就是說一戶有多處宅基地的，也只按照一處宅基地安置，有宅基地證的按照證上面積安置，沒有宅基地證的認定面積不得超過264平方米。
可以自由選擇兩種安置補償方式：按照宅基地的認定面積作為安置依據，宅基地面積作為安置房屋的建築面積。也就是說，有多大面積的宅基地可以得到多大面積的安置房，但是無證宅基地不能超過264平方米。按照家庭人口數作為安置依據，安置房為多層住宅的按照人均40平方米的建築面積安置，小高層住宅的按照人均43平方米安置，高層住宅的按照人均47平方米安置。基本以後建設的安置房應該是小高層和高層了，43平和47平的套內面積差不多的。
如果不要安置房，選擇貨幣化安置的。按照安置房所在同地段房屋的市場評估價確定，按照應得的安置面積給到貨幣補償。前兩年曆城東部某鄉鎮拆遷，據說一個人可以補償70W，就是把安置房面積換成貨幣補償了。
上述中確定安置房面積的方式並不涉及地上的房屋，同時文件中對於兩種安置補償方式有另外說明，選擇的安置依據不同，對於地上房屋的補償標準也不同，具體的下面會繼續講到。
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二、地上建築類附著物的補償
安置房的安置依據不同，地上房屋的補償：如果選擇按照宅基地面積安置，地上房屋可以正常享受補償，但是沒有房產證的房屋，認定的建築面積不得超過260平方米。也就是說如果你家地上就算蓋了300平，沒有確權的話也只能按照260平的房屋面積補償，之所以認定這個面積上限，一是為了避免有人亂搭亂建破壞公平，二是為了避免高密度建築造成安全隱患。如果按照人口數安置，只有拆的房子超出每人40平方米的部分才能有補償。比如家裡有5口人，按照人口數安置，家裡的房子只有超過200平的部分才可以有建築物補償。
地上附著物的補償價格，見下圖2.1-2.2。隨著經濟發展和物價上升，表中的補償價格也會不斷增加。
2.1
2.2
三、地上青苗補償
一般宅基地上，庭院中或者院外側會種些棗樹啊，花椒樹啊，石榴樹等等。如果不止徵收宅基地，農用地也徵收的話，地裡面種的農作物，小麥、玉米、棉花等，或者地裡的樹木、或者建成農作物大棚的溫室棚和棚裡的作物，這些都是有青苗補償的，政府不會虧待大家的，農作物的損失要補回來。
如果土地承包出去了，地上青苗補償一般是支付給承包人的。
具體補償價格參考，參考圖2.2-2.4，同樣表中補償價格也是會隨物價增加的。
2.3
2.4
四、農用地的補償
所謂農用地，就是村裡按人口均分的那一畝三分地，很多人認知中有耕地的才是農村人！在早些年那是全家老小的口糧，咱們濟南農村的耕地一般都是種小麥、玉米、棉花、地瓜、西瓜、青菜…
隨著條件的改善，雖然很多人不全指望務農來發家致富，但是耕地不管是承包出去也好，自己種植也好，起碼是一份長久的收入，只要有這塊地在，咱農村人就餓不著！
所以對於農用地的徵收不只是改善群眾生活環境的問題，是關係到民生的問題，政府對於農用地的徵收補償也是保全了老百姓的長期利益，保障民生。
這8箇中心城區的農用地的地價共分為四個大的等級片區，每個等級地價不一樣，見下面圖3。地價標準也是每過一週期，會根據物價和市場重新進行核定。
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對於農用地，一般徵收會有兩種安置方式：
一種是貨幣安置，按照地價標準，將所徵收的農用地補償款一次撥付到村委，由村組織按照村民議事規定研究落實具體分配方案，最終會把補償款分配到農戶手中。一次性獲得失地補償。
另一種是社會保障安置，如果土地被完全徵收，政府會按照地價補償款的一定比例一次性劃入當地社會保障資金專戶，相當於給村民個人按照城鎮職工養老保險的一定標準，一次補交相應年限的保險費，到達待遇享受年齡時，可以領取按照職工養老保險的標準計月發放的養老金。雖然沒有直接領取到失地補償，但是以後可以和坐辦公室的人一樣每個月領到退休養老金，這種方式也是很讚的！
例如去年濟陽區某村莊徵地補償費標準為6萬元/畝，安置方案中有兩個：由區財政局撥付到村委會賬戶，再進行分配。徵收土地按照1.5萬元/畝標準，由區財政局將補貼資金於徵收土地報批前一次性劃入當地社會保障資金專戶。
舉個例子
地上建築類附著物的補償、地上青苗補償、農用地的補償都比較好理解一些，換算起來相對也簡單。老百姓考慮的無非是怎麼拆可以獲得更多的實惠，而宅基地或者人口數的安置補償方式不同，以及不同安置方式影響的地上房屋補償不同。
用個比較好理解的方式舉例：
老王家宅基地證上的面積是160平方米，宅基地上蓋的房屋面積是300平方米，房屋沒有房產證，且老王家有五口人。（地上房屋沒有房產證的，認定面積不超過260平）
按照宅基地面積的補償辦法，老王能得到的安置補償是：160平方米的房屋安置和260平方米的宅基地上建築物補償。
按照人口數的補償辦法，假如安置房是小高層建築，老王將得到215平方米的房屋安置和60平方米的宅基地上建築物補償。(選擇按照人口安置辦法，小高層人均安置面積43平米，在進行宅基地上建築物補償時，要扣除原住房面積每人40平方米的部分的。)
按宅基地面積和按人口兩種安置補償辦法同時使用，村民可根據自己的實際情況自由選擇，選擇餘地更大，得到實惠更多。
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